Главные тренды рынка ТРЦ 2018 года: иностранных брендов пришло рекордно мало, но в 2019 году ожидаются азиатские ритейлеры

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке торговой недвижимости Москвы. К основным трендам относятся рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода новых площадей (только 57% запланированных к вводу проектов вышли на рынок), самый низкий за последние 5 лет показатель по количеству новых брендов, а также перераспределение в структуре новых брендов от ритейлеров «выше среднего» в средний ценовой сегмент.

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв. м (GLA – 6,3 млн кв. м).  В 2018 году было введено в эксплуатацию 269 тыс. кв. м. (GLA – 108 тыс. кв. м), что на 20% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Аналитики Knight Frank отмечают отрицательную динамику объемов нового предложения за последние 4 года (2014 год – на 20%, 2015 год – 2%, 2016 год – 63%). Во многом это последствие кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.

Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне 10-25 тыс. кв. м. До конца 2020 года планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному масштабу. Это во многом свидетельствует о переходе рынка от формата мегамоллов к community центрам. Тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 года, тогда как в более ранние 2014–2016 гг. средняя площадь выводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 тыс. кв. м.

В ряде проектов были перенесены сроки ввода, в том числе в ТЦ «Южный» (2 фаза) и ТЦ Metromall – с сентября на октябрь 2018 года. Кроме того, с начала текущего года на 2019 год были смещены даты открытия 5 торговых центров: ТРЦ «Остров мечты», 2 фаза ТЦ «Смоленский пассаж», ТЦ «Сказка», ТЦ в составе ТПУ «Рязанская», ТЦ «Ангара». Суммарная арендопригодная площадь этих объектов составляет 118,2 тыс. кв. м (GLA) или 43% от изначально планируемого объема нового предложения в 2018 году.

 

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2018

 

По предварительным итогам 2018 года значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы не отмечено. Лишь для операторов развлекательных концепций зафиксирован рост ставки % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 14%), а также операторов детских товаров – снижение % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 9%).

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000 – 10 000 руб./м²/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.

 

Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 г.)

Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

4 500 – 10 000

1,5 – 4

DIY (>5 000 м²)

3 000 – 9 000

4 – 6

Супермаркет (1 000 – 2 000 м²)

12 000 – 23 000

4 – 8

Товары для дома (<1 500 м²)

6 000 – 10 000

8 – 12

Бытовая техника и электроника (1 200– 1 800 м²)

8 000 – 20 000

2,5 – 5,5

Спортивные товары (1 200 – 1 800 м²)

6 000 – 12 000

6 – 8

Детские товары (1 200 – 2 000 м²)

6 000 – 16 000

7 – 9

Операторы торговой галереи:

   

Якоря более 1 000 м²

0 – 12 000

4 – 12

Мини-якоря 700 – 1 000 м²

0 – 14 000

6 – 12

Мини-якоря 500 – 700 м²

0 – 16 000

6 – 12

300 – 500 м²

0 – 25 000

5 – 12

150 – 300 м²

0 – 18 000

6 – 14

100 – 150 м²

16 000 – 36 000

10 – 15

50 – 100 м²

25 000 – 80 000

12 – 15

0 – 50 м²

45 000 – 120 000

12 – 15

Досуговые концепции:

   

Развлекательные центры (2 000 – 4 000 м²)

4 000 – 8 000

10 – 14

Кинотеатр (2 500 – 5 000 м²)

0 – 6 000

8 – 12

Общественное питание:

   

Food-court

45 000 – 150 000

8 – 15

Кафе

15 000 – 90 000

12 – 14

Рестораны

0 – 25 000

10 – 12

*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов

Источник: Knight Frank Research, 2018

 

По предварительным итогам 2018 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 7,1%, что на 1,4 п.п. меньше показателей 2017 года.

В торговых центрах суперрегионального масштаба (площадью более 120 тыс. кв. м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом доля вакансии по крупным торговым центрам, введенным в эксплуатацию более 2-х лет назад, составляет 5,7%. Снижение уровня вакансии в ТЦ больших площадей обусловлено политикой развития объектов по привлечению знаковых ритейлеров и новых интересных операторов. Тенденции по увеличению развлекательных зон, организации фудхоллов, общей ориентации концепций на retailtainment – это гарантия целевого трафика и увеличения времени нахождения в торговом центре, что является одним из основополагающих критериев для ритейлера.

Уровень пустующих площадей в объектах районного масштаба (площадью до 20 тыс. кв. м) демонстрирует самый высокий показатель и составляет в среднем 12%. При детальном анализе торговых центров малых площадей наблюдается следующая картина: больше половины удерживает уровень вакансии в пределах 9%, около 20% – это объекты с вакансией в 10-15% и отдельная группа (20%) – с вакансией более 16%, в т.ч. ТЦ «ВДНХ» с почти 50% свободных площадей. Показатели последней группы заметно влияют на среднее значение, увеличивая коэффициент свободных площадей почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем для крупных торговых центров. Причины, по которым 19 торговых объектов столицы оказались в такой ситуации, – физическое и моральное устаревание объектов, возросшая конкуренция с момента их ввода в эксплуатацию и последующее переключение посетителей на более удачные объекты.

 

Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости от площади

Источник: Knight Frank Research, 2018

 

Самая низкая вакансия в ТЦ зафиксирован в ЦАО и САО – в среднем 4%. В Северо-Западном, Западном и Новомосковском административных округах уровень вакансии также ниже среднего показателя по Москве (7,1%) и составляет 5-6% свободных площадей в объекте.  Самая большая вакансия зафиксирована в Зеленограде, СВАО и ЮВАО – 17%, 12% и 11%, соответственно. В Зеленограде показатель вакансии в основном сформирован крупным объектом Zеленопарк. В СВАО аналогичная ситуация – крупный объект «Золотой Вавилон Ростокино» определяет показатель вакансии округа, где большое количество свободных площадей обусловлено проводимой реконцепцией объекта новым собственником Fort Group. Так реконцепция проходит в ТРК «Мозаика», расположенном в ЮВАО, свою лепту внес ТРК MARi с низкой динамикой заполняемости с момента открытия в 2015 году.

 

Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости территориального расположения

Источник: Knight Frank Research, 2018

 

Крупнейшие проекты, заявленные к открытию до 2021 года

Проект

Адрес

GBA

GLA

масштаб

срок ввода в экспл.

ТПУ "Саларьево" (Саларис)

Киевское ш., дер. Саларьево

300 000

105 000

XL

1 кв.

2019

Vegas на Киевском

Киевское ш.,

д. Картмазово

300 000

138 000

XXL

1 кв.

2021

Остров мечты

Нагатинская пойма

280 000

70 000

XL

2 кв.

2019

Сердце Митино (ранее Митино Парк)

Дубравная ул., вл. 51

118 245

41 300

L

2 кв.

2021

Источник: Knight Frank

 

Большую активность по выходу на российский рынок в годовой динамике продемонстрировали бренды категорий «косметика/парфюмерия» (+18% к 2017 году), «товары для детей» (+20% к 2017 году), заметное снижение наблюдалось в категории «одежда/обувь/белье» (-17% к 2017 году). Также в 2018 году отмечается перераспределение в ценовых сегментах новоприбывших ритейлеров – с 41% до 59% выросла доля среднего ценового сегмента в сторону уменьшение доли ритейлеров «выше среднего».

Всего по предварительным итогам 2018 года на российский рынок вышло 17 новых брендов, что на 54% меньше, чем в 2017 году. Это рекордно низкий показатель за последние 5 лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией.

За минувший год о своем уходе с российского рынка объявили крупные ритейлеры: Castorama (DIY, Великобритания), MediaMarkt (немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники), Crate&Barrel (американская сеть мебели и товаров для дома), а также Claire’s (аксессуары и бижутерия, США).

 

Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 г.

Бренд / торговый оператор

Страна происхождения бренда

Профиль

Ценовой сегмент

1

Coach

США

Аксессуары

Премиальный

2

That’s Living

США

Мебель/Интерьер

Премиальный

3

Naier

Китай

Техника/Электроника

Премиум/Выше среднего

4

Adolfo Dominguez

Испания

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

5

Karl Lagerfeld

Франция

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

6

Liu Jo

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

7

NaturaPura

Португалия

Товары для детей

Выше среднего

8

Lipault

Франция

Аксессуары

Средний

9

GEOX Kids

Италия

Товары для детей

Средний

10

Coccodrillo

Польша

Товары для детей

Средний

11

Flormar

Турция

Косметика/Парфюмерия

Средний

12

Skinfood

Корея

Косметика/Парфюмерия

Средний

13

Modern Easy Kids

Италия

Товары для детей

Средний

14

Dino Zoo

Чехия

Зоотовары

Средний

15

Panco

Турция

Товары для детей

Ниже среднего

16

Dushka

Украина

Косметика/Парфюмерия

Ниже среднего

17

Panda Express

США

Общественное питание

Ниже среднего

Источник: Knight Frank

 

Прогноз объема ввода торговых площадей и доли вакантных площадей, 2018-2021 гг.

Источник: Knight Frank

 

Основные показатели рынка торговой недвижимости

Основные показатели*

2018

2017

Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн м²

12,3/6,3

11,9/6,2

Введено в эксплуатацию за 2018 г. (площадь общая/арендуемая), тыс. м²

269/108

565/280

Доля вакантных площадей, %

7,1

8,5

(1,4 п. п. ↓)**

(4,1 п. п. ↓)**

Условия аренды*** в торговых центрах Москвы:

 

 

торговая галерея, руб./м²/год

0–120 000

0-55 000

якорные арендаторы, руб./м²/год

0–23 000

0-18 000

Операционные расходы:

 

 

торговая галерея, руб./м²/год

6 000–10 000

6 000–10 000

якорные арендаторы, руб./м²/год

1 500–3 000

1 500–3 000

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, м²/1 000 жителей

501,4

498,5

Источник: Knight Frank

 

По мнению Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, до 2021 года значительного прироста площадей не ожидается. В целом объем ввода новых площадей будет находиться на уровне 300-400 тыс. кв. м. Вакансия в крупных популярных у населения ТЦ, работающих более 2 лет, будет снижаться до 4-5% к 2021 году. Доля свободных площадей в остальном объеме предложения будет колебаться в диапазоне 7-9%. Российский рынок будет пользоваться спросом у международных брендов, но, скорее всего, основной объем брендов придет из Азии.

Дополнительная информация
 

 

О сервисе "Умная Логистика"

 

 

 

 

 

 

Промышленность
 
Избранное Промышленность
 
Ритейл
 
Избранное Ритейл
 
Автомобили и запчасти
 
Избранное Автомобили и запчасти
 
Интернет-торговля и фулфилмент
 
Избранное Интернет-торговля и фулфилмент
 
Продукты питания и фреш
 
Избранное Продукты питания и фреш
 
ПОДПИСКА НА НОВОСТНУЮ РАССЫЛКУ
 
Подписка на новостную рассылку

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать свежие новости на вашу почту!

 

 

 

Новости