В первом полугодии 2025 года объем нового предложения в сегменте производственно-складской недвижимости России резко сократился. Девелоперы придерживают проекты, рассчитывая на расширение господдержки — прежде всего в виде налоговых и инфраструктурных преференций. Как изменилась динамика ввода, спрос и структура сделок — и почему судьба формата МПТ (многофункциональных производственно-торговых комплексов) напрямую зависит от позиций федеральных властей?
Индустриальный рынок: спад активности и выжидательная стратегия девелоперов
По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2025 года в Московском регионе было введено всего 206 тыс. кв. м новых производственно-складских площадей — это почти в 4 раза меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года. Причины такого спада — не только в снижении спроса, но и в изменении настроений со стороны девелоперов. Участники рынка отложили реализацию ряда проектов, ожидая более четких и стабильных условий по господдержке.
Такая стратегия особенно характерна для сегмента МПТ-объектов, которые предполагают сочетание производственных, торговых и логистических функций. С учетом высокой капиталоемкости и длительных сроков окупаемости подобные комплексы нуждаются в институциональной поддержке — от субсидирования инженерной инфраструктуры до налоговых льгот.
Спрос стабилен, но структура меняется
С точки зрения спроса, рынок остается относительно устойчивым: доля вакантных площадей по итогам полугодия не превышала 2,7%, что сопоставимо с показателями прошлого года. Однако изменилась структура спроса:
-
Основные сделки заключались в готовых объектах, а не в формате built-to-suit.
-
Лидерами спроса стали дистрибуционные компании и промышленные производители, тогда как представители e-commerce и ритейла сократили активность.
-
На фоне геополитической нестабильности и сложностей с импортом оборудования многие арендаторы предпочитают переезжать в более современные, но уже построенные площади, не рискуя участвовать в новых стройках.
Господдержка: рынок ждёт системных решений, а не разовых преференций
Ключевой фактор, определяющий перспективы девелопмента в производственно-складском сегменте, — это политика государства. Участники рынка консолидировано указывают на необходимость формализации и масштабирования мер поддержки, прежде всего в части:
-
Льготного подключения к инженерной инфраструктуре
-
Предоставления земельных участков по сниженным ставкам
-
Налоговых преференций — прежде всего по налогу на имущество и арендной плате за землю
-
Грантов и субсидий на строительство производственных объектов в приоритетных отраслях
Особое внимание девелоперы и отраслевые ассоциации уделяют включению МПТ-проектов в реестр поддерживаемых форматов — наравне с индустриальными парками и технопарками. Это позволило бы таким объектам претендовать на меры региональной и федеральной поддержки, включая софинансирование инженерной подготовки участков.
По оценке IBC Real Estate, запуск подобного механизма может дать прирост объемов девелопмента до 400–450 тыс. кв. м в год только по Московскому региону, начиная с 2026 года.
МПТ-комплексы: между форматом будущего и «серой зоной» регулирования
Многофункциональные производственно-торговые комплексы сегодня остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, они отвечают потребностям малого и среднего бизнеса — особенно в сегментах легкой промышленности, сборки, упаковки и контрактного производства. С другой — отсутствие единых стандартов и «размытость» статуса мешают привлечению финансирования и синхронизации с региональными программами поддержки.
Согласно отчету IBC Real Estate, в регионах пока нет консенсуса по вопросу отнесения МПТ к категории промышленных объектов. В ряде субъектов такие объекты по-прежнему оформляются как коммерческая недвижимость, что увеличивает налоговую нагрузку и ограничивает доступ к льготам.
«Без четкой регуляторной базы формат МПТ не сможет стать драйвером индустриального девелопмента, несмотря на спрос со стороны бизнеса», — отмечают аналитики компании.
Региональная карта: лидеры и аутсайдеры девелоперской активности
На фоне стагнации в крупнейших агломерациях активность смещается в регионы с целевыми программами поддержки промышленного строительства:
-
В Санкт-Петербурге объем нового ввода также снижается, но активны проекты по реконцепции устаревших производственных территорий.
-
В Южном и Приволжском округах локальные власти предлагают участки с готовой инженерной инфраструктурой — в ряде случаев на условиях долгосрочной аренды за 1 рубль.
-
В Сибири и на Дальнем Востоке фокус сохраняется на ТОР и СПВ, однако доступ к инфраструктуре по-прежнему ограничен — как в физическом, так и в административном смысле.
Вывод: рынок в ожидании сигнала
2025 год может стать поворотным моментом для индустриального девелопмента в России. Стагнация нового строительства и выжидательная позиция девелоперов сигнализируют о необходимости перехода от точечных мер к системной политике индустриального развития. Формат МПТ способен закрыть потребности малого и среднего бизнеса, однако без институционализации и статуса «поддерживаемого формата» его масштабирование невозможно.
Для логистических операторов, производственных компаний и инвесторов в недвижимость ближайшие 6–12 месяцев станут критичными: будут ли приняты решения, обеспечивающие предсказуемость и экономику проектов? Или рынок продолжит движение по инерции — с ограниченным вводом и смещением в регионы с точечными инициативами?
