По прогнозу консалтинговой компании NF GROUP, 2025 год станет знаковым для российского рынка складской недвижимости — объем нового ввода достигнет 7,2 млн кв. м, установив исторический максимум. Главный драйвер роста — региональные проекты, на которые придется 3,7 млн кв. м. Московский регион обеспечит 2,7 млн кв. м новых площадей — более чем вдвое больше, чем в 2024 году. Санкт-Петербург и Ленинградская область также покажут рост — 856 тыс. кв. м (+17% к предыдущему году).
Динамика объема ввода складских площадей в России, тыс. кв. м
Источник: NF GROUP
Рост вакантности и смещение фокуса на спекулятивные проекты
Одновременно увеличивается уровень свободных площадей. В Московском регионе доля вакантности достигла 0,7% (+0,6 п.п. год к году), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 1,2% (+0,8 п.п.), в регионах — 1,9% (+1,6 п.п.). Девелоперы все чаще строят спекулятивные объекты без привязки к конкретным арендаторам, ожидая спроса на момент выхода проектов на рынок. Ожидается, что в 2025 году доля таких сделок вырастет до 60%.
Итоги 2024 года: падение сделок и рост BTS-проектов
В 2024 году объем сделок на рынке складской недвижимости снизился до 5,1 млн кв. м, не оправдав прогноз в 7 млн кв. м. В 2023 году этот показатель составлял 7,7 млн кв. м, в 2022 — 2,7 млн кв. м, в 2021 — 4,5 млн кв. м. Основной фактор снижения — доминирование формата BTS (build-to-suit): их доля достигла 69% от всех контрактов. Это связано с экспансией онлайн-ретейлеров, однако повышение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии 2024 года привело к пересмотру планов многих компаний и заморозке ряда проектов.
Динамика объема сделок со складскими площадями в России, тыс. кв. м
Источник: NF GROUP
Константин Фомиченко, партнер NF GROUP:
«Несмотря на снижение рыночной активности, накопленный объем BTS-контрактов поддержит ввод новых площадей в 2025 году, особенно в регионах, где сосредоточено более 40% запланированных проектов. Однако дальнейшая динамика будет зависеть от макроэкономической ситуации: бизнес осторожен в новых инвестициях и ожидает снижения ключевой ставки. В результате рынок смещается в сторону спекулятивных площадей, доля которых может достичь 60%».
Укрупнение сделок и инвестиционный рекорд
Число сделок на рынке в 2024 году сократилось на 39% — заключено всего 193 контракта. Однако средний размер сделки вырос до 28 тыс. кв. м (+12% к 2023 году и более чем в два раза выше уровня 2022 года). В то же время объем инвестиций в складскую недвижимость (без учета сделок с земельными участками) достиг 228 млрд руб., что стало новым рекордом и составило 30% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость.
2025 год станет переломным для рынка: ожидается значительный прирост новых площадей, изменение структуры спроса и рост спекулятивного строительства в условиях высокой макроэкономической неопределенности.
