Центральные улицы Санкт-Петербурга входят в 2026 год в состоянии управляемой трансформации. После волны закрытий и пересмотра стратегий арендаторы и собственники торговых помещений ищут новые точки равновесия — между арендной доходностью, форматом бизнеса и изменившейся экономикой спроса. Рынок постепенно очищается, а его структура становится более диверсифицированной.
Вакансия стабилизируется, но остаётся выше прошлых лет
По оценке консалтинговой компании Nikoliers, в начале 2026 года уровень вакантности на ключевых торговых улицах Петербурга составил 6,3%, увеличившись на 1,5 п. п. по сравнению с предыдущим годом. Речь идёт о таких локациях, как Невский и Старо-Невский проспекты, Большой проспект Петроградской стороны, Большая Конюшенная, Большая Морская улица и улица Рубинштейна.
В 2025 году число закрытий в сегменте стрит-ритейла превысило количество открытий на 33% (96 против 72). При этом эксперты связывают рост предложения качественных свободных помещений не с падением спроса как такового, а с более осторожной политикой экспансии со стороны бизнеса. В течение 2026 года вакансия, по прогнозам, будет удерживаться в коридоре 6–7%.
Центральные улицы остаются витриной брендов
Несмотря на рост вакантности, топовые торговые коридоры по-прежнему выполняют функцию витрины для брендов. Магазин или ресторан в центральной локации остаётся инструментом позиционирования и генерации трафика, особенно для fashion-ритейла и сегмента общественного питания.
На конец 2025 года именно эти два сегмента формировали основу стрит-ритейла в центре города:
-
общественное питание — около 35% всех арендаторов (более 300 точек);
-
fashion — порядка 24% (более 200 магазинов).
Одновременно увеличение предложения и снижение порога входа создают возможности для категорий, ранее представленных слабее.
Новые форматы и «неочевидные» категории
В 2026 году рынок ожидает приток новых игроков и экспериментальных форматов. В первую очередь речь идёт о фитнес-клубах и сфере услуг — банках, клиниках, салонах красоты, сервисных центрах. Эти категории демонстрируют готовность работать с нестандартными помещениями, в том числе в исторической застройке, где классические ритейл-форматы сталкиваются с ограничениями.
Параллельно в 2025 году на рынке появились и нишевые проекты: от фуд-траков с бесконтактным обслуживанием до специализированных beauty-форматов и арт-магазинов. Такие кейсы показывают, что стрит-ритейл всё чаще используется как площадка для тестирования концепций, а не только как канал массовых продаж.
Продуктовый ритейл усиливает позиции
Отдельного внимания заслуживает рост присутствия федеральных продуктовых сетей. За два года доля FMCG-ритейлеров («Магнит», «Пятёрочка», «ВкусВилл», «Дикси») на центральных улицах увеличилась с 31% до 40% в общем числе супермаркетов. На конец 2025 года на ключевых торговых улицах города работал 21 продуктовый магазин.
Расширение стало возможным благодаря развитию малых форматов, которые позволяют сетям заходить в помещения, ранее не подходившие по техническим параметрам. В результате в ближайшие годы ожидается усиление конкуренции между федеральными игроками и локальными мини-маркетами.
Налоговые факторы и сдержанный сценарий
Дополнительное давление на рынок в 2026 году оказывают макроэкономические факторы: повышение ставки НДС и снижение порога для применения упрощённой системы налогообложения. В среднесрочной перспективе это означает более осторожное поведение бизнеса, отказ от агрессивной экспансии и сокращение числа крупных открытий.
Участники рынка всё чаще фокусируются на поиске баланса между сохранением арендного потока для собственников и рентабельностью арендаторов. В первые месяцы 2026 года уровень вакантности, по оценкам экспертов, будет оставаться стабильным.
Сдвиг фокуса: новые торговые коридоры
Один из ключевых трендов ближайших лет — развитие улиц, расположенных вне прямых туристических потоков. В числе перспективных направлений эксперты называют улицы Некрасова, Маяковского, Жуковского и Белинского. Здесь формируются новые гастрономические и fashion-кластеры, а условия входа для бизнеса остаются более гибкими.
Для собственников это сигнал к пересмотру арендных моделей, для города — шанс на более равномерное развитие центральных районов и снижение нагрузки на традиционные «перегретые» улицы.
Вывод
Стрит-ритейл в центре Санкт-Петербурга вступает в фазу структурного обновления. Рынок уже прошёл пик адаптации к новым условиям и движется к более сбалансированной модели, где наряду с классическими арендаторами появляются новые форматы и торговые коридоры. К концу первого полугодия 2026 года станет ясно, какие из этих изменений закрепятся надолго, а какие останутся временным ответом на экономические вызовы.
