На фоне рекордного ввода торговых площадей в 2025 году девелоперы и ритейлеры в 2026-м делают шаг назад. Объём нового строительства в Москве сократится на 70%, а доля пустующих площадей вырастет. Это не локальная стагнация — это смена модели присутствия на рынке.
Инфраструктура перегрева: почему торговые метры теряют привлекательность
Столичный рынок торговой недвижимости подошёл к точке насыщения: в 2025 году девелоперы ввели рекордный объём новых площадей, но уже к 2026 году объём ввода снизится до 76 тыс. кв. м — минимум за последние годы и падение на 70% в годовом выражении.
Причина — не просто в цикличности. Девелоперы сталкиваются с ростом себестоимости, высокими ставками по заимствованиям, затянувшейся окупаемостью проектов (12–14 лет) и неопределённостью спроса. Даже проекты, запущенные ранее, с трудом заполняются: в новых объектах вакантность достигает 30%.
Новая логика ритейла: меньше, но гибче
Спрос на крупные площадки снижается. Ритейлеры пересматривают стратегии:
- Оптимизируют портфели: закрываются точки в низкоэффективных локациях;
- Снижают арендуемые площади: бренды переходят к компактным форматам;
- Приостанавливают экспансию: фокус — на удержание, а не на рост.
В условиях высоких ставок аренды (от 9 до 25 тыс. руб. за кв. м в год по данным NF Group), а также снижения покупательной способности и оборота, сетям всё труднее поддерживать прежний масштаб. Особенно остро это ощущают бренды с ограниченными оборотными средствами. Случай «Иль де Ботэ» — один из показательных: компания обратилась к владельцам ТЦ с просьбой о снижении арендной платы.
Интернет-торговля как структурный вызов
По сути, традиционный ритейл находится под двойным давлением:
- Снижение трафика и маржи на фоне общего охлаждения экономики.
- Стратегическая конкуренция с e-commerce: маркетплейсы формируют новые потребительские привычки.
Как отметил мэр Москвы Сергей Собянин ещё в 2023 году: «У нас торговых площадей меньше, чем в Европе. Но с другой стороны, торговля переходит в интернет».
Для логистов и операторов дистрибуции это означает смещение спроса — с точек продаж на фулфилмент-центры, тёмные магазины и last-mile delivery.
Ответ девелоперов: развлекательная перезагрузка
Если традиционный ритейл не тянет арендные ставки — его заменяют. Девелоперы смещают фокус на сегменты, генерирующие трафик без прямых продаж:
- Спортивные пространства (21% в новых ТЦ Москвы),
- Заведения общественного питания (15%),
- Продуктовые магазины (13%).
ТЦ становятся не точкой покупки, а пространством досуга. Это меняет и требования к логистике: необходимо обеспечивать быструю ротацию товарных запасов (особенно для food-резидентов), гибкие поставки, поддержку зон с высокой посещаемостью в пиковые часы.
Стратегические выводы для игроков рынка
Для логистических операторов и поставщиков:
— Центр тяжести смещается за пределы торговых центров. Возрастает значение распределительных хабов, которые обеспечивают не витрину, а исполнение заказа.
Для девелоперов:
— Инвестиции идут не в квадратные метры, а в мультифункциональность объектов: торговля + сервис + досуг.
Для ритейлеров:
— Приоритет — в точечной экспансии, оптимизации footprint и гибкости формата. Растёт интерес к pop-up и smart-магазинам.
Для аналитиков и планировщиков:
— Появляется необходимость моделировать не только физический спрос, но и его виртуальные эквиваленты: сколько трафика «уходит» в онлайн, и как это влияет на рентабельность офлайн-локаций.
Сокращение ввода торговых площадей — это не кризис, а реакция на смену экономической модели. Привычный торговый центр больше не гарантирует ритейлу ни трафика, ни оборота. Побеждают те, кто может быстро адаптировать пространство, логистику и формат под изменяющегося потребителя.
