Первые этажи жилых комплексов в крупных городах перестают быть пространством для классической торговли. По данным NF Group, к началу 2026 года в новостройках Санкт-Петербурга ключевые площади заняли кафе, фитнес, beauty-сервисы и медицина — форматы, ориентированные на регулярный спрос. Этот сдвиг отражает изменение потребительских привычек и меняет требования к коммерческой инфраструктуре внутри жилых проектов.
Сервисная инфраструктура вместо торговой
Структура арендаторов в новостройках смещается в сторону сервисных форматов. В элитных жилых комплексах предприятия сферы красоты и спорта занимают около 18% коммерческих площадей, заведения общественного питания — 17%, медицинские учреждения — порядка 12%. В сегменте бизнес-класса доля сервисных операторов еще выше: 24% приходится на beauty и фитнес, 18% — на общепит.
За последние три года их присутствие увеличилось на 3–6 процентных пунктов, тогда как продуктовый ритейл и образовательные проекты сократили долю примерно на 3 п. п.
Коммерческие площади при этом остаются значимой частью жилых проектов: в элитном сегменте их доля достигает 11% от общей площади, в бизнес-классе — около 7%.
Ставка на регулярный спрос
Быстрее всего растут гастрономические проекты, кофейни, салоны красоты, фитнес-форматы и сервисные услуги. В проектах бизнес-класса усиливается присутствие пунктов выдачи заказов и бытовых сервисов.
Меняется сама логика использования первых этажей: форматы с высокой частотой посещения занимают больше места, тогда как сегменты с нерегулярным спросом постепенно уступают позиции.
Компактные форматы и роль концепции
Изменения затрагивают и параметры помещений. По оценке NF Group, растет спрос на компактные площади до 100 кв. м и на продуманную инфраструктуру первых этажей.
Директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко связывает это с влиянием макроэкономических факторов и изменением потребительских привычек. В таких условиях устойчивость проекта определяется способностью поддерживать стабильный поток посетителей и зависит от согласованной концепции размещения арендаторов.
Рынок становится осторожнее
Динамика открытий и закрытий меняется. В элитных жилых комплексах за последний год открылся 41 новый арендатор — на уровне предыдущего года, но на 16% ниже показателя 2025-го. Число закрытий выросло до 26 и стало максимальным за три года.
Разрыв между открытиями и закрытиями сокращается. В проектах бизнес-класса после периода активного насыщения инфраструктуры также фиксируется замедление открытия новых объектов.
Вывод
Коммерческая инфраструктура жилых комплексов все плотнее связана с повседневными сценариями потребления. Состав арендаторов, частота их посещения и баланс форматов определяют, насколько стабильно работают первые этажи и какую роль они играют в общей структуре проекта.
