Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела предварительные итоги I квартала 2022 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Москвы и Московской области.
За первый квартал 2022 года объем рынка складских площадей Московского региона вырос на 179 370 кв. м. В эксплуатацию были введены распределительный центр Wildberries (Электросталь) площадью 108 388 кв. м, складской комплекс DPD на территории индустриального парка «Южные врата» площадью 28 092 кв. м, СК «Десятое королевство» на территории «PNK Парк Пушкино» площадью 11 200 кв. м, в также склад «Новые технологии» (9 350 кв. м).
До конца года среди наиболее крупных объектов, заявленных к вводу: складской комплекс для OZON в индустриальном парке «PNK парк Пушкино 2» (269 698 кв. м), «PNK парк МКАД-М4» площадью 128 311 кв. м, складской комплекс для «СберЛогистики» в «PNK парк Пушкино 2» площадью 107 818 кв. м. Плановый показатель ввода по итогам 2022 года составлял 1 985 000 кв. м, однако, как отмечают аналитики Bright Rich | CORFAC Int., фактический показатель, вероятно, окажется меньше на 40% и более. Перенос ввода может быть связан в том числе с нарушением логистических цепочек и трудностей с поставками стройматериалов.
Объем вакансии, по данным на 15 марта 2022 года, составляет 103 860 кв. м. При этом в классе А доля незанятых площадей составляет 0,5%, в классе В – 0,6%.
Внутри МКАД готовых к въезду площадей практически нет: объем свободного предложения составляет всего 1 300 кв. м. 45% свободных площадей расположено в северном направлении за пределами МКАД (46 410 кв. м).
В случае действительного ухода с рынка иностранных компаний уровень вакансии, естественно, вырастет. Тем не менее пока многие игроки заняли выжидательную позицию. Часть компаний может продолжить работу в России в качестве независимых от головного бренда организаций.
В Bright Rich | CORFAC Int. фиксируют зарождающуюся тенденцию выхода на рынок азиатских компаний, которые ранее не имели собственных складов в России и продавали товар через маркетплейсы. Кроме того, в компании прогнозируют спрос со стороны российских производителей, которые заинтересованы в том, чтобы заменить товары из «санкционного списка» российскими аналогами, и которым потребуются для этого дополнительные производственные мощности.
Ставка аренды за неполный первый квартал 2022 года выросла в классе А на 7,4%, в классе В – на 3,9%. Текущая средневзвешенная ставка аренды triple net в А-классе составляет 6 390 руб./кв. м/год, в классе В – 5 630 руб./кв. м/год. Ставка аренды растет по целому ряду причин. Это и дефицит площадей, и рост стоимости строительства, и высокая стоимость земли, и рост операционных расходов и др. Среднее значение OPEX без учета НДС к концу 2022 года, по оценке Bright Rich | CORFAC Int., составит 1 400 руб./кв. м/год в классе А и 1 150 руб./кв. м/год в классе В. При этом в ближайшее время резкого падения ставок аренды или резкого роста на фоне текущей ситуации аналитики не ожидают, однако к концу года, в случае дальнейшего роста инфляции/ИПЦ, ставка в классе А может вырасти до 7 000 руб./кв. м/год.
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает, что потенциальные арендаторы сейчас заинтересованы в заключении более коротких контрактов: например, на три года вместо семи лет, однако здесь необходимо понимать, что в случае более короткого договора собственник, страхуя свои риски, применяет более высокую ставку аренды.
