Андрей Постников. Генеральный директор компании «Ориентир»
Бизнес-тренды наиболее развитых западных и азиатских стран продолжают оставаться ориентиром для подавляющего большинства мировых рынков. При этом наиболее заметные тенденции связаны с развитием e-commerce, который и до пандемии развивался стремительно, а в 2020 году и вовсе стал одной из главных примет «новой нормальности». Так что, неудивительно видеть в списке топ-10 самых богатых компаний сразу двух представителей этой сферы – Amazon и Alibaba group.
Девелоперские тренды
Именно бум этой отрасли в значительной мере повлиял на баланс рынка коммерческой недвижимости, где падение интереса к торговым центрам, совпало с увеличением потребностей крупных интернет-ритейлеров в новых складских объектах. Так, по данным CBRE, на каждый 1 миллиард долларов США дополнительных продаж электронной коммерции представителям e-commerce требуется порядка 300 тысяч метров фулфилмент площадей.
Российский рынок е-commerce, конечно, пока отстает от американского, но цифры онлайн-торговли у нас тоже очень впечатляющие: по данным российского агентства Data Insight в 2020 году общий объем рынка e-commerce в России составил 2,7 трлн рублей. Опыт все тех же Штатов показывает, что акцент и дальше будет смещаться в сторону онлайн торговли, а значит потребность в складских комплексах в России продолжит стремительно расти и дальше. При этом вакансия на данном рынке у нас крайне низкая и колеблется в районе 2-4%, что говорит о том, что для удовлетворения спроса необходимо построить много подобных объектов, так как готовых и свободных складов практически нет. Инвестиционные тренды
Другим трендом, который логически следует из роста популярности складских объектов, можно назвать поступательное повышение их стоимости аренды и продажи, и как следствие очень большое внимание к ним со стороны инвестиционных организаций. В прогнозах PWC US для США на 2021-2022 годы эта категория коммерческой недвижимости была определена как лучшая возможная ставка для инвесторов. Возможность получения стабильного арендного дохода в долгосрочном планировании привлекает и отечественных инвесторов, которые ожидают на рынке повышение стоимости аренды квадратного метра в среднем до уровня 4 500 рублей, а покупки до 45 000 – 47 000 рублей за квадратный метр.
Схожая ситуация и в Европе, где в 1 квартале 2021 года рынок складской недвижимости увеличился на 19%, а в 6 ведущих странах: Великобритания, Германия, Франция, Польша, Нидерланды, Испания – установили новые рекорды роста для этой отрасли. Не последнюю роль здесь играет и недоверие к надежности логистических цепочек между государствами, которые регулярно рискуют прерваться из-за пандемии и частых ограничений на пересечение границ. В тоже время, собственные складские комплексы позволяют снизить угрозы, связанные с международными логистическими проблемами такого рода.
Технологические тренды
Одним из признаков долгосрочной перспективности рынка складской недвижимости можно назвать высокий технологический уровень этой отрасли. Постоянный рост популярности крупных онлайн-ритейлеров привел их к ситуации, когда они вынуждены работать с миллионами различных единиц товаров ежедневно. Представить объемы хранения и быстрого сбора такого количества артикулов невозможно без современных решений по автоматизации невозможно. Уже сегодня технологии фулфилмента помогают компаниям сокращать многомилионные издержки и практически полностью исключать ошибки при сборе заказов, что крайне важно для конкурентного рынка онлайн-торговли.
Кроме того, автоматизация помогает решать проблемы недостатка места и нехватки рабочей силы. Только автоматизация внутренних процессов фулфилмента позволяет собрать и отправить пол миллиона заказов в сутки из 3 миллионов уникальных позиций из одного фулфилмент-центра. А с учетом динамики роста рынка e-commerce становится очевидно, что количество работников на подобных объектах становится критическим, уже сейчас счет идет на тысячи, а иногда десятки тысяч людей на одном объекте. В перспективе функционал многих из них перейдет в руки современных технологий.
