По данным консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), уровень вакантности, продемонстрировавший рост в середине 2022 года в связи с выходом предложения на вторичный рынок и в субаренду, уже во втором полугодии показал тенденцию к снижению. В регионах России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, вакансия составила 3,1% (с учетом субаренды). По итогам года в стране ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений – 3,46 млн кв. м, при этом большинство проектов стартовали еще в прошлом году. Общий объем сделок в России за период с января по октябрь 2022 года составил более 1,8 млн кв. м, большинство из которых (58%) пришлось на Московский регион. После резкого падения активности в первой половине года с сентября отмечался рост объема заключенных сделок: так, в октябре был зафиксирован максимальный с начала года объем сделок со складской недвижимостью – 357 тыс. кв. м. По итогам года ожидается снижение спроса практически вдвое по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года.
Предложение
По итогам года ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений – 3,46 млн кв. м. В регионах России общий объем ввода оценивается на уровне 1,04 млн кв. м, остальные площади пришлись на Москву и Санкт-Петербург.
Динамика ввода складской недвижимости в России, 2012–2022 гг., тыс. кв. м
Источник: NF Group Research
Абсолютное большинство складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году, – это проекты, стартовавшие еще в прошлом году. Рекордное значение по вводу является следствием резкого роста рынка и заключением крупнейших сделок в 2020–2021 гг.
Вакантность
Доля вакантных площадей в регионах России составила 3,1% с учетом площадей в субаренду, объем которых значительно снизился по сравнению с итогами первого полугодия.
Динамика доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости, регионы России
Источник: NF Group Research
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые к въезду складские площади класса A в регионах России составляет 5 100 руб./кв. м/год.
В объеме сделок в регионах в разрезе профилей арендаторов и покупателей на первый план вышли представители розничной торговли, занимая 55% совокупного объема, при этом доля онлайн-ретейлеров сократилась в 2,5 раза.
Распределение спроса по профилю арендаторов и покупателей, регионы России (с учетом субаренды)
Источник: NF Group Research
Спрос
За период с января по октябрь объем сделок на складском рынке России составил более 1,8 млн кв. м, из них только 27% или 485 тыс. кв. м пришлось на регионы страны, остальное – на Москву и Санкт-Петербург.
В октябре был зафиксирован максимальный объем заключенных сделок с начала года в России – 357 тыс. кв. м. Также была закрыта первая с конца февраля сделка по схеме built-to-suit – покупка компанией Fix Price складского комплекса в ИП «PNK Парк Сибирский Тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила компания NF Group.
По итогам года ожидается снижение объема сделок вдвое по сравнению с прошлогодним показателем, до уровня 2,4–2,6 млн кв. м.
Динамика сделок со складской недвижимостью в России, тыс. кв. м
Источник: NF Group Research
Динамика сделок со складской недвижимостью в России, январь-октябрь 2022 г. (с учетом сделок субаренды)
Источник: NF Group Research
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Несмотря на все вызовы текущего года, складской сектор остается наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости, что подтверждают низкие показатели доли вакантных площадей не только в столице, но и в регионах. Активность на рынке набирает обороты, и объем заключенных сделок постепенно растет. При этом в связи со смещением логистических цепочек мы видим рост интереса игроков к регионам Сибири, Урала и Дальнего Востока. Объем сделок по итогам года будет значительно ниже показателей 2020–2021 годов, когда бум электронной коммерции был ключевым фактором роста спроса на складскую недвижимость. Тем не менее, мы ожидаем, что объем заключенных сделок превысит значения 2019 года».
