Объем свободных складских площадей в Московском регионе упал ниже 1 млн кв. м.
Согласно данным компании JLL, по итогам 3-го квартала 2018 года количество вакантных складов в Московском регионе уменьшилось до 932 тыс. кв. м, что составляет 5,3% общего объема предложения. По сравнению с предыдущим кварталом сокращение составило 0,7 п.п., или 105 тыс. кв. м в абсолютном выражении.
«Данный уровень является минимальным за последние четыре года: доля свободных площадей на складском рынке превысила порог в 5% в конце 2014 года и скачкообразно росла до 2017 года. На протяжении последних полутора лет мы видим поступательное снижение этого показателя. По нашей оценке, к концу 2018 года вакантность немного скорректируется, увеличившись до 5,8% на фоне ввода в эксплуатацию спекулятивных площадей. Мы ожидаем сохранения доли незанятых складов на уровне 5-6% в следующем году», – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.
Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
За 3-й квартал 2018 года в Московском регионе было введено 355 тыс. кв. м площадей, за первые девять месяцев в целом – 570 тыс. кв. м, что в 2,4 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
Из проектов, завершенных в 3-м квартале, стоит выделить два крупнейших: распределительный центр онлайн-ритейлера «Утконос» (68 тыс. кв. м) в рамках комплекса «Ориентир Север 3» и новое здание логистической компании «Оператор коммерческой недвижимости» (52 тыс. кв. м) в индустриальном парке «PNK Парк Валищево».
До конца года планируется к вводу еще 656 тыс. кв. м новых площадей. В числе значимых новых объектов, заявленных на 4-й квартал, – крупные распределительные центры федеральных ритейлеров: распределительный центр Auchan в индустриальном парке «Южные Врата», высотный склад IKEA площадью в Солнечногорском районе, вторая фаза РЦ Wildberries в Коледино и распределительный центр «Детского мира» в «PNK Парк Бекасово».
В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки, объем завершенных в 2018 году складов составит 1,3 млн кв. м против 0,5 млн кв. м в 2017 году. Стоит отметить, что 61% нового предложения 2018 года строится под клиентов. Для сравнения, в прошлом году в таком формате было реализовано только 33% ввода.
«Такой высокий уровень законтрактованного строительства в объеме ввода объясняется тем, что основными потребителями и заказчиками на рынке складской недвижимости сейчас выступают крупные ритейлеры: офлайн- и онлайн-игроки сформировали 52% спроса с начала года. Каждый из них имеет свои специфические требования к размеру и качеству складов, и формат built-to-suit позволяет их удовлетворить наиболее эффективно, – рассказывает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Примером этой тенденции, в частности, служит реализованная нами сделка по строительству крупнейшего в стране автоматизированного распределительного центра для DIY-ритейлера Leroy Merlin. Объект площадью 140 тыс. кв. м построит PNK Group в новом индустриальном парке МЛК “Белый Раст” на севере области».
Распределение спроса на складские площади по бизнес-сегменту
Источник: JLL
Общий объем сделок по аренде и покупке складов по итогам прошедших трех кварталов увеличился на 48% по сравнению с 2017 годом и составил 1,2 млн кв. м. В том числе за 3-й квартал 2018 года было арендовано и куплено 587 тыс. кв. м складских площадей, что в два раза выше показателя предыдущего квартала и на 62% больше результата аналогичного периода прошлого года. Таким образом, годовой объем спроса может превысить 1,5 млн кв. м (увеличение на 31% год к году).
«Уровень арендных ставок на складском рынке Московского региона по новым сделкам стабилен и находится в диапазоне 3,4-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Тем не менее тренд на рост показателя становится все заметнее: запрашиваемая ставка по ряду проектов увеличилась до 3,8 тыс. руб. за кв. м в год, и это движение уже находит отражение в отдельных сделках. Однако резкого роста арендных ставок в целом по рынку в ближайшее время мы не увидим, поскольку давление на них будут оказывать около 1 млн кв. м свободных площадей, сохраняющиеся вследствие нового спекулятивного строительства», – заключает Евгений Бумагин.
