На новые потребности клиентов рынок реагирует появлением новых форматов недвижимости. В складском сегменте одним из самых спорных, а оттого и слабо развитых форматов остается Light Industrial и все, что под ним понимается. Эксперты брокерской компании Bright Rich | CORFAC International рассказали о перспективах формата.
Российский рынок причисляет к формату Light Industrial (он же «мелкая нарезка») объекты складского и производственного назначения, поделенные на автономные блоки от 500 до 2 500 кв. м. На западе популярность формата небольших складских помещений обусловлена, в первую очередь, потребностью в оперативной логистике и, зачастую, мелких производственных операциях на месте, где основной спрос формируют e-commerce, экспресс-доставка и крупные ритейлеры. Такие объекты – это так называемые склады «последней мили» - часть модели логистической инфраструктуры, в которую входит большой распределительный центр, из которого продукция отправляется на склад в черте города для дальнейшей доставки в конечные точки. Именно локация является определяющим фактором при выборе «перевалочного» склада, ведь важнейшим показателем является скорость складских операций. Эксперты отмечают, что на сегодня совокупная доля LI на рынках США и Западной Европы уже превышает долю традиционных крупных комплексов.
Структура отечественного спроса и предложения существенно расходится с западной практикой. Традиционно, наибольшую долю в Warehouse & Industrial объектах столичного рынка составляют площади в крупных производственно-логистических комплексах за пределами МКАД.
Формат Light Industrial же, по оценкам Bright Rich, составляет порядка 25% от общего объема, при этом в меньшей степени он представлен качественными площадями в современных комплексах, хотя в последнее время «нарезку» предлагает все больше девелоперов. Чаще формат LI составляют объекты класса С и ниже – бывшие производственные здания советской постройки c минимальным ремонтом (отделка МОПов и фасада, частично замененные инженерные коммуникации), разделенные на блоки 500-2 500 кв. м или, зачастую, неотапливаемые ангары, находящиеся в Подмосковье. За неимением лучшего, арендаторы выбирают данный вариант, несмотря на то, что помещения и локации не в полной мере отвечают потребностям малого и среднего бизнеса.
В Санкт-Петербурге ситуация в целом схожа с московской. Небольшие производственно-складские помещения реализуются в виде автономных секций в составе крупных комплексов или представлены в составе ансамбля из отдельных небольших строений. Проекты представлены преимущественно классом B и C и расположены в удаленных локациях, что делает это, скорее, эконом-сегментом для небольших компаний. Арендная ставка для таких предложений составляет 3 000-4 200 р./кв. м в год (вкл. НДС и OPEX).
«Размещение промышленных объектов в черте города, близко к центру, все так же остается утопией: девелоперам во всех отношениях выгоднее переводить землю в другую категорию и реализовывать проекты, связанные с жильем или офисами. Для Москвы исключение составляют технопарки - например, Pererva, расположенный близ ТТК и двух станций метро», - отмечает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich.
Так, на отечественном рынке складывается ситуация, при которой, несмотря на высокий спрос, качественных объектов в сегменте LI практически не представлено, что обусловлено опасениями девелоперов в экономической устойчивости формата: сложности оценки платежеспособности небольших клиентов, неготовности клиентов к заключению долгосрочных договоров аренды и рисках для последующей продажи актива. Тем не менее, на сегодня к запуску заявлен ряд качественных проектов (в числе которых – недавно введенный Industrial City холдинга «Строительный Альянс»), способных, при успешной реализации, существенно простимулировать сегмент.
