Инвесторы возвращаются в склады

Почти половину в структуре инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость за январь-май 2024 г. составил сегмент складской недвижимости. По итогам года аналитики IBC Real Estate прогнозируют рекордные показатели.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем инвестиционных вложений в складскую недвижимость России с января по середину мая 2024 года составил 50 млрд рублей. Данное значение в 2 раза превышает результат за аналогичный период 2023 года и является максимальным среди сопоставимых показателей с 2000 года. Основная доля инвестиционных вложений в январе-мае этого года обеспечена компаниями, которые занимаются формированием фондов недвижимости и их управлением.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.*

Источник: IBC Real Estate

Около 50% в объеме инвестиций в складскую недвижимость в 2024 году пришлось на 2 сделки: продажа объекта PNK Парк МКАД-М4 и проект строительства складского комплекса (build-to-suit) в Нижнем Новгороде для компании OZON, которые вошли в топ-5 крупнейших на складском рынке сделок за последние 10 лет. иОба покупателя (Современные Фонды Недвижимости и Central Properties) являются крупнейшими компаниями, которые управляют недвижимостью в составе ЗПИФ.

Тенденция приобретения активов в состав ЗПИФ начала свое развитие в 2020 году, а за последние 5 лет совокупный объем таких транзакций составил более 90 млрд руб. Основным преимуществом данной инвестиционной стратегии является повышенная доходность на фоне диверсификации рисков за счет профессионального управления и контроля со стороны Банка России. Для частных инвесторов – это возможность приобретения долей в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа.

Топ крупнейших инвестиционных сделок со складской недвижимостью России в 2024 году

Источник: IBC Real Estate

Рост интереса инвесторов к объектам складской недвижимости стал наблюдаться около 5 лет назад, что было связано с активным ростом онлайн-ритейла, а также изменением цепочек поставок. Тогда индустриально-складская недвижимость впервые вошла в тройку лидеров по объему инвестиционных вложений среди других сегментов с долей 19%. Однако в 2023 году она снизилась практически до минимума, составив 8%, что было обусловлено несколькими факторами: перманентным ростом стоимости строительства, низкой доходностью в сегменте и дефицитом ликвидного предложения. В настоящий момент эта доля вновь выросла до 21%, и в структуре объема инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости занимает первое место.

Структура инвестиционных вложений, январь-май 2024 г.

Источник: IBC Real Estate

«По итогам этого года объем вложений в складскую недвижимость может стать рекордно высоким, – отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. – В настоящий момент на складском рынке наблюдается уникальная ситуация – продолжающийся рост ставок аренды (за 3 года – более, чем в 2 раза в существующих объектах, с 4 200 руб./кв. м в год в I квартале 2021 г. до 9 700 руб./кв. м в год в I квартале 2024 г.), который спровоцирован высоким спросом и дефицитом свободных площадей, что позволяет инвесторам реализовывать повышенную доходность. При этом себестоимость строительства увеличивается медленнее темпа роста цен продаж, что создает для девелоперов дополнительный апсайд. Все это ведет к взрывному росту рынка – в перспективе до 2027 года к строительству уже заявлено около 11 млн кв. м новых складских площадей, что увеличит более чем на 20% существующий объем предложения России, который на сегодня составляет 51 млн кв. м».