Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке стрит-ритейла Москвы. К наиболее интересным трендам относится снижение вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла по всем направлениям: максимальное сокращение на 4,9% отмечено на Садовом кольце, где доля вакантных помещений составила на данный момент 11,9% против 16,8% в 2017 году, при этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца сократилась на 4 п. п. до 1,9%.
По итогам 2018 года доля вакантных площадей в помещениях street retail, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), достигла 13,4% от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия упала 2,9 п. п. Лидером по объему вакантных площадей среди данных магистралей по-прежнему остается Кутузовский проспект. Объем вакансии на нем в 2018 году составил 25,5%, сократившись за год на 1,9 п. п. Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно).
По словам директора направления стрит-ритейл Knight Frank Виктории Камлюк, после отмены в 2015 году парковки люксовые арендаторы стали покидать Кутузовский проспект. «Мы ожидали, что постепенно сюда переедут другие бизнесы и профиль улицы изменится. Но за прошедший год этого не произошло. Кутузовский проспект покинули заведения общественного питания («Кофе Хауз» и «PESHI»), автосалон Porsche, а также продуктовые магазины сети «Перекресток». Всего сейчас пустует порядка 12,6 тыс. кв. м площадей формата street retail. Взамен ушедшим операторам открылось несколько продуктовых магазинов («Вкус Вилл», «Магнолия», «МясновЪ», «AB Daily»), «Мосхозторг», а также ресторан «Рыбный порт».
«Потенциально Кутузовский проспект мог быть интересен продуктовым супермаркетам (сторона улицы по ходу движения автомобилей в область), ресторанам и банкам (сторона улицы по ходу движения автомобилей в центр). Но данная магистраль конкурирует по размеру арендных ставок с Садовым кольцом и спальными районами – и арендаторы предпочитают размещаться там. Однако ситуацию на Кутузовском проспекте может улучшить открытие метро «Дорогомиловская», запланированное в 2020 году. Пока же из-за отсутствия метро и парковки арендаторам приходится рассчитывать на клиентов, проживающих в этом районе», – отмечает Виктория Камлюк.
Из-за высокой вакансии верхний диапазон ставок аренды на Кутузовском проспекте упал на 12% и составил 75 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Динамика предложения и вакансии в стрит-ритейле
|
Динамика предложения |
|||
|
Показатель |
2017 |
2018 |
Динамика |
|
Объем торговых помещений, тыс. м² |
580,3 |
583,6 |
0,6 |
|
Средний размер помещения, м² |
199,4 |
196,6 |
-1,4 |
|
Динамика вакансии |
|||
|
Пешеходные улицы |
5,9% |
1,9% |
- 4 |
|
Транспортно-пешеходные улицы |
7,5% |
7,4% |
- 0,1 |
|
Садовое кольцо |
16,8% |
11,9% |
-4,9 |
|
Крупные магистрали |
16,3% |
13,4% |
- 2,9 |
|
Кутузовский проспект |
27,4% |
25,5% |
-1,9 |
Источник: Knight Frank
Структура московских магистралей по профилю может меняться. На Комсомольском и Ленинском проспектах четверть всего предложения (20,6%) занимают магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и пр.). На Проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей арендуют заведения общественного питания (17% – рестораны, кафе, кофейни, фаст-фуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.
Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают наибольшую долю в структуре спроса – 54,6% и 37,6% соответственно. Стоит отметить, что операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Б. Дмитровка (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 12,8%.
С завершением реконструкции городского пространства в рамках программы «Моя улица» большинство центральных улиц города стали удобнее и приятнее для прогулок, ввиду чего произошло увеличение пешеходного трафика, что повлекло за собой сокращение доли вакантных площадей. Так, по итогам 2018 года доля вакантных площадей на центральных пешеходных улицах столицы составила 2,1%, а на центральных транспортно-пешеходных коридорах 7,4%, сократившись при этом в сравнении с 2017 годом на 3,8% и 1%, соответственно.
На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла города составляет более 37,4 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.
К одному из ключевых трендов относиться уменьшение средней площади помещений в предложении: с 196,6 кв. м в 2018 году против 199,4 в 2017 году.
Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена прежде всего спросом со стороны рынка, а именно операторов, стремящихся быть ближе к потребителю. Меньший формат позволяет ритейлеру войти в большее количество объектов, тогда как большая площадь арендуемого помещения сокращает количество предложений. Кроме того, в новом предложении помещений стрит-ритейла, девелоперы с целью более быстрого возврата инвестиций, проектируют коммерческие площади с превалирующим количеством небольших помещений, ставка на которые гораздо выше в сравнении с крупноформатными площадями. Особенно это характерно для объектов, расположенных в центре города.
Минимальный размер ставок в 2018 году не изменился и составил 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год на рассмотренных улицах. Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 до 45 тысяч руб. /кв. м.), Новом Арбате (с 60 до 40 тысяч руб./кв. м.), на Мясницкой (с 55 до 45 тысяч руб./кв. м). Увеличение нижнего порога на Пятницкой – с 30 до 36 тыс. руб./кв. м.
Ставки аренды на Кузнецком мосту – расширение коридора – снижение нижней границы с 70 до 65 тыс. кв. м и увеличение верхней с 200 до 220 тыс. руб./кв. м.
Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8% - 20%, в зависимости от улицы (см. таблицу).
Динамика верхней границы ставки аренды, 2018 г. к 2017 г.
|
Название улицы или торговой зоны |
Ставка аренды (тыс. руб./м²/год), не вкл. НДС |
||||
|
2017 |
2018 |
Изменение верхней границы по сравнению с предыдущим годом, п.п. |
|||
|
|
min |
max |
min |
max |
|
|
Столешников пер. |
85 |
280 |
85 |
250 |
-11% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
70 |
200 |
65 |
220 |
10% |
|
Никольская ул. |
70 |
160 |
70 |
160 |
0% |
|
Арбат ул. |
50 |
150 |
50 |
130 |
-13% |
|
Камергерский пер. |
60 |
120 |
60 |
120 |
0% |
|
Тверская ул. (на участке от ст. м. «Охотный Ряд» до ст. м. «Пушкинская») |
60 |
200 |
45 |
160 |
-20% |
|
Петровка ул. |
50 |
120 |
50 |
120 |
0% |
|
Новый Арбат ул. |
60 |
120 |
40 |
110 |
-8% |
|
Пятницкая ул. |
30 |
120 |
36 |
110 |
-8% |
|
Мясницкая ул. |
55 |
100 |
45 |
90 |
-10% |
|
Патриаршие пруды |
70 |
130 |
70 |
130 |
0% |
|
Мира пр-т |
30 |
120 |
30 |
120 |
0% |
|
Кутузовский пр-т |
40 |
85 |
40 |
75 |
-12% |
|
Садовое кольцо |
30 |
85 |
30 |
70 |
-18% |
*Данные ранжированы по верхней границе 2018 г.
Источник: Knight Frank
На пешеходных улицах внутри Бульварного кольца в годовой динамике вырос диапазон ставок аренды на 11%-29%, что в значительной мере обусловлено влиянием программы «Моя улица», в частности увеличением площади пешеходных зон, благоустройством прогулочных дорожек и зон рекреации.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank, отметила: «Более 40% площадей формата стрит-ритейл внутри Садового кольца приходится на заведения общественного питания. Также мы отмечаем активный спрос со стороны операторов общественного питания, продуктовых ритейлеров небольшого формата, fashion-операторов. Рост доли заведений общественного питания, продуктовых магазинов, услуг на 22%».
Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в обновляемых локациях города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах до 10% ежегодно. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате street retail будет увеличиваться, а fashion-операторы будут постепенно сокращать свое присутствие. В ближайшее время общепит нарастит свою долю с 40,8% на 5-7%.
Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, операторы – продукты питания, банки и сервисные услуги. Самое ожидаемое сокращение вакансии на Кутузовском проспекте в ближайшее время прогнозируется после открытия ст. метро «Дорогомиловская».
Анализ показателей эффективности программы «Моя улица» с момента запуска в 2015 году по настоящее время дал следующий результат: значительно увеличена протяженность благоустроенных улиц в 10 раз с 2,5 тыс. м до 25 тыс. м, что благотворно сказалось на трафике – количество пешеходов выросло на 23%.
Параллельно с этим идет преобразование профиля улиц, что выражено в увеличении доли заведений общественного питания, продуктовых магазинов, услуг на 22% При этом также заметна переориентация на массовый сегмент, с целью привлечения более широкой аудитории пешеходов. Благодаря этим тенденциям заметно снизилась вакансия с 5,9% до 1,9% и получили толчок для роста ставки аренды – диапазон увеличения 11-29%.
Программа была рассчитана 2015-2018 гг., однако получила свое продолжение до 2020 года. Следующий этап – благоустройство спальных районов Москвы, что несомненно обеспечит положительную динамику для объектов стрит-ритейла в отдаленных от центра столицы локациях.
Рост доли арендаторов общественного питания на основных улицах города, 2015-2018 гг.
Источник: Knight Frank
