Аналитики Knight Frank проанализировали структуру предложения на складском рынке Московского региона и выяснили, что самое «дешевое» направление – восточное, причем за последние 3 года средняя запрашиваемая ставка на данном направлении снизилась примерно на 6%. Самые дорогие складские площади экспонируются в ближнем поясе МКАД – на расстоянии до 7,5 км, в течение последних 3 лет средняя ставка на данном расстоянии находились в диапазоне 3 800-4 500 руб./кв. м/год triple net.
По предварительным итогам 2018 года средний уровень запрашиваемой ставки аренды в Московском регионе составил 3 650 руб./кв. м/год triple net, что на 1,4% ниже итогового показателя за 2017 год и на 1,4% выше среднего уровня запрашиваемой ставки аренды в период с I по III квартал 2018 года. Также данный показатель на 4,3% выше среднерыночной ставки на склады класса А в регионах России, которая по предварительным итогам 2018 года закрепилась на уровне 3 500 руб./кв. м/год triple net.
Источник: Knight Frank Research, 2018
Если анализировать ставки по направлениям Московской области, то наиболее низкие в 2018 году традиционно наблюдались на востоке и юго-востоке, где их средний уровень по предварительным итогам 2018 года находился в диапазоне 3 000-3 100 руб./кв. м/год triple net. На Горьковском шоссе низкая ставка прежде всего связана с большим объемом вакантных площадей в Ногинском районе, которые собственники на протяжении длительного периода времени предлагают в аренду. На Новорязанском шоссе на расстоянии до 5 км в некоторых складских комплексах запрашиваемые ставки достигали 4 200-4 500 руб./кв. м/год triple net, однако на большем удалении от МКАД ставки находились на уровне 3 000 руб./кв. м/год triple net. Низкие ставки на Новорязанском шоссе прежде всего связаны с высокой загруженностью данной федеральной трассы.
Наибольшая запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4 000 руб./кв. м/год triple net. Это обусловлено низким уровнем вакантных площадей, а также достаточно высоким спросом на данном направлении (по предварительным итогам 2018 года около 12,5% от общего объема сделок были закрыты на данном направлении).
По предварительным итогам 2018 года наибольший объем сделок был закрыт на южном направлении Московского региона. Направление традиционно пользовалось популярностью, поскольку отличается хорошей транспортной доступностью, близостью к аэропорту, кроме того, Симферопольское и Каширское шоссе имеют стратегическое значение, обеспечивая связь большинства регионов России со столичным рынком. Юг Московской области является и наиболее насыщенным складской недвижимостью, объем предложения на данном направлении составляет 4,9 млн кв. м или около 34% от общего объема.
Максимальное снижение ставок в годовой динамике зафиксировано на восточном и юго-восточном направлении – на 6%.
Максимальное увеличение ставок отмечено на юго-западном направлении Московской области – на 8% за год. Это прежде всего объясняется существенным сокращением объема вакантных площадей. В 2018 году практически полностью сданы в аренду складские комплексы класса А в Крекшино и Внуково.
Источник: Knight Frank Research, 2018
Распределение запрашиваемых ставок аренды по направлениям МО
|
Направление |
Запрашиваемая ставка аренды, 2018 |
Запрашиваемая ставка аренды, 2017 |
Запрашиваемая ставка аренды, 2016 |
|
Север |
3 700 |
3 700 |
3 700 |
|
Северо-Восток |
3 500 |
3 600 |
3 600 |
|
Восток |
3 100 |
3 200 |
3 200 |
|
Юго-Восток |
3 000 |
3 300 |
3 500 |
|
Юг |
3 800 |
3 800 |
4 000 |
|
Юго-Запад |
4 000 |
3 700 |
3 800 |
|
Запад |
3 800 |
3 800 |
4 000 |
|
Северо-Запад |
3 800 |
3 800 |
3 900 |
Источник: Knight Frank Research 2018
Помимо направления, уровень запрашиваемой ставки аренды зависит от удаленности объекта от МКАД. Если объект расположен на расстоянии до 5-7 км от МКАД, запрашиваемая ставка аренды вероятнее всего будет выше, чем у более удаленных от МКАД объектов. Например, в рамках некоторых складских комплексов класса А, расположенных в непосредственной близости к МКАД, средний уровень запрашиваемой ставки аренды может достигать 5 000-6 000 руб./кв. м/год triple net.
Источник: Knight Frank Research, 2018
По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости Knight Frank, в 2019 году на фоне низкого ввода спекулятивных проектов и высокого спроса на готовые складские помещения, будет наблюдаться рост запрашиваемой ставки аренды, однако стремительного повышения ожидать не стоит. К концу 2019 года, по нашим прогнозам, средняя запрашиваемая ставка может закрепиться на уровне 3 700 руб./кв. м/год triple net. При этом существенных изменений в распределении запрашиваемых ставок по направлениям не произойдет: наиболее дорогими будут оставаться юго-западное и западное направления Московского региона, наиболее дешевыми – восточное и юго-восточное, где помимо большого объёма вакантных площадей запланировано строительство новых очередей в рамках действующих складских комплексов как спекулятивно, так и под заказ.
