Консалтинговая компания IBC Real Estate сообщает, что по итогам 1-го полугодия 2022 года общая площадь доступных для аренды и субаренды складских помещений в действующих проектах Санкт-Петербурга превысила 100 тыс. кв. м. Из них 90% площадей предлагается в прямую аренду, остальные 10% – в субаренду. Если в начале года рынок с вакантностью 0,9% был перегрет, то к середине года доля свободных площадей достигла комфортных значений и составила 3%.
Исходя из текущих данных, до конца 2022 года в Санкт-Петербурге появится еще не менее 110 тыс. кв. м свободных площадей. В этот показатель войдут, как освобождающиеся в течение 2-ого полугодия площади в существующих зданиях, так и незанятые помещения в объектах, которые будут введены в эксплуатацию. Впрочем, этот показатель будущей вакантности на 12% меньше, чем был годом ранее. Таким образом, говорить, что рынок в 2022 году перейдет на сторону арендатора, пока рано, несмотря на противоречивые тенденции последних месяцев.
Динамика доли свободных площадей на рынке складской недвижимости
Санкт-Петербурга
Источник: IBC Real Estate
В 1-м полугодии 2022 года рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 69 тыс. кв. м. Завершено строительство трех объектов – «Тродекс Логистик» (23 тыс. кв. м), первой очереди оптово-распределительного центра «Нарт» (40,8 тыс. кв. м) и складского комплекса для компании «Трансмед» (5 тыс. кв. м).
По оптимистичным прогнозам, во 2-й половине 2022 года может быть введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м складской недвижимости, включая склад для компании OZON (135 тыс. кв. м). Из них не законтрактовано на текущий момент лишь 71,5 тыс. кв. м, что сдержит рост вакантности на рынке в этом году. При этом, высока вероятность, что девелоперы будут переносить сроки ввода проектов в эксплуатацию на более поздний срок.
«По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, рынок складов подошел к геополитическому кризису 2022 года с огромным запасом прочности: рост арендных ставок значительно опережал инфляцию, доля свободных площадей составляла менее 1%. Тем не менее, влияние нестабильной экономической ситуации наблюдается на рынке складов в полной мере. Международные компании приостанавливают деятельность или уходят из России, меняются и удлиняются логистические цепочки, девелоперы достраивают законтрактованные объекты, а спекулятивные проекты переносят, арендаторы корректируют планы развития с учетом меняющихся условий», – комментирует Андрей Амосов, руководитель петербургского филиала IBC Real Estate.
За 6 месяцев 2022 года объем сделок аренды и купли-продажи складов под собственные нужды компаний составил 235 тыс. кв. м, что в 2 раза больше, чем в 1-м полугодии 2021 года. Драйвером спроса стали логистические и транспортные компании. Однако следует учитывать, что высокие показатели обусловлены завершением сделок, которые обсуждались и были введены еще в 2021 году, а финализированы – в начале 2022 года. В среднесрочной перспективе в пределах года прогнозируется снижение спроса, а основными арендаторами будут российские компании. Восстановление спроса ожидается с 2023 года, по мере приспособления к новым реалиям и налаживания новых цепочек поставок.
Структура сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге
по типу пользователя
Источник: IBC Real Estate
Запрашиваемые арендные ставки на склады класса А в Санкт-Петербурге пока остаются неизменными, по сравнению с началом года, и составляют 5 300 рублей за кв. м в год (triple net). До конца 2022 года прогнозируется стабилизация на текущем уровне. Снижение ставок будет сдерживать сравнительно небольшой объем свободных площадей.
