Пока привычные якоря потребительского трафика — гипермаркеты, фудкорты и кинотеатры — теряют актуальность, девелоперы все чаще смотрят на торговые центры как на площадки для строительства жилья. Тектонический сдвиг в поведении потребителей, рост интереса к онлайн-торговле и удорожание городской земли изменили саму логику градостроительного развития.
Конец эпохи торговых центров?
Еще пять-десять лет назад ТЦ служили ядром городской активности. Сегодня — это нередко опустевшие «скорлупы» без смысла. После ухода иностранных брендов вроде IKEA, H&M и Mango, у потребителя исчезла главная причина посещать такие локации. Люди перешли в онлайн, вслед за ними — и бизнес. Трафик ушел на маркетплейсы и e-commerce платформы.
По словам Константина Анохина, управляющего партнёра агентства «Генератор недвижимости», в этих условиях застройщики начали рассматривать ТЦ как участки под редевелопмент — преимущественно под жильё.
«Это уже не экзотика, а устойчивая тенденция. Если раньше гипермаркет был магнитом для потока, то сегодня этим магнитом становится жилой квартал», — поясняет он.
Почему жильё — новая «звезда» урбанистики?
Причин несколько:
-
Доходность выше. С квадратного метра жилой недвижимости застройщик получает больше, чем с торгового аналога.
-
Плотность использования. Там, где раньше парковались 100 машин, теперь можно разместить 200 квартир.
-
Снижение интереса к ТЦ. Даже развлекательные функции — кино, еда, отдых — теряют актуальность в офлайн-пространствах.
-
Эволюция потребления. Покупки, логистика, сравнение цен и выбор давно ушли в смартфон.
Это означает, что в классическом ТЦ остаются только устойчивые форматы — продуктовые магазины, логистические пункты, сервисы с высокой частотой потребления. Но и они всё чаще становятся не отдельным объектом, а встроенной частью жилой инфраструктуры — на первых этажах новых ЖК.
Кто выигрывает?
Покупатель. Современные жилые проекты включают в себя комфортную среду, доступную логистику, магазины, сервисы и даже развлекательные элементы. Никого уже не интересует, был ли на этом месте завод или гипермаркет. Главное — транспортная доступность и «свежий фасад».
Город. Вместо опустевших торговых центров появляется компактное, доходное и функциональное жильё. Это отражение новой урбанистической логики: города выбирают плотность, интеграцию и удобство.
Застройщик. Проект с жилой функцией становится устойчивее финансово, быстрее окупается и органично вписывается в запросы времени.
Что дальше?
Редевелопмент коммерческой недвижимости в жильё — не просто антикризисная мера, а стратегический вектор. Девелоперы уже не рассматривают ТЦ как устойчивый актив. Их место занимают мультифункциональные жилые комплексы. А урбанистика отвечает на новый запрос общества — «ближе, удобнее, умнее».
«Города больше не строятся вокруг покупок. Они строятся вокруг жизни», — подводит итог Анохин.
Рынок проголосовал. Девелоперы реагируют. Торговые центры уходят в прошлое, уступая место городам будущего — где главные активы не брендовые витрины, а комфорт, доступность и встроенность в повседневность.
