После шести кварталов снижения ставки аренды складов класса А в Московском регионе впервые выросли, а доля свободных площадей сократилась. Разворот рынка пока не подтвержден, но при дальнейшем снижении вакансии доступность подходящих складских мощностей станет более значимым фактором при планировании расширения.
По предварительным данным CORE.XP, в III квартале 2026 года базовая ставка аренды готовых складов класса А выросла на 0,5% за квартал — до 10 069 руб. за кв. м в год без OPEX и НДС. Для строящихся объектов рост составил 2,6%, до 10 995 руб. Это первое повышение после шести кварталов снижения. При этом ставки остаются ниже уровня годичной давности: на 14% для готовых объектов и на 9% для строящихся.
Свободного предложения также стало меньше. Прямая вакансия снизилась с 5,7% до 3,7%, с учетом субаренды — с 7,7% до 5,0%. Последний показатель все еще превышает уровень III квартала 2025 года — 4,5%. CORE.XP связывает сокращение доступных площадей с постепенным восстановлением спроса и выбытием части предложения, но не разделяет вклад этих факторов количественно.
Читайте также: Ставки на склады класса А в Москве снижаются, но темп падения замедляется
Одновременный рост ставок и снижение вакансии прервали прежнюю динамику, при которой увеличение свободного предложения сопровождалось удешевлением аренды. Одного квартала, однако, недостаточно, чтобы говорить о состоявшемся развороте цикла. Дальнейшая динамика зависит от соотношения поглощения свободных площадей и нового предложения — CORE.XP называет эти параметры ключевыми для движения ставок.
Еще один сигнал — разница между готовыми и строящимися объектами: их ставки выросли соответственно на 0,5% и 2,6%. CORE.XP не раскрывает причины такого расхождения, поэтому связывать его с изменением структуры спроса или предложения преждевременно. Кроме того, ставки указаны без OPEX и НДС и не отражают полную стоимость использования склада для арендатора.
Для ритейла, e-commerce, производителей и 3PL дальнейшее снижение вакансии означает более жесткий выбор при расширении складской инфраструктуры: учитывать придется не только ставку, но и наличие подходящей площади в нужной локации. По оценке CORE.XP, продолжение сокращения вакансии создаст предпосылки для роста ставок прежде всего на готовые склады с качественными характеристиками в востребованных локациях.
III квартал изменил краткосрочную динамику складского рынка, но еще не подтвердил разворот цикла. Если вакансия продолжит снижаться, для арендаторов доступность складских мощностей станет таким же предметом планирования, как ставка, качество объекта и его локация.
