Сегмент торговых центров Санкт-Петербурга в последние несколько лет находится в зоне повышенной турбулентности. Сначала серьёзный удар по этому рынку нанесла пандемия, а сейчас масштабный исход западных крупных арендаторов. Эксперт рынка коммерческой недвижимости города Полина Фиофилова рассказала о том, как рынок подстраивается под новые реалии.
Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:
– Снижение доходов торговых центров Петербурга за время пандемии в среднем составило от 20 до 40%. Сейчас в связи с новыми экономическими условиями можно говорить о похожей ситуации. Индекс посещаемости в нашем городе упал на 14%, при этом отставание от докризисных показателей составляет и вовсе около 25%.
Основной бизнес торгового комплекса – это получение арендной платы. Сегодня торговые комплексы по-настоящему задумались о том, как выйти из той ситуации, в которой они оказались. Отмечу, что желание каким-то образом улучшать ситуацию появилось не сразу. В итоге сейчас многие стали перераспределять опустевшие площади, например, большие площади из-за ушедших кинотеатров, фитнес-центра нарезали в более мелкий формат и сдали менее крупным арендаторам поболее высоким ставкам, где-то площади, которые раньше не были торговыми, стали таковыми, в некоторых случаях торговые центры стали пытаться заработать на площадях парковки. Например, на парковках устанавливают новые торговые павильоны. Также торговые центры активизировали работу по организации единичных мероприятий, например, ярмарок на регулярной основе, например, раз в месяц или раз в две недели.
Отдельным сценарием является перепрофилирование торгового комплекса во что-то иное. Например, бывший проект «Варшавский экспресс» сейчас переделывается в пространство «Вокзал».
Расходы торговых комплексов только росли, так как в общем тренде все услуги подрядных организаций увеличивались в цене. В некоторых случаях по собственникам ударили налоги по кадастровой оценке помещений и владельцы стараются решить эти сложности в том числе в рамках судебной плоскости. Сейчас, конечно, для любого проекта и собственника налоги более 10% является тяжёлой ношей, считаю, что в нормальной ситуации на налоги должно уходить не более 3—5% от выручки.
В нынешних условиях экономить приходится всем. Отдельные игроки сокращают штат, меняют подрядчиков, завуалировано перекладывают некоторые расходы на арендаторов, например, за маркетинг. В целом все стараются улучшить эффективность управления.
Сейчас активно расторгаются соглашения с оставшимися западными брендами, пустые площади активно занимаются другими арендаторами либо полностью, либо частично. Кроме того, всё больше плата привязывается к товарообороту, а не просто фиксированная цена.
