Посещаемость средних и крупных торговых центров в России продолжает снижаться, и разрыв с допандемийным уровнем остается существенным. По расчетам Focus Technologies, в январе—марте 2026 года среднедневная аудитория таких объектов в Москве и по стране сократилась на 2% год к году, а по сравнению с первым кварталом 2019 года падение достигло 25%. Для рынка торговой недвижимости это уже не эпизодическая просадка, а затяжное изменение потребительского поведения, которое все заметнее влияет на экономику арендаторов и на сам формат ТЦ.
Трафик снижается вслед за спросом
Снижение посещаемости совпало с ослаблением расходов на непродовольственные категории. По данным «Сбер Индекса», в марте 2026 года номинальные траты россиян на одежду, обувь и аксессуары сократились на 4,5% год к году, на ювелирные изделия и часы — на 2%, на спортивные товары — на 1,9%. Еще сильнее просели товары для строительства, ремонта и дачи — на 9,8%, а также мебель и предметы интерьера — на 12,1%.
Директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева связывает спад со снижением покупательной способности: потребитель стал осторожнее и реже совершает спонтанные и эмоциональные покупки. Для торговых центров это чувствительно вдвойне. Часть категорий, которые долгое время формировали повседневный поток посетителей, одновременно сталкивается и со сдержанным спросом, и с растущей популярностью онлайн-покупок.
Руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева говорит, что в январе—феврале 2026 года обороты ключевых арендаторов торгцентров заметно снизились. Для офлайн-ритейла это делает каждую точку жестче привязанной к реальному потоку покупателей: в условиях слабого спроса даже небольшое снижение посещаемости быстро отражается на выручке.
Вакантность растет вслед за закрытием магазинов
Падение трафика уже конвертируется в свободные площади. По данным Focus Technologies, в январе—феврале 2026 года в средних и крупных московских ТЦ пустовали в среднем 16% площадей. Зульфия Шиляева оценивает вакантность на всем рынке торговой недвижимости Москвы на конец 2025 года в 9,7%; за год показатель вырос на 2,4 процентного пункта. В 2026 году, по ее оценке, значение увеличится как минимум до 10,5%.
Эти цифры относятся к разным срезам рынка, но направление одно: свободных площадей становится больше. Рост вакантности связан не с единичными уходами арендаторов, а с серией закрытий и пересмотром портфеля магазинов у крупных сетей.
Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев объясняет ситуацию активным закрытием магазинов, прежде всего в fashion-сегменте. За прошлый год Zolla закрыла 35 магазинов, O’STIN — 62, Concept Club — 133. Gloria Jeans сообщала о планах остановить работу 150 объектов в 2026 году. В отношении Modis обсуждается и более жесткий сценарий — возможный уход с рынка.
В City & Malls PFM оценивают число брендов одежды и обуви, покинувших рынок в 2025 году, в 27–29. Еще компании, управляющие 30 марками, начали оптимизацию. Присутствие в торговом центре перестает быть вопросом масштаба: сеть оставляет только те точки, где локация выдерживает текущую экономику.
Fashion сдает позиции, сервис и досуг — наращивают присутствие
Перестройка особенно заметна в структуре арендаторов. По данным Focus Technologies, доля fashion-операторов в московских торговых центрах за год снизилась с 38% до 35%. Одновременно увеличили присутствие заведения общепита, развлекательные зоны и фитнес-центры.
Это смещение связано не только с проблемами отдельных брендов. Магазины одежды и обуви сильнее зависят от частоты визитов, импульсного спроса и готовности покупателя тратить деньги вне заранее запланированных покупок. Когда потребитель начинает экономить, такие форматы теряют устойчивость быстрее других.
По словам управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, сокращается и присутствие ритейлеров электроники, где давление онлайн-розницы особенно заметно. Для торговых центров это чувствительный сдвиг: именно fashion и техника долгое время были среди основных генераторов покупательского потока.
На их место приходят форматы, которые сложнее вытеснить в цифровую среду. Общепит, фитнес и развлечения дают ТЦ шанс сохранить посещаемость не через ассортимент товаров, а через сценарий досуга. Чем слабее работает прежняя модель поездки за покупками, тем важнее становится способность центра удерживать человека в пространстве, где товар уже не единственная причина визита.
ТЦ все меньше похожи на классическую торговую площадку
Изменение арендного микса постепенно меняет и функцию торгового центра. Там, где раньше доминировал ритейл, теперь усиливаются сервисные и развлекательные форматы. Рынок не отказывается от торговли как таковой, но все меньше может опираться на нее как на безусловный якорь трафика.
Падение посещаемости на 2% год к году можно было бы трактовать как умеренную коррекцию. Но разрыв в 25% к уровню первого квартала 2019 года задает другой масштаб оценки. Торговые центры в России проходят через затяжную перестройку: осторожный спрос, оптимизация сетей и рост онлайн-покупок вынуждают их искать новую модель присутствия в повседневной жизни потребителя.
Выигрывают в этой конфигурации не те объекты, где просто больше торговых площадей, а те, кто способен заменить прежний потребительский маршрут новым сценарием посещения. Поэтому торговля в структуре ТЦ постепенно уступает место развлечениям, сервисам и общепиту — не как модному дополнению, а как ответу на изменившийся спрос.
