Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы. Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику относительно прошлого года (+73%) – за год в Москве было открыто 8 новых торговых объектов с GLA 234,3 тыс. кв. м. При этом большая часть анонсированных открытий торговых центров (GLA – 294,7 тыс. кв. м) была все же перенесена на 2020 год – ожидается ввод колоссального объема торговых площадей с GLA порядка 1 млн кв. м. При этом на данный момент в стадии обновления в том или ином виде находятся около 15% торговых центров столицы.
Предложение действующих объектов по итогам 2019 года составляет 6,59 млн кв. м арендопригодной площади (GBA – 13,1 млн кв. м).
По итогам 2019 года общее предложение торговых площадей увеличилось на 234,3 тыс. кв. м, что на 73% превышает объема ввода 2018 года. Стоит отметить «разнородность» типов новых торговых объектов: так, классический формат торгового центра суперрегионального формата представлен открывшимся в составе МФК торговым центром «Саларис» (GLA – 105 тыс. кв. м), на который пришлось 45% от общего объема ввода за весь год. Также были открыты два ожидаемых торговых центра районного масштаба – ТЦ «Галеон» (GLA – 14 тыс. кв. м) и ТЦ «Гавань» (GLA – 18,2 тыс. кв. м). Введен в эксплуатацию второй специализированный объект ГК «Киевская площадь» – мебельный торговый центр «Гранд Юг», а также вторые фазы объектов ТРЦ «Южный» (GLA – 20 тыс. кв. м) и дисконт–центра «Орджоникидзе 11» (GLA – 10 тыс. кв. м). В конце 2019 года также состоялось открытие первого объекта редевелопмента старых московских кинотеатров в формате community center – ТЦ «Ангара» (GLA – 6,8 тыс. кв. м) от ADG Group. Кроме того, на рынок вышел первый аутлет премиального сегмента – Novaya Riga Outlet Village (GLA – 25,2 тыс. кв. м).
Тенденция на рост числа торговых центров малого формата в Москве отмечалась еще в начале 2018 года. В 2019 году было открыто 3 небольших районных ТЦ: «Багратионовский», «Моя Ветка» и «Этажи», арендопригодной площадь которых не превышает 5 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2019
По итогам 2019 года не было отмечено значительных изменений ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы. В течение года фиксировались только небольшие колебания по уровню верхней ставки процента с товарооборота в пределах 3-7%, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров. Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составила 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.
По итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей. Уровень вакансии в торговых центрах столицы сократился на 0,9 п.п. по сравнению с 2018 годом и составил 6,1%.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2019
За прошедший год значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, и в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, – уровень вакансии сократился до 10%. Наибольший объем вакансии остается в ТРЦ «Zеленопарк» и ТРК MARI – 27%.
Согласно анонсированным девелоперами планам, в 2020 году на столичном рынке готовятся к вводу 36 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 999,8 тыс. кв. м, треть объема которых (GLA 294,7 тыс. кв. м) – переносы открытий с 2019 года. Заявлены такие крупные торговые объекты, как: ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м), ТПУ «Селигерская» (GLA 145 тыс. кв. м), ТЦ на Ярославском шоссе (GLA 144 тыс. кв. м), ТЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м) и проект ТЦ на Аминьевском шоссе от ГК «Ташир» – Kvartal West (GLA 68 тыс. кв. м). Также ожидается открытие профессиональных аутлет-центров премиального и люксового сегмента: The Outlet Moscow (фаза 1, GLA 14,5 тыс. кв. м) и Vnukovo Premium Outlet (GLA 11,9 тыс. кв. м). Значительный объем предложения ожидается за счет ТРЦ в составе ТПУ.
Несмотря на планы по открытию до конца 2020 года рекордного для последнего десятилетия объема в почти 1 млн кв. м, арендные кампании, повторяя ситуацию 2016-2019 гг., требуют больших временных затрат, что сказывается на реальных сроках ввода в эксплуатацию. В связи с этим часть открытий торговых центров, заявленных в 2020 году, вероятно, будет перенесена на 2021 год.
Торговые центры, планируемые к открытию в 2020 году
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|---|---|---|---|
|
ТПУ «Селигерская» |
Дмитровское ш. / Коровинское ш. |
160 000 |
145 000 |
|
ТРЦ в Мытищах |
Ярославское ш., д. 2Б |
175 000 |
144 000 |
|
ТРЦ «Город Косино» |
Новоухтомское шоссе |
127 000 |
72 000 |
|
Парк «Остров мечты» |
Нагатинская пойма |
280 000 |
70 000 |
|
ТРЦ «Щелковский» |
Щелковское ш., 75 |
100 000 |
70 000 |
|
МФК Kvartal West (от ГК «Ташир») |
Аминьевское ш., вл. 15 |
125 000 |
68 000 |
|
ТЦ на месте рынка Садовод (фаза I) |
14-й км МКАД |
70 000 |
50 000 |
|
ТРЦ «Флотилия» |
Флотская ул., д. 7, стр. 1 |
28 000 |
23 000 |
|
ТЦ в ЖК «Летний Сад» |
Дмитровское ш., д. 107 |
35 000 |
21 000 |
|
Хуаминъюань (Парк Хуамин) БЦ «Парк Хуамин» |
Вильгельма Пика ул., вл. 14 |
100 000 |
20 000 |
|
ТДК «Смоленский пассаж» (фаза II) |
Смоленская пл., вл. 7-9 |
58 437 |
19 647 |
|
ТПУ «Рассказовка», ТЦ «Сказка» |
ш. Боровское/ул. Корнея Чуковского |
29 000 |
18 608 |
|
ТРЦ «Гравитация» |
Чертановская ул. |
30 000 |
18 500 |
|
The Outlet Moscow |
Новая Рига, 5 км от МКАД |
27 000 |
14 500 |
|
ТЦ «Молния» |
Рязанский проспект в ЖК кварталы 21,19 |
18 450 |
14 020 |
|
ТПУ «Рязанская» |
Нижегородская ул. |
20 000 |
14 000 |
|
Vnukovo Premium Outlet |
деревня Лапшинка |
17 000 |
11 900 |
|
ТРЦ «Олимпик Парк» |
Электролитный пр-д, д. 3Б |
20 000 |
11 000 |
|
ТЦ «Столица» |
Московский, Киевское шоссе |
18 000 |
10 000 |
|
ТЦ «Мичуринец» |
С. Маршака ул. / А. Ахматовой ул. |
22 000 |
8 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2020
Объекты ADG Group, запланированные к вводу в 2020 году
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
«Байконур» |
Декабристов ул., д. 17 |
13 454 |
9 541 |
|
«Будапешт» |
Лескова ул., 14 |
19 103 |
9 736 |
|
«Витязь» |
Миклухо-Маклая ул., д. 27а |
16 650 |
12 197 |
|
«Высота» |
Юных Ленинцев ул., 52 |
8 944 |
6 139 |
|
«Звездный» |
Вернадского пр-т, д. 14 |
6 343 |
5 288 |
|
«Киргизия» |
Зеленый пр-т, 81 |
26 147 |
13 592 |
|
«Марс» |
Инженерная ул., д. 1 |
8 070 |
6 184 |
|
«Нева» |
Беломорская ул., 16А |
8 664 |
5 890 |
|
«Орбита» |
Андропова просп., 27 |
9 066 |
5 958 |
|
«Рассвет» |
Зои и Александра Космодемьянских, д. 23 |
9 365 |
6 460 |
|
«Саяны» |
Саянская ул., д. 9 |
5 260 |
3 026 |
|
«София» |
Сиреневый бул., 31 |
62 070 |
35 513 |
|
«Улан-Батор» |
Гримау ул., д. 12 |
8 672 |
5 913 |
|
«Эльбрус» |
Кавказский бул., д. 17 |
6 919 |
4 701 |
|
«Янтарь» |
Открытое ш., д. 4с1 |
12 613 |
8 536 |
Источник: Knight Frank Research, 2020
На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году мы ожидаем дальнейшего небольшого увеличения доли вакантных площадей до 8%, однако вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживаться тенденцией на сокращение вакансии, которая связана с минимальным вводом качественных торговых площадей, при сохранении неблагоприятного экономического влияния. Несмотря на это, ожидается, что бренды российских дизайнеров будут активно развиваться.
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает: «Впервые с 2014 года мы наблюдаем положительную динамику объемов ввода новых торговых площадей даже несмотря на перенос сроков открытия целого ряда проектов. В 2020 году анонсирован существенный объем ввода – GLA порядка 1 млн кв. м. Если хотя бы 60% от заявленного объема случится, то это будет еще и рекордный ввод торговых площадей за последние 5-6 лет. Однако такой объем нового предложения может повлиять на рост вакансии и ставок аренды в объектах, которые давно экспонируются на рынке».
Основные показатели за 2019 год
|
Основные показатели* |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м |
13,1/6,59 |
|
Введено в эксплуатацию в 2019 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м |
≈465,3/≈234,3 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию в 2020 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м |
≈1675,2/≈961,8 |
|
Доля вакантных площадей, % |
6,1 (уменьшение на 0,9 п.п.)** |
|
Условия аренды в торговых центрах Москвы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м/год |
0 – 120 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м/год |
3 000 – 20 000 |
|
Операционные расходы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м/год |
6 000 –10 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м/год |
1 500 – 3 000 |
|
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей |
519,5 |
*В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 тыс. кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением.
** Изменение по сравнению с показателем IV кв.2018 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020
