В Москве резко вырос ввод районных торговых центров, но эксперты предупреждают о риске перегрева рынка
Объёмы ввода малоформатных торговых центров в Москве в 2026 году вырастут почти втрое — до 171 тыс. кв. м. Такой прогноз приводит консалтинговая компания CORE.XP. При этом в целом по рынку торговой недвижимости, напротив, ожидается спад. По данным CMWP, объёмы ввода всех форматов ТЦ могут снизиться на 70% в годовом выражении.
Как сообщает «Коммерсантъ», бурный рост в сегменте районных ТЦ стал результатом всплеска девелоперской активности последних двух лет. Однако за этой позитивной статистикой скрываются более сложные процессы: меняется поведение потребителей, усиливается конкуренция за арендаторов, а финансовая модель новых объектов становится всё менее устойчивой.
Устойчивый формат в эпоху неопределённости
Малые торговые центры оказались более адаптивными к экономическим колебаниям. Они быстрее строятся, легче заполняются арендаторами из повседневных категорий и реже оказываются убыточными в условиях снижения потребительского спроса. По словам Павла Люлина, вице-президента Союза торговых центров, такие объекты обеспечивают устойчивый поток покупателей и привлекательную ликвидность для девелоперов.
На этот эффект наложился фактор градостроительной политики. В рамках программы комплексного развития территорий, реализуемой мэрией Москвы, застройщики получают льготы при условии строительства коммерческой инфраструктуры в жилых районах. Это создало дополнительный стимул к запуску проектов в формате «у дома».
Почему районный ТЦ стал актуален
Как отмечает Евгения Прилуцкая из CORE.XP, изменение потребительского поведения стало одним из ключевых драйверов новой волны строительства. Сегодня горожане ожидают удобства и доступности — не только в e-commerce, но и в офлайн-форматах. Небольшие ТЦ, расположенные в шаговой доступности, лучше соответствуют этим ожиданиям, чем классические моллы.
При этом девелоперы делают ставку не только на магазины повседневного спроса, но и на сервисные форматы — от медклиник и аптек до пунктов выдачи заказов и офисов микрофинансовых организаций. Это позволяет более гибко формировать пул арендаторов и быстрее выходить на операционную окупаемость.
Угроза перегрева: вакансия растёт, спрос замедляется
Несмотря на текущий всплеск ввода новых объектов, эксперты уже фиксируют признаки перегрева. Доля свободных площадей в районных ТЦ по итогам I полугодия 2026 года составила 10,6% — это выше докризисных уровней. Более того, в новых крупных ТЦ вакансия достигает 30%, свидетельствуют данные IBC Real Estate. Причина — замедление роста крупных ритейлеров и ограниченные возможности экспансии.
По оценке Екатерины Ногай, руководителя аналитического департамента IBC, часть сетей уже исчерпала потенциал роста, который появился после ухода западных брендов. Остальные переключились на развитие форматов e-commerce, где капитальные вложения в аренду минимальны, а масштабирование — быстрее.
Цифры, которые говорят о многом
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Ввод районных ТЦ в Москве в 2026 году | 171 тыс. кв. м |
| Рост к предыдущему году | почти ×3 |
| Вакансия в районных ТЦ (I полугодие 2026) | 10,6% |
| Прогноз ввода в 2027 году | −80% (до 33,7 тыс. кв. м) |
| Прогноз на 2028 год | −59% (до 13,9 тыс. кв. м) |
| Вакансия в новых крупных ТЦ | до 30% |
Что это меняет для логистики
Всплеск строительства районных ТЦ требует пересмотра логистических схем. Сетевые операторы, FMCG-дистрибуторы и поставщики сервисов адаптируют свои цепочки под работу с распределённой сетью точек в черте города. Это означает:
-
рост нагрузки на городскую логистику и последнюю милю,
-
повышение значимости локальных складов и dark store-моделей,
-
необходимость интеграции гибких поставок с e-commerce-платформами.
Фактически речь идёт о сдвиге модели поставок — от региональных хабов к микрораспределительным структурам в пределах городской агломерации.
Риски для девелоперов: цены и неопределённость
Как предупреждает Елена Енина, операционный директор сети ТРК «Парк Хаус», за пределами спроса стоит ещё один барьер — рост стоимости. Оборудование, материалы, рабочая сила — всё дорожает. На фоне удлинения сроков окупаемости и растущей конкуренции за арендатора новые проекты становятся всё более рискованными.
Многие девелоперы уже корректируют планы. Прогноз на 2027 год — снижение объёмов ввода на 80%, а в 2028 году — ещё на 59%. Это сигнал о переходе от экспансии к осторожному управлению активами.
Что важно бизнесу
Районная торговля — это не просто тренд, а индикатор более глубокой перестройки потребления и логистики. Успешные игроки будут теми, кто адаптирует свои цепочки поставок, операционные процессы и ритейл-стратегии под формат «у дома».
