Рынок торговой недвижимости Москвы в I квартале 2025 года демонстрирует неожиданный парадокс: при рекордном объеме ввода новых площадей уровень вакантности продолжает снижаться. Ответ — в стремительном росте популярности малых форматов.
По данным CORE.XP, доля свободных площадей в московских торговых центрах снизилась до 4,7% — минимального значения за десятилетие. При этом объем нового ввода в январе—марте вырос более чем вдвое год к году и составил 79 тыс. кв. м. Подобную динамику подтверждают и в IBC Real Estate. Однако наполняемость распределяется неравномерно: рынок всё активнее фокусируется на небольших торговых объектах.
В чём феномен «малых форматов»?
Средняя площадь нового ТЦ — от 10 до 16 тыс. кв. м. Таким центрам достаточно 2–3 якорных арендаторов, чтобы обеспечить стабильный трафик. Малые ТЦ быстрее проектируются, вводятся в эксплуатацию и быстрее заполняются. Кроме того, арендодатели гибче идут на условия, что особенно важно в условиях снижающейся экспансии локальных брендов и продолжающейся нестабильности потребительского спроса.
По данным CORE.XP, структура новых открытий в I квартале 2025 года выглядит следующим образом:
-
33% приходится на одежду, обувь и аксессуары;
-
14,4% — на общественное питание;
-
11,5% — на товары для дома;
-
прочее — бытовая техника, спорт, книги и подарки.
Таким образом, малые ТЦ все чаще позиционируются как места для быстрых повседневных покупок и досуга, а не «шопинг-дестинации выходного дня».
Почему крупные ТЦ теряют позиции
По мнению экспертов, несмотря на то что общий объем ввода торговых объектов в 2025 году может утроиться по сравнению с 2024-м (до 391,4 тыс. кв. м), крупные ТЦ будут заполняться медленно. В CORE.XP прогнозируют, что на «стабилизацию» вновь введенного объекта потребуется до двух лет.
Причины:
-
Уход иностранных якорных арендаторов, особенно fashion-сегмента, ослабил привлекательность крупных ТЦ для покупателей.
-
Рост онлайн-торговли перетягивает аудиторию из оффлайна.
-
Снижение темпов экспансии российских брендов: по данным CMWP, в 2025 году на рынок выйдут лишь 22 новых бренда, что на 57% меньше, чем годом ранее.
Крупные ТЦ, в отличие от малых, требуют большего бюджета на содержание, маркетинг и обеспечение трафика. Отсутствие быстрой ротации арендаторов усложняет стратегическое управление.
Чего ждать рынку дальше
Спрос на торговую недвижимость в 2025 году будет оставаться устойчивым в сегменте малых и среднеформатных ТЦ, в то время как большие объекты продолжат бороться за арендаторов. Уровень вакантности, по прогнозам CORE.XP, останется близким к текущему уровню.
В условиях растущей конкуренции владельцам крупных объектов предстоит либо трансформировать концепции под формат «lifestyle-дестинаций», либо усиливать синергию с развлечениями, гастрономией и услугами. В противном случае — малые ТЦ окончательно закрепят за собой статус «точки первой потребности» в структуре городской торговли.
