Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке торговой недвижимости Москвы. К основным трендам относятся рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода новых площадей (только 57% запланированных к вводу проектов вышли на рынок), самый низкий за последние 5 лет показатель по количеству новых брендов, а также перераспределение в структуре новых брендов от ритейлеров «выше среднего» в средний ценовой сегмент.
По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв. м (GLA – 6,3 млн кв. м). В 2018 году было введено в эксплуатацию 269 тыс. кв. м. (GLA – 108 тыс. кв. м), что на 20% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Аналитики Knight Frank отмечают отрицательную динамику объемов нового предложения за последние 4 года (2014 год – на 20%, 2015 год – 2%, 2016 год – 63%). Во многом это последствие кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.
Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне 10-25 тыс. кв. м. До конца 2020 года планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному масштабу. Это во многом свидетельствует о переходе рынка от формата мегамоллов к community центрам. Тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 года, тогда как в более ранние 2014–2016 гг. средняя площадь выводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 тыс. кв. м.
В ряде проектов были перенесены сроки ввода, в том числе в ТЦ «Южный» (2 фаза) и ТЦ Metromall – с сентября на октябрь 2018 года. Кроме того, с начала текущего года на 2019 год были смещены даты открытия 5 торговых центров: ТРЦ «Остров мечты», 2 фаза ТЦ «Смоленский пассаж», ТЦ «Сказка», ТЦ в составе ТПУ «Рязанская», ТЦ «Ангара». Суммарная арендопригодная площадь этих объектов составляет 118,2 тыс. кв. м (GLA) или 43% от изначально планируемого объема нового предложения в 2018 году.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2018
По предварительным итогам 2018 года значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы не отмечено. Лишь для операторов развлекательных концепций зафиксирован рост ставки % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 14%), а также операторов детских товаров – снижение % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 9%).
Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000 – 10 000 руб./м²/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.
Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 г.)
|
Профиль арендатора |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* |
% от ТО |
|
Гипермаркет (>7 000 м²) |
4 500 – 10 000 |
1,5 – 4 |
|
DIY (>5 000 м²) |
3 000 – 9 000 |
4 – 6 |
|
Супермаркет (1 000 – 2 000 м²) |
12 000 – 23 000 |
4 – 8 |
|
Товары для дома (<1 500 м²) |
6 000 – 10 000 |
8 – 12 |
|
Бытовая техника и электроника (1 200– 1 800 м²) |
8 000 – 20 000 |
2,5 – 5,5 |
|
Спортивные товары (1 200 – 1 800 м²) |
6 000 – 12 000 |
6 – 8 |
|
Детские товары (1 200 – 2 000 м²) |
6 000 – 16 000 |
7 – 9 |
|
Операторы торговой галереи: |
||
|
Якоря более 1 000 м² |
0 – 12 000 |
4 – 12 |
|
Мини-якоря 700 – 1 000 м² |
0 – 14 000 |
6 – 12 |
|
Мини-якоря 500 – 700 м² |
0 – 16 000 |
6 – 12 |
|
300 – 500 м² |
0 – 25 000 |
5 – 12 |
|
150 – 300 м² |
0 – 18 000 |
6 – 14 |
|
100 – 150 м² |
16 000 – 36 000 |
10 – 15 |
|
50 – 100 м² |
25 000 – 80 000 |
12 – 15 |
|
0 – 50 м² |
45 000 – 120 000 |
12 – 15 |
|
Досуговые концепции: |
||
|
Развлекательные центры (2 000 – 4 000 м²) |
4 000 – 8 000 |
10 – 14 |
|
Кинотеатр (2 500 – 5 000 м²) |
0 – 6 000 |
8 – 12 |
|
Общественное питание: |
||
|
Food-court |
45 000 – 150 000 |
8 – 15 |
|
Кафе |
15 000 – 90 000 |
12 – 14 |
|
Рестораны |
0 – 25 000 |
10 – 12 |
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов
Источник: Knight Frank Research, 2018
По предварительным итогам 2018 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 7,1%, что на 1,4 п.п. меньше показателей 2017 года.
В торговых центрах суперрегионального масштаба (площадью более 120 тыс. кв. м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом доля вакансии по крупным торговым центрам, введенным в эксплуатацию более 2-х лет назад, составляет 5,7%. Снижение уровня вакансии в ТЦ больших площадей обусловлено политикой развития объектов по привлечению знаковых ритейлеров и новых интересных операторов. Тенденции по увеличению развлекательных зон, организации фудхоллов, общей ориентации концепций на retailtainment – это гарантия целевого трафика и увеличения времени нахождения в торговом центре, что является одним из основополагающих критериев для ритейлера.
Уровень пустующих площадей в объектах районного масштаба (площадью до 20 тыс. кв. м) демонстрирует самый высокий показатель и составляет в среднем 12%. При детальном анализе торговых центров малых площадей наблюдается следующая картина: больше половины удерживает уровень вакансии в пределах 9%, около 20% – это объекты с вакансией в 10-15% и отдельная группа (20%) – с вакансией более 16%, в т.ч. ТЦ «ВДНХ» с почти 50% свободных площадей. Показатели последней группы заметно влияют на среднее значение, увеличивая коэффициент свободных площадей почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем для крупных торговых центров. Причины, по которым 19 торговых объектов столицы оказались в такой ситуации, – физическое и моральное устаревание объектов, возросшая конкуренция с момента их ввода в эксплуатацию и последующее переключение посетителей на более удачные объекты.
Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости от площади
Источник: Knight Frank Research, 2018
Самая низкая вакансия в ТЦ зафиксирован в ЦАО и САО – в среднем 4%. В Северо-Западном, Западном и Новомосковском административных округах уровень вакансии также ниже среднего показателя по Москве (7,1%) и составляет 5-6% свободных площадей в объекте. Самая большая вакансия зафиксирована в Зеленограде, СВАО и ЮВАО – 17%, 12% и 11%, соответственно. В Зеленограде показатель вакансии в основном сформирован крупным объектом Zеленопарк. В СВАО аналогичная ситуация – крупный объект «Золотой Вавилон Ростокино» определяет показатель вакансии округа, где большое количество свободных площадей обусловлено проводимой реконцепцией объекта новым собственником Fort Group. Так реконцепция проходит в ТРК «Мозаика», расположенном в ЮВАО, свою лепту внес ТРК MARi с низкой динамикой заполняемости с момента открытия в 2015 году.
Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости территориального расположения
Источник: Knight Frank Research, 2018
Крупнейшие проекты, заявленные к открытию до 2021 года
|
Проект |
Адрес |
GBA |
GLA |
масштаб |
срок ввода в экспл. |
|
|
ТПУ "Саларьево" (Саларис) |
Киевское ш., дер. Саларьево |
300 000 |
105 000 |
XL |
1 кв. |
2019 |
|
Vegas на Киевском |
Киевское ш., д. Картмазово |
300 000 |
138 000 |
XXL |
1 кв. |
2021 |
|
Остров мечты |
Нагатинская пойма |
280 000 |
70 000 |
XL |
2 кв. |
2019 |
|
Сердце Митино (ранее Митино Парк) |
Дубравная ул., вл. 51 |
118 245 |
41 300 |
L |
2 кв. |
2021 |
Источник: Knight Frank
Большую активность по выходу на российский рынок в годовой динамике продемонстрировали бренды категорий «косметика/парфюмерия» (+18% к 2017 году), «товары для детей» (+20% к 2017 году), заметное снижение наблюдалось в категории «одежда/обувь/белье» (-17% к 2017 году). Также в 2018 году отмечается перераспределение в ценовых сегментах новоприбывших ритейлеров – с 41% до 59% выросла доля среднего ценового сегмента в сторону уменьшение доли ритейлеров «выше среднего».
Всего по предварительным итогам 2018 года на российский рынок вышло 17 новых брендов, что на 54% меньше, чем в 2017 году. Это рекордно низкий показатель за последние 5 лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией.
За минувший год о своем уходе с российского рынка объявили крупные ритейлеры: Castorama (DIY, Великобритания), MediaMarkt (немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники), Crate&Barrel (американская сеть мебели и товаров для дома), а также Claire’s (аксессуары и бижутерия, США).
Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 г.
|
№ |
Бренд / торговый оператор |
Страна происхождения бренда |
Профиль |
Ценовой сегмент |
|
1 |
Coach |
США |
Аксессуары |
Премиальный |
|
2 |
That’s Living |
США |
Мебель/Интерьер |
Премиальный |
|
3 |
Naier |
Китай |
Техника/Электроника |
Премиум/Выше среднего |
|
4 |
Adolfo Dominguez |
Испания |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
5 |
Karl Lagerfeld |
Франция |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
6 |
Liu Jo |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
7 |
NaturaPura |
Португалия |
Товары для детей |
Выше среднего |
|
8 |
Lipault |
Франция |
Аксессуары |
Средний |
|
9 |
GEOX Kids |
Италия |
Товары для детей |
Средний |
|
10 |
Coccodrillo |
Польша |
Товары для детей |
Средний |
|
11 |
Flormar |
Турция |
Косметика/Парфюмерия |
Средний |
|
12 |
Skinfood |
Корея |
Косметика/Парфюмерия |
Средний |
|
13 |
Modern Easy Kids |
Италия |
Товары для детей |
Средний |
|
14 |
Dino Zoo |
Чехия |
Зоотовары |
Средний |
|
15 |
Panco |
Турция |
Товары для детей |
Ниже среднего |
|
16 |
Dushka |
Украина |
Косметика/Парфюмерия |
Ниже среднего |
|
17 |
Panda Express |
США |
Общественное питание |
Ниже среднего |
Источник: Knight Frank
Прогноз объема ввода торговых площадей и доли вакантных площадей, 2018-2021 гг.
Источник: Knight Frank
Основные показатели рынка торговой недвижимости
|
Основные показатели* |
2018 |
2017 |
|
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн м² |
12,3/6,3 |
11,9/6,2 |
|
Введено в эксплуатацию за 2018 г. (площадь общая/арендуемая), тыс. м² |
269/108 |
565/280 |
|
Доля вакантных площадей, % |
7,1 |
8,5 |
|
(1,4 п. п. ↓)** |
(4,1 п. п. ↓)** |
|
|
Условия аренды*** в торговых центрах Москвы: |
|
|
|
торговая галерея, руб./м²/год |
0–120 000 |
0-55 000 |
|
якорные арендаторы, руб./м²/год |
0–23 000 |
0-18 000 |
|
Операционные расходы: |
|
|
|
торговая галерея, руб./м²/год |
6 000–10 000 |
6 000–10 000 |
|
якорные арендаторы, руб./м²/год |
1 500–3 000 |
1 500–3 000 |
|
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, м²/1 000 жителей |
501,4 |
498,5 |
Источник: Knight Frank
По мнению Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, до 2021 года значительного прироста площадей не ожидается. В целом объем ввода новых площадей будет находиться на уровне 300-400 тыс. кв. м. Вакансия в крупных популярных у населения ТЦ, работающих более 2 лет, будет снижаться до 4-5% к 2021 году. Доля свободных площадей в остальном объеме предложения будет колебаться в диапазоне 7-9%. Российский рынок будет пользоваться спросом у международных брендов, но, скорее всего, основной объем брендов придет из Азии.
