С начала 2025 года рынок производственно-складской недвижимости в формате Light Industrial (LI) в Москве и области демонстрирует резкий рост: введено более 280 тыс. кв. м новых площадей — на 12% больше, чем годом ранее. Объёмы строящегося LI-фонда выросли почти вдвое, достигнув 1,3 млн кв. м. На фоне стабилизации рынка классических складов, сегмент Light Industrial становится новой точкой притяжения интереса девелоперов, инвесторов и конечных пользователей.
Строительство: исторический максимум
По данным IBC Real Estate и девелопера Parametr, в январе—августе 2025 года в эксплуатацию введено 8 объектов LI совокупной площадью 280 тыс. кв. м — это рекорд среди аналогичных периодов наблюдений (Источник: IBC Real Estate, 2025).
Крупнейшие введённые проекты:
-
DCL Томилино парк — 118 тыс. кв. м
-
Industrial City Коледино (K1) — 79 тыс. кв. м
-
I.VOLGA Light Industrial Park — 35 тыс. кв. м
-
Индустриальный парк Гранат — 22 тыс. кв. м
С начала года рынок демонстрирует активность и в запуске новых проектов: объём строящихся площадей достиг 1,3 млн кв. м против 0,7 млн кв. м на конец 2024 года.
Рост почти в два раза по сравнению с прошлым годом говорит о масштабном переосмыслении девелоперами роли сегмента LI. На фоне высоких ставок на финансирование и общей переоценки логистических цепочек бизнес делает ставку на гибкие, компактные форматы.
Спрос: смещение в сторону инвесторов
Parametr фиксирует высокий спрос со стороны конечных пользователей — 52% запросов исходят от производственных компаний, 21% — от представителей торговли. Однако ключевым сдвигом стал рост интереса со стороны инвесторов: их доля увеличилась с 10% в 2024 году до 20% в 2025-м (Источник: Parametr, 2025).
Особенности структуры спроса:
-
83% запросов со стороны инвесторов приходятся на блоки от 500 до 1000 кв. м
-
85% всех запросов — на покупку, а не аренду
Модель покупки LI-объектов с последующей сдачей или перепродажей становится альтернативой инвестициям в жилую недвижимость. В условиях волатильности макрорынка, LI-площади воспринимаются как более управляемый и предсказуемый актив.
Вакантность: рост предложения — фактор давления на ставки
По итогам августа 2025 года доля вакантных площадей в классе А составила 20,1%, увеличившись на 5,2 п.п. с начала года. Это отражает резкий рост нового предложения. В абсолютных значениях:
-
Свободно 146 тыс. кв. м в сданных объектах класса А
-
В строящихся — дополнительно 779 тыс. кв. м доступно для маркетинга
В классе В — минимальный уровень вакантности: 2,6% или 8 тыс. кв. м.
В ближайшей перспективе рынок будет адаптироваться к росту предложения — возможна временная стабилизация или коррекция арендных ставок.
Цены: стабилизация после активного роста
Ставки аренды и цены экспонирования в сегменте LI класса А с начала года зафиксировали незначительную динамику:
-
Цена продажи: 123 тыс. руб./кв. м (прогноз — до 125 тыс.)
-
Аренда: 14,2 тыс. руб./кв. м/год (прогноз — до 14 тыс.)
Интерпретация: Рынок входит в стадию балансировки после фазы бурного роста. Девелоперы ориентируются на устойчивый спрос, но с учётом роста вакантности пересматривают ценовую стратегию.
Что дальше?
Аналитики сходятся во мнении: драйверы роста сегмента Light Industrial — долгосрочные. Это структурные изменения в логистике, рост локального производства, запрос бизнеса на универсальные форматы недвижимости. До конца года ожидается ввод ещё 170 тыс. кв. м, а в стадии планирования — свыше 3 млн кв. м (Источник: IBC Real Estate, 2025).
LI-сегмент в Московском регионе выходит на качественно новый уровень. Это уже не нишевый продукт, а растущий подкласс индустриальной недвижимости, который формирует собственную инвестиционную и пользовательскую экосистему.
