В 2025 году российские торговые центры фиксируют снижение посещаемости, особенно со стороны продуктовых магазинов. На фоне трансформации потребительских привычек, усиления позиций дискаунтеров и роста e-commerce, крупноформатный ритейл теряет трафик — а вместе с ним и маржинальность. Каковы причины и последствия этой тенденции для девелоперов, арендаторов и логистических операторов?
Трафик падает — особенно у якорных арендаторов
Снижение посещаемости ТЦ — не единичное явление, а системный тренд. По данным Focus Technologies:
-
Трафик продуктовых магазинов в ТЦ может сократиться на 8% в 2025 году (г/г).
-
Fashion-сегмент теряет 4–7%, DIY — 8–10%, электроника и бытовая техника — 7–10%.
-
Общая посещаемость ТЦ упадёт примерно на 3%.
На первый взгляд, цифры умеренные. Но именно продуктовые операторы генерируют до 40–70% всего трафика, по оценке вице-президента Союза ТЦ Павла Люлина. Даже при более осторожной оценке (25% трафика, по версии эксперта Марины Толстошеевой), влияние продуктовых арендаторов на рентабельность объектов — критическое.
Смещение спроса: дискаунтеры и магазины у дома
Одна из ключевых причин падения трафика — структурные сдвиги в потребительском поведении.
Председатель АКОРТ Станислав Богданов отмечает:
«Рост офлайн-продаж в продовольственном ритейле замедлился: с +6–7% в 2024 до +2% в 2025.»
Потребители переключаются на более доступные форматы — магазины у дома, дискаунтеры, небольшие торговые точки в составе жилых комплексов. Такие форматы редко располагаются в ТЦ, что автоматически снижает привлекательность последних.
Дополнительно — рост доставки. По мнению Михаила Васильева из Focus Technologies, гипермаркеты и супермаркеты теряют актуальность как «точки регулярного трафика».
ТЦ адаптируются: ставка на конверсию, не на поток
Снижение входного трафика меняет подходы к управлению торговыми центрами. Как отмечает Андрей Сурков («Магазин магазинов»), ТЦ перестраивают модели управления: теперь основная цель — повысить конверсию посетителей в покупатели, а не просто привлечь больше людей.
Такой подход требует:
-
Продуманной планировки и навигации;
-
Современной аналитики поведения покупателей;
-
Работающих концепций развлечений и сервисов.
По словам Владимира Чернуся (IBC Real Estate), развлекательные концепции становятся новыми «якорями». Однако они не могут заменить продовольственный трафик, особенно в неспециализированных ТЦ.
Рентабельность под давлением
Если арендные платежи привязаны к товарообороту, падение трафика напрямую бьёт по выручке ТЦ. Как подчеркивает Марина Толстошеева, средняя маржинальность торговых центров — от 4% до 15%, но реальный трафик всё чаще на 20–40% ниже оптимального уровня (оценка Александра Перемятова, Magic Group).
Риски возрастают для объектов в регионах и вторичных локациях, особенно при высокой зависимости от одного или двух якорных арендаторов.
Розничный персонал как фактор риска
Проблема — не только в потребителях, но и в качестве потребительского опыта. Полина Афанасьева (CMWP) указывает на снижение привлекательности работы в розничной торговле: зарплаты стагнируют, текучесть растёт, персонал — некомпетентен.
В результате:
-
Ухудшается клиентский сервис;
-
Снижается лояльность;
-
Падает повторный трафик.
Что это значит для участников рынка
Для девелоперов ТЦ:
-
Важно переосмысление функционала объекта: от трафикогенерации к удержанию и конверсии;
-
Приоритет — гибкая модель аренды и новые якорные концепции (развлечения, сервисы, лайфстайл).
Для ритейлеров:
-
Необходимо пересмотреть локационные стратегии: выход в формат «у дома», гибридные форматы, коллаборации;
-
Усиление инвестиций в омниканальность и логистику.
Для логистов и дистрибьюторов:
-
Рост доли заказов с доставкой требует пересмотра схем last mile;
-
Продуктовый ритейл смещается в сторону распределительных хабов ближе к жилым массивам.
