По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, количество сделок на рынке складской недвижимости Московского региона может снизиться по итогам 2020 года до минимального значения за 10 лет из-за неопределенности в экономике, вызванной пандемией коронавируса. До конца года предположительно будет продано и сдано в аренду примерно 800 000 кв. м. Ранее такой низкий показатель был зафиксирован в 2010 году, когда общий размер сделок составил 776 500 кв. м, тогда как в последующие годы этот показатель достигал не менее 900 000 кв. м. За I квартал 2020 года спрос на качественную складскую недвижимость в Московском регионе сократился почти в 2,5 раза по сравнению с 2019 годом и составил 144 тыс. кв. м. При этом лидирующим стал сегмент online-торговли – на него пришлось 45% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет чуть более 65 тыс. кв. м. В I квартале 2020 года 53% всех сделок в Московском регионе закрыто с участием Knight Frank.
По итогам I квартала 2020 года общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости Московского региона составил 144 тыс. кв. м, что на 62% ниже, чем в 2019 году. За прошлый год аналогичный показатель был на уровне 383 тыс. кв. м. В последние 5 лет рекордный показатель объема сделок в регионе был зафиксирован в I квартале 2018 года – около 420 тыс. кв. м.
Основным потребителем на рынке складской недвижимости Московского региона по итогам I квартала 2020 года стал сегмент online-торговли – на него пришлось 45% от общего объема сделок (против всего 7% по итогам 2019 года). Основным фактором увеличения доли online-торговли в общем объеме сделок стал возросший интерес к этому сегменту со стороны конечных потребителей в связи с введением карантина. Тренд, наметившийся в 2018 году, продолжается: online-торговля и смежные с ним секторы (логистика) остаются основными драйверами рынка.
На втором месте по объему сделок – компании по дистрибуции, объем сделок которых составил 22% или более 31 тыс. кв. м (против 15% по итогам 2019 года). В этом сегменте стоит отметить подписание договора на аренду компанией «Сладкая жизнь» в логопарке «Климовск».
21% от общего объема сделок в Московском регионе заняли производственные компании. Одной из крупнейших сделок стала аренда компанией «Тара.ру» в складском комплексе «Подольск» более 6,9 тыс. кв. м.
При этом доля арендаторов из сегмента розничной торговли снизилась до нулевых значений, хотя в предыдущие 2 года она занимала максимальные значения в общем объеме сделок – 26% в 2019 году и 36% в 2018 году.
Источник: Knight Frank Research, 2020
В I квартале 2020 года 56% от общего объема сделок, что в абсолютном выражении составляет 76,4 тыс. кв. м, пришлось на южное направление Московского региона. Самой крупной сделкой этого направления стала аренда компанией «Сладкая жизнь» 17,9 тыс. кв. м. На юго-западе региона сделок было заключено более чем на 41 тыс. кв. м, что соответствует 31% от общего объема. Крупнейшей из них на данном направлении стала аренда компанией Wildberries в логопарке «Крекшино» 28,2 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2020
За первые три месяца 2020 года наибольший объем сделок в Московском регионе был заключен по спекулятивной аренде – 98% от общего объема – 141 тыс. кв. м. Средний размер сделки составил 8,8 тыс. кв. м. Крупнейшей из них стала аренда компанией Wildberries в логопарке «Крекшино» 28,2 тыс. кв. м. В сложившейся ситуации наблюдается большой интерес к аренде готовых складских площадей, чтобы максимально быстро закрыть текущие потребности. Оставшиеся 2% - около 3 тыс. кв. м., составила сделка по схеме built-to-suit.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2020 г.
|
Арендатор |
Сфера деятельности компании |
Объект / расположение |
Общая площадь, кв.м |
Тип сделки |
|---|---|---|---|---|
|
Wildberries* |
Online-торговля |
Логопарк «Крекшино» |
28 234 |
аренда |
|
«Сладкая жизнь» * |
Дистрибуция |
Логопарк «Климовск» |
17 918 |
аренда |
|
Marschroute* |
Транспорт и логистика |
ИП «Южные Врата» |
17 788 |
аренда |
|
Wildberries |
Online-торговля |
ОРЦ «4 сезона» |
16 326 |
аренда |
* Сделка с участием Knight Frank
Источник: Knight Frank Research, 2020
По прогнозам аналитиков Knight Frank, на фоне пандемии Covid-19, возникшей неопределенности в экономике и на рынке, ожидается снижение объема сделок по итогам 2020 года: общий объем сделок за год в Московском регионе может составить около 800 тыс. кв. м. Подобный минимальный объем был зафиксирован в 2010 году – 776,5 тыс. кв. м. В период с 2011 по 2019 объем сделок был в диапазоне 900 тыс. до 1,8 млн кв. м. В структуре спроса вероятно сохранение наибольшей доли в сегменте online-торговли. Активность будет наблюдаться со стороны компаний по дистрибуции и транспортных и логистических компаний. По итогам I квартала 2020 года прогноз общего объема сделок снизился на 38%, в конце 2019 года аналитиками Knight Frank прогнозируемый объем сделок был на уровне 1,3 млн кв. м на конец 2020 года.
Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает: «I квартал 2020 года начинался с повышенным уровнем деловой активности и сулил хорошие перспективы рынку по всем показателям. Но начиная с февраля и далее, уровень активности снижался по причине пандемии во всем мире и карантинных мер в России. Мы скорректировали свой прогноз, поскольку завершение некоторых новых проектов, а также части сделок перейдут на 2021 год, ставки же сохранятся, по нашим прогнозам, на текущем уровне».
