Российский рынок торговой недвижимости начал 2026 год с паузы в новом строительстве и ослаблением арендного спроса. По данным IBC Real Estate, за первый квартал в стране ввели 22,8 тыс. кв. м качественных торговых площадей: 7,1 тыс. кв. м в Москве и 15,7 тыс. кв. м в регионах; в Санкт-Петербурге новых качественных объектов не открылось. Одновременно на рынок не вышел ни один новый международный бренд, а действующие иностранные игроки продолжили сокращать офлайн-площади.
Новый ввод стал точечным
Для Москвы первый квартал оказался слабым даже по меркам осторожного девелоперского цикла. Единственным новым объектом стал ТЦ «Нахимов» в составе одноименного жилого комплекса площадью 7,1 тыс. кв. м. За последние шесть лет квартальный ввод в столице не опускался ниже 24,5 тыс. кв. м.
IBC Real Estate прогнозирует, что по итогам 2026 года в Москве будет введено 157,6 тыс. кв. м торговых площадей. Почти половина этого объема — 48% — придется на районные торговые центры с арендопригодной площадью менее 20 тыс. кв. м. Новые проекты становятся локальнее: сильнее зависят от жилой застройки, повседневного спроса и способности быстро собрать устойчивый набор арендаторов.
В Санкт-Петербурге пауза глубже. В первом квартале там не открылось ни одного качественного торгового объекта. До конца года IBC Real Estate ожидает запуск трех ТЦ совокупной арендопригодной площадью около 18 тыс. кв. м, но часть проектов уже переносила сроки ввода, в том числе из-за сложностей с поиском арендаторов.
Регионы также не компенсируют слабость крупнейших рынков. За пределами Москвы и Санкт-Петербурга в первом квартале ввели 15,7 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей. В аналогичные периоды 2018–2025 годов в среднем открывалось шесть торговых центров, в 2026 году — только три. Прогноз годового ввода в регионах снижен до 180 тыс. кв. м.
Потребительский фон работает против экспансии
Замедление строительства совпало с более слабой потребительской активностью. По данным Росстата, Минэкономразвития, ЦБ РФ и IBC Real Estate, за первые два месяца 2026 года ВВП сократился на 1,8% год к году, а оборот розничной торговли вырос лишь на 0,5%. Бизнес сокращает издержки, потребители осторожнее относятся к крупным расходам и продолжают увеличивать накопления.
Для торговых центров это сужает пространство для экспансии с двух сторон. Девелоперу сложнее запускать объект без подтвержденного спроса арендаторов. Ритейлеру сложнее открывать магазин, если экономика точки зависит от нестабильного трафика, осторожного покупателя и растущей роли онлайн-каналов.
Онлайн-ритейл усиливает давление, хотя не исчерпывает причин происходящего. По данным IBC Real Estate на основе Росстата, объем онлайн-продаж в первом квартале 2026 года вырос на 17,3% год к году, тогда как оборот розничной торговли в целом прибавил только 0,5%. В крупнейших товарных категориях доля маркетплейсов достигает 94% продаж; исключением остаются продукты питания, где более 90% онлайн-продаж приходится на многоканальных и онлайн-игроков, а также витрины.
Офлайн не исчезает, но его функция становится менее универсальной. Магазин должен оправдывать аренду не только прямыми продажами, но и ролью в клиентском опыте: примеркой, сервисом, возвратами, демонстрацией ассортимента и поддержкой омниканальной модели.
Международные бренды больше не закрывают вакансию автоматически
После ухода части западных сетей владельцы торговых центров несколько лет рассчитывали на замещение площадей новыми иностранными и российскими игроками. В начале 2026 года этот механизм стал менее надежным.
В первом квартале в России не появился ни один новый международный ритейлер. Бренды, вышедшие на рынок после 2023 года и продолжающие работать, сокращают неприбыльные магазины, оптимизируют бизнес-процессы и развивают онлайн-продажи. За январь—март они освободили 5,5 тыс. кв. м торговых площадей, тогда как объем новых открытий составил лишь 0,1 тыс. кв. м.
Совокупно международные бренды, пришедшие в 2023–2026 годах, занимают 121,9 тыс. кв. м. Общий объем уже освобожденных ими площадей достиг 24,9 тыс. кв. м. Собственникам ТЦ придется жестче конкурировать за устойчивых арендаторов: очередная волна иностранных открытий больше не выглядит базовым сценарием заполнения свободных помещений.
Москва держится лучше Петербурга
Охлаждение рынка распределяется неравномерно. В крупнейших торговых центрах Москвы доля вакантных площадей составляет 6%, в Санкт-Петербурге — 16%. IBC Real Estate связывает преимущество столицы с более высоким спросом со стороны ритейлеров, особенно в условиях оптимизации и закрытия неприбыльных магазинов.
Столичный рынок сохраняет большую глубину арендного спроса, но низкий ввод в первом квартале показывает осторожность даже в Москве. В Петербурге давление сильнее: высокий уровень вакансии в крупнейших ТЦ сочетается с переносами сроков запуска новых объектов и более слабой экспансией арендаторов.
В регионах вопрос упирается не только в объем нового предложения, но и в масштаб проектов. IBC Real Estate ожидает запуск лишь двух торговых центров арендопригодной площадью более 25 тыс. кв. м по итогам 2026 года: ЦУМа в Казани и Aqua Mall в Новороссийске. Остальной ввод остается более дробным, а прогноз по году уже пересмотрен вниз.
Инвестиции растут, но девелопмент не ускоряется
Инвестиционная статистика выглядит сильнее строительной. В первом квартале 2026 года объем инвестиций в торговую недвижимость достиг 21 млрд руб. против 3 млрд руб. годом ранее, количество транзакций выросло с трех до шести.
Но рост сделок не равен возвращению к активному строительству. IBC Real Estate характеризует сделки в сегменте как точечные: продолжаются продажи активов иностранными собственниками и непрофильными игроками. Девелоперская активность сосредоточена преимущественно на небольших ТЦ в составе новых жилых комплексов и отдельных крупных проектах, сроки которых могут переноситься.
Покупка готового объекта может быть ставкой на понятный арендный доход или возможность перепозиционирования. Новое строительство требует большей уверенности в спросе, а ее в начале 2026 года стало меньше.
IBC Real Estate прогнозирует стабилизацию рынка коммерческой недвижимости к концу 2026 года и выход на новый баланс. Для торговых центров этот баланс вряд ли будет строиться вокруг быстрого прироста площадей. Устойчивость арендаторов, качество локации и способность объекта работать с более рациональным покупателем становятся важнее масштаба нового строительства.
