Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга взял паузу в начале 2026 года: в первом квартале в городе не открылось ни одного нового торгового центра. Но это не означает остановку девелопмента. По итогам года в Петербурге ожидается ввод около 40 тыс. кв. м новых площадей, причем весь запланированный объем приходится на малоформатные объекты районного типа. Для рынка это важный сигнал: фокус смещается от крупных универсальных комплексов к торговым центрам, встроенным в жилую среду и ориентированным на повседневный трафик.
Такой разворот отражает более глубокую трансформацию сегмента. Торговые центры уже не могут конкурировать только масштабом или набором магазинов. На фоне давления со стороны e-commerce, снижения посещаемости и изменения потребительских сценариев ценность начинают создавать локация, гибкость концепции и состав арендаторов. Именно поэтому в центре внимания оказываются компактные объекты, способные быстрее адаптироваться к локальному спросу.
Новый ввод будет скромнее рекордного 2025 года
Ожидаемый объем ввода в 2026 году почти втрое ниже рекордного результата 2025-го, когда на рынок вышло 120 тыс. кв. м. Однако текущий прогноз Nikoliers не выглядит признаком кризиса: компания оценивает его как стабильный для петербургского рынка уровень. Разница в том, что новая волна предложения формируется уже не за счет крупных проектов, а за счет районных форматов с арендуемой площадью до 20 тыс. кв. м.
Во втором полугодии в городе ожидается открытие «ЭкоПарк Парнас», Kronung «Солнечный» и торгового центра у станции метро «Международная». Еще один объект — Kronung «Новогорелово» — реализуется поэтапно: в феврале здесь уже начал работу фитнес-клуб Fitness House Prestige, который выступил якорным арендатором. Такой набор проектов показывает, что девелоперы все чаще делают ставку не на масштаб, а на точную интеграцию объекта в конкретный районный спрос.
Районный формат становится новой нормой
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова отмечает, что рынок смещается в сторону районных форматов, интегрированных в жилую среду. Это важное уточнение: речь идет не просто о меньших по размеру объектах, а о другой модели торгового центра. Такой ТЦ работает не как место для редких больших поездок, а как часть повседневной инфраструктуры района — рядом с домом, маршрутами жителей и локальными сервисами.
Меняется и якорная функция. Если раньше основным драйвером трафика почти автоматически считался продуктовый оператор, то теперь заметную роль играют фитнес-клубы и досуговые форматы. Для девелопера это означает более сложную работу с концепцией: якорь должен не просто занимать площадь, а создавать регулярный повод для визита и увеличивать частоту посещений.
Вакантность остается низкой, но трафик слабеет
По предварительной оценке, уровень вакантности по итогам первого квартала находится в диапазоне 3,5–3,7%. Для рынка торговой недвижимости это по-прежнему низкий показатель, который говорит о сохранении спроса на качественные площади. При этом сами условия работы торговых центров стали сложнее: посещаемость в первые два месяца 2026 года отставала от прошлогоднего уровня на 3,6%, и, по оценке аналитиков, такая динамика может сохраниться до конца года.
Это и есть главный парадокс рынка. С одной стороны, пустующих площадей немного. С другой — трафик снижается, а традиционные календарные пики уже не дают прежнего эффекта. В 2026 году заметный рост посещаемости наблюдался в основном в период длинных январских праздников, в том числе благодаря кинотеатрам на фоне отечественных премьер. При этом 23 февраля и 8 марта не стали серьезным драйвером для торговых центров. Для владельцев объектов это означает, что прежняя модель сезонного спроса работает все хуже.
Fashion-ритейл не уходит, а перестраивается
Несмотря на давление со стороны онлайн-каналов и уход отдельных брендов, крупные игроки продолжают инвестировать в офлайн-присутствие. Henderson и Sela открыли флагманские магазины в ТРЦ «Галерея», а Gulliver анонсировал масштабный ребрендинг с запуском флагмана в обновленном формате, ориентированном на устойчивое потребление и цифровизацию. Это важный сигнал: офлайн для fashion-ритейла по-прежнему остается значимым каналом, но теперь он должен работать как часть более широкой омниканальной стратегии.
Параллельно усиливается и другой тренд — расширение присутствия на маркетплейсах и внешних онлайн-платформах. В феврале 2026 года Melon Fashion Group начала продажи на платформе «Золотого Яблока», увеличив число онлайн-площадок своего присутствия до восьми, включая Lamoda, Wildberries, Ozon и «Яндекс Маркет». Это уже не дополнительная опция, а новая отраслевая норма. Для торговых центров такая тенденция означает дальнейшее перераспределение покупательского трафика и усиление конкуренции не только между объектами, но и между офлайном и цифровыми каналами в целом.
Событийность становится инструментом удержания аудитории
На фоне снижения посещаемости торговые центры все активнее усиливают событийную составляющую. Речь идет о форматах, которые объединяют гастрономию, развлечения, культурные активности и собственные мероприятия. Генеральный директор офиса Nikoliers в Санкт-Петербурге Ирина Царькова отмечает, что прямой коммерческий эффект таких инициатив не всегда очевиден, но они помогают повышать узнаваемость объекта, формировать лояльность аудитории и улучшать пользовательский опыт. В качестве примеров она приводит бесплатные занятия по йоге в ТРК «Парк Молл» и выступление проекта «Хор на весь двор» в ТРК «Охта Молл».
Для рынка это важный сдвиг. Торговый центр все чаще воспринимается не как набор арендаторов, а как площадка для проведения времени. Чем слабее традиционный shopping traffic, тем выше роль сценариев, которые невозможно полностью заменить онлайн-покупкой. В этом смысле событийность становится не маркетинговым дополнением, а частью новой экономической модели объекта.
Что это значит для рынка
Петербургский рынок торговой недвижимости не сокращается, а меняет конфигурацию. Девелопмент смещается в районные форматы, арендаторы усиливают омниканальность, а торговые центры пытаются удержать трафик через сервис, досуг и локальную интеграцию. Для собственников ключевым вопросом становится уже не столько объем площадей, сколько способность объекта встроиться в повседневную жизнь района и предложить посетителю то, чего не дает маркетплейс.
Для логистики и ритейла это тоже значимый сигнал. Рост онлайн-продаж и расширение партнерств с маркетплейсами означают дальнейшее перераспределение товарных потоков, трафика и роли физической розницы. На этом фоне районные торговые центры могут оказаться более устойчивой моделью, поскольку работают ближе к покупателю и чаще сочетаются с повседневным потреблением, сервисами и досуговыми функциями.
Вывод
2026 год в Петербурге, вероятно, не станет годом крупных торговых открытий, но может стать годом закрепления новой модели рынка. Четыре запланированных малоформатных объекта, низкая вакантность, слабый трафик и растущая роль онлайн-каналов складываются в единую картину: торговая недвижимость все отчетливее уходит от логики масштабирования к логике точной настройки. Побеждать будут не самые большие объекты, а те, кто лучше других понимает повседневный маршрут покупателя.
