По данным Nikoliers, на начало 2026 года в Санкт-Петербурге работают 73 малоформатных торговых центра площадью до 20 тыс. кв. м. Их совокупная площадь достигла 850 тыс. кв. м, что соответствует 25% всего объема качественной торговой недвижимости города. Для рынка это не просто рост одного сегмента: торговая инфраструктура все заметнее смещается в сторону районных объектов, встроенных в повседневную жизнь жилых кварталов.
Этот сдвиг важен не только для девелоперов и ритейлеров. Для логистики, городской доставки и управления объектами он означает переход к другой модели потребления: с меньшими площадями, более частыми покупками, более точными поставками и гораздо более высокой ролью сервисов «рядом с домом». Районный торговый центр в такой конфигурации становится не просто местом аренды, а узлом локального спроса.
Кратко для практиков
- В Петербурге действуют 73 малоформатных торговых центра площадью до 20 тыс. кв. м.
- Их доля на рынке качественной торговой недвижимости достигла 25%, или 850 тыс. кв. м из 3,4 млн кв. м.
- До конца 2027 года заявлен ввод шести районных ТЦ общей площадью 65 тыс. кв. м.
- К началу 2028 года доля малоформатных объектов может вырасти до 27%, а их совокупная площадь — до 920 тыс. кв. м.
- Средняя площадь новых торговых объектов в 2026–2027 годах может снизиться примерно до 10 тыс. кв. м.
- Девелоперы усиливают акцент на повседневных сервисах, общественном питании, фитнесе и развлечениях, сокращая долю части традиционных крупных якорей.
Почему рынок торговой недвижимости смещается к формату «рядом с домом»
Петербургский рынок торговой недвижимости давно живет не только по логике крупных торгово-развлекательных центров. Покупательский спрос все сильнее тяготеет к инфраструктуре, встроенной в привычный маршрут — по дороге домой, в пределах района, рядом с жилым комплексом. На этом фоне малоформатные торговые центры получают преимущество: они лучше отвечают на ежедневные потребности, чем крупные объекты, рассчитанные на длинный визит и поездку через весь город.
Отсюда и структурный разворот. Районный ТЦ работает не как место редкой большой закупки, а как часть городской повседневности. Здесь человек закрывает несколько задач за один визит: купить продукты, зайти в кафе, отвести ребенка на занятие, сходить в фитнес, воспользоваться бытовыми сервисами. Именно такая практическая полезность и делает формат устойчивым.
Для жилой недвижимости это отдельный аргумент в пользу интеграции торговой инфраструктуры в новые кварталы. Наличие сервисов рядом с домом все чаще становится частью ценности самого жилого проекта и влияет на решение о покупке жилья.
Что происходит с новым строительством торговых центров в Петербурге
После открытия регионального МФТРК «ГОЛЛИВУД» в конце 2025 года рынок вошел в новую фазу. В ближайшие два года в городе ожидается появление только малоформатных комплексов. До конца 2027 года заявлены шесть районных торговых центров общей площадью 65 тыс. кв. м, включая ТЦ «ЭкоПарк Парнас», ТЦ «Kronung Солнечный», ТЦ «Ю-Молл», а также вторую и третью очереди ТРЦ «ЭкоПарк Мурино».
Этот показатель почти вдвое ниже рекордного ввода 2025 года, когда рынок получил 120 тыс. кв. м новых площадей. Но само по себе снижение объема не означает замедления рынка. Скорее речь идет о смене модели: вместо крупных универсальных объектов девелоперы делают ставку на более компактные решения, точнее привязанные к жилой среде и локальному спросу.
Для инвесторов и собственников это важный момент. В новых условиях ценность имеет уже не масштаб ради масштаба, а способность объекта встроиться в конкретную городскую ткань и удерживать стабильный повседневный трафик.
Почему девелоперы встраивают районные ТЦ в жилые комплексы
Один из самых заметных трендов — интеграция малоформатных торговых центров в состав жилых проектов. Из шести заявленных к открытию объектов три появятся именно в жилых комплексах: «Кронунг Юг», «Солнечный город» и «Юнтолово».
Логика здесь очевидна. Для девелопера это способ усилить привлекательность жилого проекта за счет готовой инфраструктуры. Для торгового объекта — возможность получить гарантированную базу трафика в виде жителей комплекса и ближайшего района. Для арендаторов — более предсказуемый поток посетителей в течение всей недели, а не только в выходные.
Но у такой модели есть и обратная сторона. Чем меньше объект, тем выше цена ошибки в его концепции. В районном центре нет запаса площади для неудачных решений. Неправильный набор арендаторов или слабое понимание повседневного спроса быстро бьют по посещаемости и доходности.
Как меняется состав арендаторов в малоформатных ТЦ
Структура арендаторов тоже перестраивается. Девелоперы сокращают долю части традиционных форматов, характерных для крупных торговых центров, — прежде всего магазинов спортивных товаров и крупных детских универмагов. Им на смену приходят операторы, которые либо закрывают ежедневные потребности, либо увеличивают время пребывания посетителя в объекте.
В первую очередь это фитнес-центры, спортивные секции и развлекательные операторы. Хотя такие арендаторы занимают значительные площади — от 600 до 1,5 тыс. кв. м, — их доля в структуре малоформатного ТЦ пока остается относительно небольшой: около 6% и 2% соответственно. При этом основу ежедневного спроса по-прежнему формируют продуктовый ритейл с долей около 15% и общественное питание с долей 9%.
На практике это означает, что районный ТЦ больше не может жить только за счет «магазинов под крышей». Он превращается в многофункциональную точку регулярного посещения, где еда, сервисы, досуг и базовые покупки должны дополнять друг друга, а не существовать разрозненно.
Что это означает для логистики, поставок и городской доставки
Для логистики рост малоформатных торговых центров меняет саму структуру городского снабжения. Чем больше торговая инфраструктура уходит в жилые районы, тем выше требования к частоте поставок, точности графиков и качеству последней мили. Особенно это заметно в сегментах продуктового ритейла и общественного питания, где запас хранения ограничен, а чувствительность к отсутствию товара на полке крайне высока.
В крупном торговом центре логистика, как правило, строится вокруг больших объемов и более централизованных потоков. В районном формате схема иная: площадь меньше, складской запас уже, ошибка в поставке быстрее отражается на ассортименте, выручке и клиентском опыте. Это означает, что устойчивость такого объекта во многом зависит не только от арендаторов, но и от того, насколько точно выстроено снабжение.
Параллельно усиливается конкуренция с онлайн-торговлей и доставкой. Покупатель сравнивает районный ТЦ уже не только с соседними уличными помещениями, но и с приложением в смартфоне. Поэтому объекту недостаточно просто иметь нужный набор арендаторов. Он должен быть удобным, быстрым, понятным и встроенным в привычный городской маршрут.
Главный конкурент районного ТЦ — стрит-ритейл и онлайн
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова прямо называет главным конкурентом малоформатных торговых центров стрит-ритейл в жилых комплексах. По ее словам, давление на формат дополнительно усиливают онлайн-ритейл и доставка.
Это принципиально меняет рамку конкуренции. Районный торговый центр соперничает не столько с большим моллом, сколько с двумя наиболее близкими к потребителю альтернативами — коммерческими помещениями на первых этажах и доставкой до двери. А в такой борьбе выигрывает не тот, кто больше, а тот, кто лучше управляется.
Именно поэтому в центре внимания оказывается не стройка как таковая, а профессиональное управление объектом: баланс арендаторов, контроль качества сервиса, комфортная среда, локальные мероприятия, работа с обратной связью. В районном формате управление перестает быть технической функцией и становится ключевым инструментом удержания аудитории.
Что это значит для девелопера и управляющей компании
Для девелопера и управляющей компании малоформатный ТЦ — это история про точность. Такой объект нельзя успешно развивать по шаблону. Здесь особенно важны детальный анализ аудитории района, понимание ежедневных потребностей жителей и аккуратная сборка пула арендаторов.
Рабочая модель выглядит так: продуктовый ритейл и общественное питание формируют базовый трафик, фитнес и досуг увеличивают время пребывания, бытовые сервисы добавляют регулярность визитов. Если эта связка собрана правильно, объект получает устойчивый спрос. Если нет — он быстро проигрывает и уличной торговле, и онлайн-каналу.
По сути, районный торговый центр сегодня выигрывает не размером, а качеством настройки под конкретную локацию.
FAQ
Какова доля малоформатных ТЦ на рынке торговой недвижимости Петербурга?
На начало 2026 года их доля достигла 25%. Совокупная площадь таких объектов составляет 850 тыс. кв. м при общем объеме качественных торговых площадей 3,4 млн кв. м.
Сколько новых районных ТЦ появится в городе до конца 2027 года?
Заявлены шесть объектов общей площадью 65 тыс. кв. м.
Почему девелоперы делают ставку именно на этот формат?
Потому что спрос смещается в сторону инфраструктуры рядом с домом. Такой объект лучше отвечает на ежедневные потребности жителей и легче интегрируется в жилую застройку и густонаселенные районы.
Какие арендаторы формируют основу районного ТЦ?
Базу ежедневного спроса составляют продуктовый ритейл и общественное питание. Одновременно растет роль фитнеса, спортивных секций и развлекательных операторов.
С кем конкурируют малоформатные ТЦ?
Прежде всего со стрит-ритейлом в жилых комплексах, а также с онлайн-ритейлом и сервисами доставки.
Вывод
Петербургский рынок торговой недвижимости явно разворачивается в сторону районных центров. Малоформатные ТЦ уже заняли четверть предложения, а весь заявленный ввод в ближайшие два года сосредоточен именно в этом сегменте. Это означает, что и девелоперская логика, и структура арендаторов, и потребительское поведение перестраиваются под новый городской сценарий — покупки, услуги и досуг рядом с домом.
Для девелоперов это возможность создавать более устойчивые объекты в составе жилых проектов и густонаселенных районов. Для ритейлеров — шанс встроиться в ежедневный локальный трафик. Для логистики и городской доставки — переход к более частой, точной и чувствительной к качеству модели снабжения. А для управляющих компаний — напоминание о том, что конкурентоспособность районного торгового центра определяется не масштабом, а качеством управления и точностью работы с локальным спросом.
