Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подготовили исследование по рынку индустриально-складской недвижимости Московского региона.
Основные показатели рынка индустриально-складской недвижимости
По итогам первого полугодия 2024 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 217 000 кв. м качественной складской недвижимости. Этот показатель более чем в 2,5 раза ниже по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (586,7 тыс. кв. м).
Ввод новых объектов
Основные проекты
48% новых складских площадей построено для собственных нужд (РЦ Электросталь, Wildberries). Остальные объекты законтрактованы или находятся на стадии активных переговоров.
Динамика ввода складских площадей
Ключевые объекты ожидаемые в 2024 Году
Следуя за развитием онлайн-торговли, значительный объем нового строительства до конца 2024 года приходится на объекты Ozon и других операторов розничной торговли. Большинство новых складов строятся по модели built-to-suit, в основном для аренды.
Спрос на складскую недвижимость
Динамика совокупного объема сделок
Совокупный объем сделок на рынке индустриально-складской недвижимости Московского региона за первое полугодие 2024 года составил 1 863 000 кв. м, что превышает рекордные показатели аналогичного периода прошлого года.
Географическое распределение сделок
Южное направление традиционно остается предпочтительным для арендаторов и покупателей. Восточное направление показало резкий рост благодаря нескольким крупным сделкам.
Распределение сделок по типу
На фоне отсутствия готового предложения, крупный спрос переходит в формат build-to-suit. В этом формате реализовано 51% площадей (аренда) и 12% (продажа). Самым востребованным форматом остается классическая аренда.
Драйверы рынка
Компании сферы E-commerce демонстрируют стабильное лидерство по объему сделок за последние три года, ответственные за 8 из 10 крупнейших сделок.
Предложение и коммерческие условия
Динамика объема вакантных площадей
Объем свободных складских площадей продолжает сокращаться, уровень вакансии в регионе составил 0,1% по итогам первого полугодия 2024 года, что на 0,7 п.п. ниже аналогичного периода прошлого года.
Динамика уровня вакантных площадей
Коммерческие условия
Средневзвешенные ставки аренды
Дефицит складских комплексов приводит к росту ставок аренды, которые увеличились в среднем на 21% за первое полугодие. Рост отмечается и в контрактной ставке OPEX для арендатора, увеличившейся с 1 500 до 1 700 руб./кв. м/год.
Дефицит площадей и рост ставок аренды ведет к тому,
что пользователи складов все чаще задумываются о покупке
или строительстве склада под собственные нужды. В связи с этим многие индустриальные парки и профессиональные девелоперы уже загружены заказами до середины следующего года. Новым же игрокам выйти на этот рынок затруднительно из-за дефицита земельных участков, роста себестоимости строительства и высокой стоимости заемных денег. Мы прогнозируем, что к концу 2024 г. может сложиться ситуация, когда даже для проектов built-to-suit доступ на полы будет не ранее, чем через 12 месяцев, – отмечает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International.
