За последние 5 лет ставка аренды в проектах Light Industrial увеличилась на 138%, а цена продажи квадратного метра выросла на 76%
По данным IBC Real Estate на ноябрь 2023 года доля объектов Light Industrial в общем объеме складской недвижимости Москвы и Московской области составляет 2,4 %. На текущий момент уже построено 349 тыс. кв. м объектов класса А и 362 тыс. кв. м объектов класса B. Прирост предложения в А-классе связан с вводом в эксплуатацию новых объектов, в то время как в В-классе он осуществляется, как правило, ввиду редевелопмента и улучшения технических характеристик существовавших ранее объектов, не маркетируемых до этого как Light Industrial.
Рынок Light Industrial получил свое развитие с 2018 года, когда был анонсирован первый проект такого формата — Industrial City Сынково, а уже в 2019 первая фаза объекта была введена в эксплуатацию. В последующие 5 лет А-класс прирастал, в среднем, на 67,4 тыс. кв. м в год. На данный момент в процессе строительства находятся еще 390 тыс. кв. м объектов класса А и будут введены в эксплуатацию до конца 2024 года. Таким образом, темпы роста сегмента в ближайший год увеличатся почти в 6 раз.
Одной из причин сохранения высоких темпов роста рынка Light Industrial в среднесрочной перспективе является увеличение спроса. Из-за активного восстановления экономики и на фоне импортозамещения ушедших товаров объекты данного формата пользуются особой популярностью у производителей.
Источник: IBC Real Estate
Так, на сегодняшний день в существующем А-классе формата Light Industrial нет вакантных площадей: 79% всего рынка продано конечным пользователям или частным инвесторам (единичные кейсы), 21% сдан в аренду. В строящихся зданиях почти треть площадей уже распродана, чуть меньше — сдано в аренду, свободными остаются 39%. Вакантность в классе В составляет менее 1%.
Как результат, ставки аренды и стоимость продажи объектов Light Industrial растут. Стоимость продажи одного квадратного метра за последние 5 лет выросла на 76% (+41 тыс. руб.) и на ноябрь 2023 года достигла 95 тыс. руб./кв. м. В то время как ставка аренды достигла 10 тыс. руб./кв. м в год (+138% за 5 лет).
Динамика ставок аренды и стоимости продажи
* Стоимость продажи указана без НДС. Ставки аренды указаны без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
Источник: IBC Real Estate
«В перспективе 2–3 лет спрос будет продолжать оставаться высоким, однако из-за внешних факторов — увеличения ключевой ставки и роста стоимости строительства, ряд ранее анонсированных проектов может быть отложен. Уже известно, что прогноз по объемам планируемого ввода в перспективе 2025-2026 гг. был пересмотрен в сторону уменьшения: из 1,7 млн кв. м анонсированных проектов мы ожидаем, что в ранее заявленные сроки будет реализовано ~650 тыс. кв. м или 38% всего плана. По большей части девелопмент новых проектов будут осуществлять крупнейшие профессиональные игроки рынка, реализующие формат преимущественно на продажу, а также жилые девелоперы, получающие льготы за создание мест приложения труда», — комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими помещениями и производственными помещениями IBC Real Estate.
