Формат Light Industrial (LI), зародившийся в столичном логистическом поясе, сегодня становится точкой притяжения для регионального девелопмента. По прогнозам Nikoliers, в ближайшие пять лет объём LI-площадей в субъектах РФ может вырасти в 8,5 раза — с текущих 83 тыс. кв. м до более чем 700 тыс. кв. м.
От нишевого сегмента — к драйверу промышленной инфраструктуры
Формат Light Industrial сегодня перестаёт быть исключительно московским или петербургским решением. По итогам I полугодия 2025 года в регионах введено 44,5 тыс. кв. м LI-площадей, а в стадии активного строительства и планирования — ещё 619 тыс. кв. м. Это означает, что бизнес, ориентированный на малую логистику, производство и e-commerce-операции, всё чаще ищет качественную инфраструктуру вне столиц.
Ключевые факторы роста:
-
Спрос со стороны малого и среднего бизнеса на гибкие, доступные по цене складско-производственные помещения.
-
Локализация логистических цепочек — особенно для маркетплейсов и регионального дистрибуционного бизнеса.
-
Развитие индустриальных парков, где LI-формат соседствует с Big Box и крупной производственной недвижимостью.
География и темпы: кто лидирует?
Наибольший интерес девелоперов сосредоточен в городах с развитой промышленной и транспортной инфраструктурой:
-
Краснодар — абсолютный лидер. Совокупный объём LI-проектов: 233,6 тыс. кв. м, из которых 225 тыс. запланированы, а 8,4 тыс. уже строятся.
-
Новосибирск — 88,1 тыс. кв. м, все проекты — в индустриальном парке «Мичуринский».
-
Казань — 73,1 тыс. кв. м, при этом 9,2 тыс. уже в строительстве.
В пятёрку также входят Пермь (58,4 тыс.) и Нижний Новгород (50,9 тыс.). Активность фиксируется и в Пензе, Екатеринбурге, Рязани, Воронеже, Твери, Хабаровске, где девелоперы анонсируют точечные проекты — от отдельно стоящих боксов до кластерных решений в индустриальных зонах.
По оценке Nikoliers, только во втором полугодии 2025 года объём готового предложения может увеличиться на 36% — до 113 тыс. кв. м.
Отказ от универсальности — в пользу точечного проектирования
Переосмысление формата связано не только с ростом спроса, но и с качественной трансформацией девелоперской стратегии.
«Развитие Light Industrial в регионах происходит точечно, в зависимости от запросов локального бизнеса. При этом LI-объекты часто становятся частью крупных индустриальных парков, где сочетаются Big Box и малые модули. Такая диверсификация делает проекты более гибкими для арендаторов и привлекательными для инвесторов», — отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Иными словами, на смену шаблонному подходу приходит модульная архитектура и гибкая аренда — от 300–500 кв. м под микропроизводства до 2–5 тыс. кв. м под логистические операции e-commerce.
Новые проекты: индустриальные парки в центре внимания
Во втором полугодии 2025 года ожидается запуск ключевых объектов:
-
В Екатеринбурге — 4,5 тыс. кв. м (первая очередь парка «ЕКАД ЮЖНЫЙ»).
-
В Твери — 8,6 тыс. кв. м (отдельно стоящие боксы в составе индустриального парка).
-
В Новосибирске — 88,1 тыс. кв. м типовых зданий LI в парке «Мичуринский».
Наличие опорных площадок и готовой инженерной инфраструктуры делает индустриальные парки основными центрами роста. Именно в таких локациях возможна быстрая реализация, соблюдение современных стандартов качества и привлечение якорных арендаторов.
Что это значит для рынка
Развитие LI в регионах — это не просто тренд, а структурная трансформация логистической и производственной недвижимости. Она задаёт вектор:
-
для застройщиков — пересмотр продуктовой линейки с фокусом на гибкие форматы;
-
для инвесторов — новые возможности на горизонте 5–7 лет с умеренным риском;
-
для бизнеса — доступ к современной инфраструктуре вне мегаполисов;
-
для логистов — изменение архитектуры доставки и распределения.
Сформированный пул проектов в размере 619 тыс. кв. м — это не только ответ на отложенный спрос, но и маркер долгосрочного переустройства деловой логистической карты страны.
