Российский совет торговых центров (РСТЦ) предложил ввести дифференцированные ставки налога на имущество для торговых центров: для площадей, занятых неторговыми арендаторами (включая развлекательные зоны), — 0,6–0,75% от кадастровой стоимости вместо типичных 2–2,5%. Инициатива выглядит как сугубо «налоговая», но по сути она отражает более глубокую перестройку бизнес-модели ТЦ: доля «не-ритейла» растет, а традиционные арендные потоки и трафик становятся менее предсказуемыми.
Для логистики и цепочек поставок это имеет прямое значение. Торговые центры все чаще становятся инфраструктурой для омниканальных продаж: пункты выдачи, клиентские сервис-зоны, постаматы, микросклады, возвраты. Любое изменение налоговой нагрузки и арендной экономики влияет на то, сколько таких функций ТЦ смогут (и захотят) размещать, на каких условиях и в каких локациях.
Почему ТЦ просят снизить налог именно для «неторговых» зон
Налог на имущество для ТЦ рассчитывается от кадастровой стоимости. В 2026 году ставка для объектов дешевле 300 млн руб. составляет 2%, дороже — 2,5%; РСТЦ отмечает, что во многих регионах эти условия применяются без льгот. Если предложения РСТЦ будут приняты, налоговая ставка для площадей с неторговыми операторами снизится до 0,6–0,75% от кадастровой стоимости.
Логика совета опирается на структурный сдвиг: доля неторговых операторов увеличивается, но доходность таких площадей зачастую ниже классического ритейла. В отрасли говорят, что развлекательные, образовательные, спортивные, государственные, медицинские и другие форматы могут занять до 50% площади ТЦ. Партнер «Магазин магазинов» Вячеслав Кацегоров оценивает рост доли развлекательных и досуговых концепций за год на 5–7 п. п., до 25–30% площадей, и связывает это со снижением доли фешн-операторов за пять лет с 50–55% до 25%.
Ключевой экономический конфликт в том, что налоговая база для здания едина (кадастровая стоимость), а способность разных типов арендаторов «нести» эту базу — разная. Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева приводит разрыв по ставкам аренды: в крупных ТЦ Москвы развлекательные операторы платят 4–8 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как ставки для ритейла в торговой галерее могут достигать 50 тыс. руб. за кв. м в год для якорных арендаторов и до 180 тыс. руб. за кв. м в год для неякорных.
В итоге ТЦ оказываются в ситуации, когда заполнять площади «не-ритейлом» приходится — иначе растет вакантность, — но экономика объекта при этом ухудшается. В Москве вакантность в 2025 году, по данным «Магазина магазинов», выросла с 7% до 9,5%.
Развлечения как якорь: надежды и ограничения
После ухода западных брендов и ускорения онлайн-торговли многие владельцы ТЦ делали ставку на развлекательные форматы как источник трафика. Однако, по оценкам рынка, эта ставка не универсальна: руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь отмечает, что такие зоны «востребованы только в объектах с высоким трафиком».
Это важная развилка для управленцев. В сильных объектах развлечения действительно могут удерживать посещаемость, поддерживать общепит и сопутствующий ритейл. В средних и слабых — развлекательный оператор часто становится «заполнителем площади» с ограниченной способностью платить аренду, а эффект на трафик оказывается недостаточным, чтобы компенсировать падение дохода на квадратный метр.
Какой финансовый эффект дают послабления
Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский подчеркивает дисбаланс доходности: «Платежи магазинов в среднем в три-пять раз выше, чем от развлекательных операторов».
С точки зрения налоговой экономии эффект возможен, но не гарантирован. Войцеховский оценивает, что если 20–30% арендуемых площадей занимают неторговые операторы, то применение сниженной ставки может уменьшить налоговый платеж на 20%.
При этом он прямо предупреждает о ключевом риске: «Это произойдет, если кадастровая стоимость самих объектов при ближайшей кадастровой переоценке не повысится пропорционально».
Для собственника это означает, что налоговая реформа без учета будущей переоценки кадастра может дать краткосрочное облегчение, но не обязательно решит проблему структурно. А для арендатора — что надежда на автоматическое снижение арендной нагрузки неочевидна: владелец ТЦ может направить экономию на поддержание операционных расходов, модернизацию или обслуживание долга, не снижая ставки.
Юридическая реализуемость и «серые зоны»
С точки зрения права дифференциация внутри одного объекта возможна. Руководитель налоговой практики Vegas Lex Юрий Иванов считает, что установить разные налоговые платежи для площадей в составе одного объекта можно. Но практическая реализация сложнее: потребуется либо раздельный кадастровый учет торговых и неторговых площадей, либо четкое выделение в одном объекте зон разного назначения, о чем говорит Людмила Хапугина («АльфаПро»).
Ключевой риск — критерии. Юрий Иванов указывает, что нужен «объективный и проверяемый» набор признаков, который не будет провоцировать споры с властями, и что возможны попытки недобросовестной оптимизации площадей ради снижения нагрузки. Для рынка это критично: если критерии окажутся размытыми, реформа может увеличить транзакционные издержки (разметка зон, учет, споры), а не снизить их.
Почему эта история важна для логистики и городской инфраструктуры
На первый взгляд налог на имущество ТЦ далек от логистики. На практике он влияет на три вещи, которые уже стали частью операционной модели ритейла и e-commerce.
Во-первых, на конфигурацию площадей и доступность «легких» форматов, которые поддерживают омниканал: ПВЗ, сервисные точки возвратов, клиентские зоны, локальные шоурумы, микрофулфилмент. Если доля неторговых арендаторов растет, ТЦ будут чаще конкурировать за квадратный метр между развлечениями, общепитом, услугами и инфраструктурой для онлайн-ритейла. Налоговая дифференциация может ускорить эту конкуренцию, делая часть «не-ритейла» финансово более приемлемой для собственника.
Во-вторых, на трафик как «сырье» для последней мили. Развлекательные зоны действительно создают посещаемость, но не всегда конвертируют ее в покупки у ритейлеров. Если трафик становится «развлекательным», точки выдачи и возвратов могут выигрывать: люди приезжают в ТЦ чаще и готовы совмещать досуг с бытовыми задачами. Однако это работает только там, где объект уже имеет высокий поток — что и подчеркивает IBC Real Estate.
В-третьих, на структуру затрат владельцев объектов. При высокой вакантности и более низкой арендной выручке у ТЦ меньше ресурсов на модернизацию инженерии, доковых зон, навигации, выделенные коридоры для курьеров и безопасную схему приема/выдачи заказов. Это напрямую ухудшает «логистическую пригодность» объекта для омниканала.
Что стоит делать участникам рынка
Собственникам и управляющим ТЦ имеет смысл смотреть на налоговую инициативу как на часть более широкой перестройки модели, а не как на разовую «льготу». Если доля неторговых арендаторов будет приближаться к 40–50%, объекту потребуется ясная функциональная архитектура: где трафик генерируется, где он монетизируется, и какие сервисные функции (включая инфраструктуру последней мили) встроены в маршрут посетителя.
Ритейлерам и e-commerce-игрокам важно заранее оценивать, как может измениться доступность площадей и условия аренды в ТЦ с растущей долей развлечений. В сильных объектах «досуг» может усиливать точки выдачи и возвратов; в слабых — увеличивать риски по окупаемости присутствия из-за нестабильного трафика и неопределенной арендной политики.
Регуляторам, если инициатива будет рассматриваться, придется решить самую сложную часть — критерии «торгового» и «неторгового» назначения. Иначе дифференциация налоговой ставки рискует превратиться в поле для споров и оптимизаций, а не в инструмент повышения устойчивости объектов.
Вывод
Запрос РСТЦ на снижение налога для неторговых зон — это симптом: торговые центры все быстрее уходят от модели «галереи магазинов» к модели «городского сервиса», где развлечения, услуги и инфраструктура для онлайн-покупок конкурируют за квадратный метр. В такой реальности налоговая политика действительно может стать рычагом выживания части объектов, но эффект будет зависеть от того, как будут определены зоны, как отреагирует кадастровая оценка и насколько аккуратно рынок встроит новые правила в операционную модель.
