По состоянию на февраль 2015 г. более 90% вакантных площадей формата стрит-ритейла сдаются в аренду по рублевым ставкам, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
Более того, для большинства помещений, ставки аренды на которые номинированы в долларах США, наблюдается фиксация верхней и нижней границы «валютного коридора», что, по сути, делает и эти ставки рублевыми.
«В текущей ситуации помещения уличной торговли с арендными ставками, номинированными в долларах США по курсу ЦБ, неликвидны и не востребованы у арендаторов, - считает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл, Knight Frank. – Тем не менее, они есть, их наличие обусловлено тем, что собственниками торгово-розничных помещений являются, преимущественно, физические лица, для которых арендный бизнес не является профильным, поэтому они не в полной мере осведомлены о текущих реалиях рынка. Кроме этого, часть владельцев проживают за пределами Российской Федерации или имеют валютные кредиты, и они, безусловно, заинтересованы получать доход от сдачи в аренду в долларах США или другой валюте».
Помещения с нефиксированными долларовыми арендными ставками в текущей ситуации остаются наименее интересными для арендаторов, в связи с чем собственники таких объектов будут вынуждены пересмотреть политику формирования коммерческих условий в целях привлечения спроса.
В ближайшее время эксперты Knight Frank не исключают появление такой тенденции в стрит-ритейле как переход на арендный платеж в формате невысокой фиксированной ставки и процента от товарооборота арендатора. Ранее последняя из упомянутых схем арендных платежей применялась только для якорей и крупных арендаторов в торговых центрах. На данный момент в стрит-ритейле это актуально для некоторых крупных операторов продуктовых сетей, но ряд других ритейлеров также рассчитывают в ближайшее время добиться коммерческих условий, сформированных подобным образом.
Переход на процент от оборота в стрит-ритейле крайне нежелателен для собственников помещений. В отличие от торговых центров в сегменте уличной торговли сложно прогнозировать потенциальный товарооборот, в большой степени зависящий от пешеходного трафика, который может сократиться в любой момент в связи с ремонтом дорог в районе расположения магазина, закрытии входа на станцию метро и т. д. Также наличие нескольких собственников в одном торговом коридоре, и, как следствие, отсутствие единой концепции развития стрит-ритейла столицы не исключают появления по соседству торгового оператора, который создаст конкуренцию текущему, что приведет к ухудшению финансовых показателей последнего.
Виктория Камлюк, добавляет: «В среднесрочной перспективе возврат к долларовым арендным ставкам в стрит-ритейле не предвидится. Поскольку арендаторы помещений уличной торговли получают выручку в рублевом эквиваленте, соответственно, оплачивать аренду для них актуальнее рублями. Долларовые арендные ставки были приемлемы для торговых операторов только на растущем рынке, таким образом, будет крайне сложно убедить их вернуться к валютным ставкам аренды в ближайшие 3-5 лет. Учитывая то пагубное влияние, которое оказал кризис 2014 года на предпринимателей, сегодня крайне сложно найти качественного платежеспособного арендатора, что позволяет ритейлерам диктовать свои условия сотрудничества».
Таблица 1. Арендные ставки на помещения стрит-ритейла по основным торговым зонам Москвы
Расположение
Ставка (руб./кв. м./год)*
Наиболее дорогие торговые улицы внутри Садового кольца (Столешников пер., Тверская ул., Петровка ул., Камергерский пер.)
80 000 - 270 000
Остальные улицы внутри Садового кольца (Кузнецкий мост ул., Пятницкая ул., Арбат ул. Б. Якиманка ул. и т.д.)
45 000- 135 000
Садовое кольцо
54 000- 135 000
Основные транспортные магистрали (Ленинградский пр-т, Ленинский пр-т, Комсомольский пр-т, Кутузовский пр-т)
36 000- 112 500
Спальные районы
22 500- 112 500
*Без учета коммунальных расчетов и НДС (18%).
Источник: Knight Frank, 2015
Таблица 2. Распределение арендных ставок по основным торговым улицам Москвы
Ставки аренды на пешеходных улицах г. Москвы в ноябре 2014 г.
Название улицы
Статус улицы
Диапазон ставок, руб./кв. м/год
Арбат ул.
Пешеходная с 1986 г.
45 000 - 112 500*
Камергерский пер.
Пешеходная с 1998 г.
100 000 - 180 000
Столешников пер.
Участок улицы стал пешеходным в 2012 г.
100 000 - 270 000
Кузнецкий Мост ул., Рождественка ул.
Пешеходные с 2013 г.
45 000 - 135 000
Никольская ул.
Пешеходная с августа 2013 г.
49 500 -117 000
Лаврушенский пер., Климентовский пер., Ордынский туп.
Пешеходные с 2013 г.
54 000- 150 000
Крымская наб.
Пешеходная с 2013 г.
н/д
Б. Дмитровка ул.
Пешеходная/автомобильная.
81 000- 135 000
Пятницкая ул.
Обустроена для пешеходов, открыта с августа 2014 г.
45 000 – 94 500
Маросейка ул.
Обустроена для пешеходов, открыта с августа 2014 г.
45 000 - 99 000
Покровка ул.
Обустроена для пешеходов, открыта с августа 2014 г.
45 000 – 94 500
Пешеходная зона от пл. Гагарина до пл. Европы
Открыта 3 сентября 2014 г.
н/д
Источник: Knight Frank, 2015
