После двух лет непрерывного роста, аренда крупных объектов стрит-ритейла в Москве в сентябре 2025 года снизилась на 5%. Стоимость покупки — на 2%. Но в то же время компактные помещения демонстрируют рост, а интерес частных инвесторов остаётся высоким. Что происходит с сегментом и чего ждать дальше — разбираем на основе данных Simple Estate и комментариев ключевых игроков.
Что показал сентябрь: динамика цен
Согласно данным инвестиционной платформы Simple Estate:
-
Аренда помещений 300+ кв. м (стрит-ритейл):
-
—5% за сентябрь — до 2 000 руб./м² в месяц
-
+3% за год
-
-
Продажа помещений 300+ кв. м:
-
—2% за сентябрь — до 280 000 руб./м²
-
+9% за год
-
Это первое снижение с начала 2023 года. По мнению экспертов, фактором послужила снижающаяся ключевая ставка ЦБ, из-за чего владельцы готовы корректировать ожидания и ставки вниз.
«Ставки аренды стали мягче, рынок остыл, но спрос сохраняется», — отмечает Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров.
Инвесторы активизировались: кто и что покупает?
Падение ставок привлекло частных инвесторов, которые быстро скупили ликвидные недорогие объекты. Сейчас на рынке остались в основном:
-
дорогие помещения,
-
объекты с низкой оборачиваемостью.
По словам гендиректора Simple Estate Никиты Корниенко, такой всплеск связан с сочетанием:
-
низкой волатильности сектора,
-
прогнозируемой доходности.
Срок окупаемости объектов — от 7,5 до 13 лет (по оценке IBC Real Estate).
Малогабаритный формат — в фаворе
Пока крупные помещения теряют в цене, компактные форматы до 300 м² демонстрируют противоположную динамику:
| Показатель | Динамика (мес.) | Годовая динамика | Значение |
|---|---|---|---|
| Продажа | +3% | +8% | 460 000 руб./м² |
| Аренда | +5% | +11% | 3 300 руб./м²/мес |
Такой формат востребован в первую очередь:
-
FMCG-сетями,
-
аптечными операторами,
-
локальными игроками,
-
dark store и quick commerce-проектами.
Продуктовый сегмент: стабильный якорь — со сбоем
Исторически самым устойчивым арендатором в стрит-ритейле являются продуктовые магазины:
-
высокий трафик,
-
предсказуемая оборачиваемость,
-
длительные договоры аренды.
С января по июнь 2025 г. на ключевых торговых улицах Москвы открыто 15 новых точек — в 2+ раза больше, чем годом ранее (данные NF Group).
Однако в сентябре этот сегмент впервые показал снижение:
-
аренда: —3% до 2 400 руб./м²/мес
-
продажа: —3% до 325 000 руб./м²
Причина: насыщенность. В условиях конкуренции и падения маржинальности продуктовые сети пересматривают арендуемые площади, выходят из неэффективных точек или переуступают договоры.
Что дальше? Прогнозы и риски
Несмотря на краткосрочную коррекцию, эксперты не видят в снижении ставок долгосрочного тренда.
«Вакантность в сегменте — 7,7%, минимум за 6 лет. Это ограничивает падение ставок», — говорит Константин Самеди, директор департамента продаж Ortiga Development.
Ожидаемые сценарии:
| Сценарий | Вероятность | Обоснование |
|---|---|---|
| Рост ставок в Q1—Q2 2026 | Средняя | При сохранении низкой вакантности и росте потребительской активности |
| Стагнация до середины 2026 | Высокая | Снижение ключевой ставки + сезонность |
| Углубление коррекции | Низкая | Возможна при экономическом шоке или резком росте предложения |
Многое будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ и стратегии сетей в условиях конкуренции и логистических издержек.
Вывод
Снижение ставок аренды в сегменте стрит-ритейла в Москве — не обвал, а коррекция после периода перегрева. Инвесторы активизировались, особенно в сегменте «до 300 м²», а формат остаётся ключевым для городского ритейла.
Для логистических операторов и арендодателей это окно возможностей:
-
фиксировать локации под last-mile delivery и дарксторы;
-
переориентировать часть помещений под микросклады;
-
работать с короткими циклами аренды (6–12 мес.) под сезонный спрос.
Ключевые данные
| Показатель | Сентябрь 2025 | Год к году | Источник |
|---|---|---|---|
| Аренда 300+ м² | 2 000 руб./м²/мес | +3% | Simple Estate |
| Продажа 300+ м² | 280 000 руб./м² | +9% | Simple Estate |
| Аренда до 300 м² | 3 300 руб./м²/мес | +11% | Simple Estate |
| Продажа до 300 м² | 460 000 руб./м² | +8% | Simple Estate |
| Вакантность в сегменте | 7,7% | min за 6 лет | Ortiga |
| Кол-во новых продуктовых точек | 15 (за 6 мес.) | ×2 год к году | NF Group |
