Неопределенность эпидемиологической и макроэкономической ситуации начала года, безусловно, оказывает влияние и на рынок недвижимости. И все же, оставаясь оптимистами, наиболее вероятным мы видим сценарий, когда пандемия будет оказывать все меньшее влияние на рынок, а геополитические вопросы будут решены в процессе переговоров.
Среди глобальных трендов, которые характерны не только для России, но и для всего мира, можно выделить несколько общих для всех сегментов. 2022 год - период перехода от краткосрочных антикризисных решений к долгосрочному планированию. Если 2020 год был связан с выживанием, в 2021 году компании занимались адаптацией к новой реальности, то в 2022 году фокус будет на долгосрочных планах развития. Компании будут решать, были ли принятые стратегии временными на кризисный период или это станет новой реальностью.
В офисном сегменте, например, это коснется гибридного формата работы сотрудников. Торговые центры будут развиваться в сторону улучшения качества своих проектов, проводя реконцепции для того, чтобы максимально учесть изменившиеся потребности целевой аудитории и выстоять в борьбе с онлайном.
В 2022 году мы ожидаем увеличения разрыва между успешными и качественными объектами и локациями и остальным рынком. Тренд на усиление рыночной дифференциации
найдет отражение во всех сегментах рынка недвижимости. В устаревающих торговых центрах мы увидим отток арендаторов, за счет чего в среднем по рынку вакантность может вырасти. Ключевые и наиболее качественные торговые центры будут чувствовать себя более устойчиво. Похожая ситуация и в офисах. Если в лучших бизнес-центрах и популярных локациях мы наблюдаем минимальную вакантность и рост арендных ставок, то в менее успешных объектах доля свободных площадей продолжит расти, что не даст возможности увеличивать ставки.
Мировой тренд, связанный с минимизацией риска в цепочках поставок, найдет отражение и на российском рынке недвижимости. В первую очередь это будет актуально для ритейлеров, которые активно работают над улучшением цепочек поставок, чтобы быть ближе к потребителю. С другой стороны, есть риск перенасыщения складских запасов, и их оптимизация выходит на первый план.
В силу высокого спроса на сервисы и услуги на рынке наблюдается острая нехватка персонала. Краткосрочной причиной этого является пандемия, но есть и долгосрочный аспект уменьшения численности рабочей силы из-за демографической ямы. Решение проблемы доступности рабочей силы будет как никогда актуальным в 2022 году.
Наконец, есть еще один фактор, крайне важный на развитых рынках, но пока еще не находящийся в фокусе внимания в России -это ответственный и экологичный подход к недвижимости. Для большинства крупных глобальных компаний наличие зеленого сертификата и соответствие стандартам ESG является одним из основных критериев выбора. Таким образом, девелоперы, чтобы в будущем привлечь инвестиции, уже сейчас превращают цели по устойчивому развитию в реальный план действий. Долгосрочная стратегия таких собственников направлена на опережение рынка и создание качественного продукта, соответствующего экологическим стандартам, пока спрос еще находится на стадии становления. Мы неизбежно увидим этот тренд в России уже в среднесрочной перспективе.
В этом отчете мы представили основные тенденции, которые будут оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости в России в 2022 году, а также ключевые показатели рынка на конец года.
Рынок инвестиционных сделок в недвижимости
В прошедшем году мы наблюдали оживление инвестиционной активности, объем сделок достиг 5,4 млрд долл., что стало максимальным значением последних 8 лет. Однако нельзя не отметить влияние изменившейся монетарной политики Центрального Банка России на будущую инвестиционную активность. На фоне растущей инфляции ЦБ РФ несколько раз поднимал ключевую ставку, которая в феврале 2022 года достигла 9,5%, максимального значения с мая 2017 года. В первой половине 2022 года можно ожидать ее дальнейшего увеличения. В связи с ростом стоимости заемного финансирования мы ожидаем некоторого снижения инвестиционной активности в секторе недвижимости в среднесрочном периоде. По нашим прогнозам, в 2022 году объем инвестиционных сделок сократится и составит 4,5 млрд долл.
По-прежнему в фокусе внимания инвесторов будет складской рынок как наиболее устойчивый сегмент коммерческой недвижимости в пандемию. Мы ожидаем восстановления инвестиционного интереса к объектам офисной недвижимости, прежде всего к наиболее качественным бизнес-центрам в центральных локациях, а также к объектам, которые могут дать дополнительную доходность после их реконструкции.
В ближайший год стоимость финансирования будет сохраняться на достаточно высоком уровне, а разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей -увеличиваться. Инвесторы будут проявлять высокий интерес к сделкам, где есть возможность для дополнительного роста стоимости актива, например объектов в прекрасной локации, но требующих существенных дополнительных инвестиций, или объектов с высокой вакантностью, которые потенциально способны генерировать более высокий арендный поток.
Стоит отметить и трансформацию инвестиционного рынка. Инвесторы будут рассматривать для себя новые форматы как в жилом, гостиничном, так и индустриальном сегменте. Дополнительный импульс развитию городов даст реализация программы комплексного развития территорий.
Офисы
Москва
Текущая ситуация в офисном сегменте, несмотря на сохранение сложной эпидемиологической ситуации, оказалась более позитивной, чем ожидалось еще год назад. Влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Компании адаптировались, а гибридный формат работы стал нормой. Но это привело к изменению как миссии, так и формата офисного пространства.
Девелоперы активно анонсируют новые офисные здания, но существенное увеличение объема ввода начнется с 2023 года. В 2022 году объем нового предложения останется на прошлогоднем уровне. При этом усиливается разрыв между успешными и качественными объектами и локациями и остальным рынком. Это, в свою очередь, стимулирует девелоперов и собственников объектов уделять внимание качеству своих активов: большинство новых зданий относится к классу А.
По итогам прошедшего года мы наблюдали активное восстановление спроса, объем сделок аренды и купли-продажи офисов вырос практически в 2 раза. Это привело к снижению доли свободных площадей, однако ситуация существенно отличается между центром и децентрализованными районами. В текущем году будет наблюдаться дальнейшее сокращение свободного предложения,особенно это будет характерно для объектов класса А в границах ТТК. В соответствии с этим изменятся и арендные ставки: в 2022 году будет наблюдаться рост ставок аренды до 10% в центральных локациях, недорогие блоки останутся только за пределами ТТК.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге на этапе строительства находится сравнительно большой объем нового предложения, ввод которого планируется в 2022 году. Несмотря на это, доля свободных площадей в среднем по рынку останется на уровне 7%, так как наблюдается стабильно высокий спрос: расширяются и улучшают условия, переезжая в новые здания, компании нефтегазовой сферы, сохраняется активный спрос со стороны растущего IT-сектора. При этом нехватка крупных блоков в действующих бизнес-центрах приводит к тому, что компании все чаще ищут здания для покупки.
Мы видим рост привлекательности бизнесцентров Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов. В свою очередь, многие собственники стали задумываться о продаже своих активов либо их подготовке к продаже - реконструкции, репозиционировании, улучшении пула арендаторов, что также может привести к ряду интересных сделок в 2022 году.
И хотя рост арендных ставок в среднем по рынку составит около 3-4% за год, что ниже инфляции, этот рост будет крайне неоднородным. В новых качественных зданиях он будет выше, тогда как в объектах, с трудом удовлетворяющих критериям класса В, может наблюдаться стагнация ставок.
Гибкие офисные пространства
Москва
В 2022 году ожидается существенный рост ввода гибких офисов в Москве. К открытию планируется около 170 тыс. кв. м новых сервисных пространств и еще почти 60 тыс. кв. м возможно к реализации под клиента. Такое резкое увеличение обусловлено как растущим спросом в целом, так и реализацией нескольких проектов в формате built-to-suit.
В 2021 году наблюдался трехкратный рост объема сделок с гибкими пространствами. В текущем году мы ожидаем сохранения интереса со стороны корпоративных клиентов к подобному формату офисных площадей. По мере роста количества сделок ожидается и увеличение ставок аренды до 10% в центральных локациях.
Санкт-Петербург
По мере роста интереса корпоративных клиентов к аренде рабочих мест в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга происходит постепенное изменение рынка:
увеличивается доля гибридных офисов под управлением сетевых операторов, которые выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний. В 2022 году ожидается открытие проектов новыми сетевыми операторами, еще не представленными на рынке Петербурга. Продолжат развитие и местные игроки.
Основной спрос на гибкие офисы в Санкт-Петербурге формируется за счет корпоративных клиентов. В основном это IT-компании, онлайн-ритейлеры и представители нефтегазовой отрасли. По мере появления нового предложения в 2022 году мы увидим увеличение как количества сделок, так и средней арендуемой площади.
Склады
Складские объекты оказались востребованы как никогда! Необходимость иметь товарный запас для обеспечения как потребительского спроса, так и непрерывности производственного процесса привела к тому, что многие компании серьезно проанализировали свои цепочки поставок, их устойчивость к кризисным явлениям. Управление рисками в цепочках поставок окажется в центре внимания в 2022 году.
Москва
Бурное развитие крупнейших игроков онлайн-сегмента и восстановившийся спрос со стороны офлайн-ритейлеров привело к рекордно низкой вакантности в конце 2021 года и невероятному росту арендных ставок. Отсутствие площадей будет сдерживать развитие сегмента в 2022 году, поэтому компании вынуждены рассматривать все возможные варианты.
Конечно, сохранится спрос на built-to-suit проекты, однако непредсказуемый рост стоимости строительных материалов и трудовых ресурсов вынуждает генподрядчиков учитывать этот дополнительные риск и закладывать его в стоимость строительства. В 2022 году мы ожидаем нормализации на этом рынке, когда все стороны процесса смогут обоснованно обсуждать прогнозируемый бюджет строительства.
Рекордно низкая вакантность, рекордно высокий объем сделок и рост ставок на 30% и более - вот результаты 2021 года, которые сложно будет превзойти в 2022 году на столичном рынке. Увеличится ввод складской недвижимости, хотя это практически не окажет влияния на долю свободных площадей. Лишь 30% из ввода 2022 года являются спекулятивным строительством, при этом даже эти объекты с высокой вероятностью найдут арендаторов до ввода в эксплуатацию.
Москва остается ключевым складским рынком России, однако аналогичные тенденции наблюдаются и на региональных рынках. В прошлом году впервые за всю историю спрос за пределами столичного региона превзошел отметку в 1,5 млн кв. м.
Санкт-Петербург
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, что повлечет существенный прирост ввода в текущем и в 2023 годах. В 2022 году планируется ввод в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м складской недвижимости, но это не сбалансирует спрос и предложение в краткосрочной перспективе, так как большая часть новых проектов уже арендованы или строятся для собственных нужд.
Связанные с пандемией продолжительные нарушения цепочек поставок ведут к увеличению запасов онлайн-ритейлерами,а, следовательно, к росту объемов арендуемых площадей. Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию. Они не только наращивают арендованные площади в действующих и строящихся складских комплексах, но и анонсируют строительство рекордных для Петербурга новых проектов площадью 50-60 тыс. кв. м и более. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit.
При сохранении крайне высокого спроса вакантность в среднем по рынку составит около 1%, при этом свободные площади будут только в объектах с завышенными арендными ставками и неликвидными блоками.
Дальнейшее увеличение себестоимости строительства и стоимости рабочей силы, рост цен на земельные участки, крайне низкая вакантность, а также высокая инфляция и удорожание заемного финансирования ведут к повышению арендных ставок. До конца 2022 года мы ожидаем достижения уровня 6 300 рублей за кв. м в год.
Торговые центры
Москва
Основной тренд, который будет определять развитие рынка торговой недвижимости в России в ближайшее время, - это фокус на качество. Между успешными и современными объектами и локациями и остальным рынком усиливается разрыв, это, в свою очередь, стимулирует девелоперов и собственников объектов уделять внимание качеству своих активов. Так, в Москве доля свободных площадей в среднем по рынку превысила 6%, тогда как в ключевых, наиболее востребованных объектах она составляет чуть более 2%. В 2022 году дифференциация между современными объектами и остальным рынком только усилится. Доля свободных площадей в целом по рынку продолжит расти, тогда как в ключевых объектах, напротив, ожидается улучшение ситуации и снижение вакантности до 1,5-2%.
Несмотря на достаточно большое количество новых объектов (а на 2022 год к открытию в Москве заявлено 326 тыс. кв. м), основным трендом является улучшение действующих ТЦ. Они должны отвечать изменившимся потребностям их аудитории и предоставлять ритейлерам современные и удобные физические площадки для тесного взаимодействия офлайн- и онлайн-ритейла. Следовательно, будет уделяться большое внимание реконцепции устаревших объектов для повышения их конкурентоспособности.
В 2022 году ожидается некоторое увеличение активности выхода ритейлеров на российский рынок.
2022-й станет годом роста товарооборота ритейлеров, а также выработки и реализации новых долгосрочных планов, в частности, по экспансии на новые рынки. Интерес к российскому рынку есть. Вполне вероятно, что в 2022 году мы увидим выход новых и возвращение старых имен на российский рынок.
Будет повышаться и качество торговой инфраструктуры в жилых районах. Так, в запланированном вводе 2022 года половина площадей будет реализована в небольших районных и окружных торговых центрах. Объекты такого формата удовлетворяют повседневный спрос жителей района, сохраняя их время на дорогу в более крупные объекты, тем самым улучшая качество жизни. Кроме того, 45% прогнозного ввода придется на объекты в составе ТПУ. Самым большим проектом является торговый центр в составе ТПУ «Селигерская».
Активно развивается формат аутлет-центров. В 2021 году на московский рынок вышел Vnukovo Premium Outlet - шестой аутлет-центр в столице. Данный тип торговых центров доказал свою устойчивость и востребованность в кризисный период, что повысило интерес инвесторов к аутлетам. Более того, география возможных проектов активно расширяется: инвесторы рассматривают строительство за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
Санкт-Петербург
Объем нового строительства торговых центров в Санкт-Петербурге минимален. В 2022 году ожидается открытие не более 2 новых объектов. Рынок торговых центров насыщен типовыми объектами, и в перспективе ближайших лет мы не ожидаем роста активности девелоперов по строительству новых. Развитие будет происходить не столько в количественном направлении, сколько в качественном за счет проведения реконцепции.
Пик вакантности в торговых центрах был пройден летом 2021 года. Мы не прогнозируем превышения 5% показателя вакантности в среднем по рынку в 2022 году. По отдельным торговым центрам могут быть более высокие значения при условии освобождения площадей каким-нибудь якорным арендатором (например, кинотеатром или развлекательным центром). При этом будет усиливаться дифференциация между современными и устаревшими объектами.
Арендные ставки на текущей стадии развития рынка - это переговорный процесс. Рост возможен в топовых торговых центрах при условии достижения максимальных показателей заполняемости. В среднем по рынку рост ставок будет зависеть от восстановления посещаемости торговых центров и покупательской активности, а, следовательно, роста оборота ритейлеров.
Стрит-ритейл
Москва
По итогам 2021 года на торговых улицах Москвы с fashion-направленностью1 доля свободных помещений составила 14,1%, что на 3,1 п.п. ниже значения июня. В целом по рынку, а также на улицах с остальными профилями, вакантность заметно не снизилась; это говорит о том, что пока рано судить о переломном моменте для рынка центральных торговых коридоров столицы. Ритейл все еще находится в неустойчивом положении с точки зрения возможности введения новых ограничений. Тем не менее небольшое оживление и снижение вакантности на fashion-улицах и на некоторых других отдельных торговых коридорах являются позитивными предпосылками для будущего восстановления центрального стрит-ритейла Москвы.
При условии отсутствия новых жестких ограничений и стабилизации ситуации с пандемией мы ожидаем постепенного восстановления стрит-ритейла и снижения доли свободных помещений в первой половине 2022 года.
В целом в 2021 году активность арендаторов в центральном стрит-ритейле Москвы с точки зрения открытий и закрытий находилась на более низком уровне по сравнению как с кризисным 2020 годом, так и допандемийным 2019-м. В 2022 году при реализации позитивного сценария активность арендаторов в части открытий повысится, что и приведет к снижению вакантности.
Рост арендных ставок в 2022 году ожидается в наиболее востребованных торговых коридорах с наилучшим трафиком и более качественными помещениями. На остальных улицах повышение ставок аренды прогнозируется в 2023 году.
Санкт-Петербург
В 2022 году ожидается стабилизация на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Вакантность будет держаться на комфортном для рынка показателе - менее 10%, а арендные ставки выйдут на допандемийный уровень на всех центральных торговых улицах города.
Ритейлеры обновили планы по развитию сетей, определив для себя стратегии развития в условиях изменившейся реальности и затяжного характера пандемии. Fashion показывает положительную динамику, так как это тот сегмент, который больше других связан с эмоциями от покупок в офлайне. Основная ротация по-прежнему будет происходить в сегменте общепита.
Растущий внутренний туризм и рост популярности Петербурга среди российских путешественников будет способствовать восстановлению стрит-ритейла. По сравнению с предыдущими пандемийными годами в Северной столице пройдет много значимых событий, таких как финал Лиги чемпионов УЕФА, ПМЭФ, празднование 350-летия Петра I, Ironman, Чемпионат мира по волейболу, Международный арктический форум и др.
Гостиничная недвижимость
Мы видим, что гостиничная индустрия адаптировалась к вспышкам заболеваемости, спрос становится более устойчивым. Гостиничный рынок моментально реагирует на любые новые ограничения, введение кодов и так далее. Динамика операционных показателей в 2022 году во многом будет зависеть от действующих ограничений, распространяющихся на отрасль.
Если продолжится появление новых штаммов, то это будет способствовать дальнейшему укреплению тренда staycation (путешествия на короткие расстояния в границах одного либо соседних регионов, зачастую на личном автомобиле): многие путешественники, возможно, откажутся от путешествий за границу в пользу поездок внутри страны. При этом наблюдающийся рост загрузки даже в условиях ограниченного международного сообщения подтверждает наличие устойчивого внутреннего спроса.
И в Москве, и в Санкт-Петербурге показатель доходности на доступный номер (RevPAR) постепенно растет, но пока не достиг допандемийного уровня. В текущем году мы ожидаем дальнейшего увеличения показателя, что в первую очередь будет обусловлено ростом загрузки, а не среднего тарифа. Ограниченный, еще не восстановившийся объем спроса сдерживает возможность наращивания цен.
Для гостиничной индустрии в целом актуален вопрос нехватки персонала.
Основная нехватка - это прежде всего линейный персонал, который за время пандемии перешел в другие сферы деятельности.
В настоящее время мы рекомендуем уделять внимание не только RevPAR, но и GOPPAR, который отражает способность управляющих команд контролировать расходы в условиях турбулентности выручки.
Дальнейшее развитие отрасли во многом будет зависеть от государства. И те шаги, которые сейчас предпринимаются Правительством, позволяют надеяться на постепенный выход из пандемийного пике 2020 года.
Источник: Компания JLL
