Наблюдавшая активность стала итогом переговоров, начатых в прошлом году, тогда как до конца этого года ожидается значительное снижение объема спроса.
По данным консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», объем сделок аренды и продажи офисных площадей под собственные нужды компаний, заключенных в 1-м квартале 2022 года на московском рынке, вырос на 5% год к году и составил 294 тыс. кв. м. Достигнутый результат стал максимальным для периода января-марта за последние четыре года. При этом, как уточняют в «Джонс Лэнг ЛаСаль», он является следствием значительной активности компаний в 2021 году и финальным подписанием достигнутых ранее договоренностей.
В то же время с конца февраля в связи с изменением геополитической и экономической ситуации многие компании-арендаторы поставили проекты «на паузу». Эксперты компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают, что по итогам 2022 года совокупный объем сделок будет значительно ниже прошлогоднего.
«Офисный рынок реагирует на изменения в экономике с задержкой, поэтому ощутить влияние текущей ситуации мы сможем только к середине 2022 года. В настоящий момент рынок замер, компании наблюдают за ситуацией в мире и не принимают быстрых решений, – комментирует Екатерина Белова, руководитель отдела по работе с арендаторами компании «Джонс Лэнг ЛаСаль». – Во второй половине этого года – 2023 году мы будем наблюдать ротацию арендаторов, а также рост предложения субаренды, что позволит компаниям с неразрывными долгосрочными договорами оптимизировать свои расходы».
Динамика объема сделок на офисном рынке Москвы
Источник: «Джонс Лэнг ЛаСаль»
Рынок гибких пространств быстрее отреагировал на происходящие изменения. Так, по итогам 1-го квартала 2022 года объем сделок аренды сервисных офисов сократился в 2,5 раза по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года и составил 5,5 тыс. кв. м. В 2022 году эксперты «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают дальнейшего снижения объема сделок и роста вакантности в этом сегменте офисной недвижимости за счет высвобождения части существующих площадок из-за релокации команд и оптимизации затрат на аренду.
Динамика объема спроса в гибких офисных пространствах Москвы
Источник: «Джонс Лэнг ЛаСаль»
На этом фоне ввод офисных объектов в столице стал минимальным для сопоставимых периодов за 15-летнюю историю наблюдений и составил лишь 13 тыс. кв. м. В эксплуатацию был введен только один объект – офисное здание класса В+ в составе МФК Jazz.
«В текущих условиях девелоперы приостанавливают проекты на ранних стадиях реализации, а те, что находятся на продвинутом этапе строительства, будут стараться завершить, но, скорее всего, перенос сроков ввода будет неизбежным, – говорит Екатерина Белова. – В связи с этим, по нашей оценке, суммарный объем нового предложения по итогам 2022 года будет на уровне 250 тыс. кв. м, что более чем в два раза ниже ожидавшегося ранее результата».
Учитывая низкий объем ввода в 1-м квартале 2022 года и сохранявшийся спрос, доля свободных площадей к концу марта осталась на уровне конца 2021 года – 11,4%. В классе А был отмечен небольшой рост показателя – на 0,2 п.п., до 10,5%; в классе В+, наоборот, снижение на 0,1 п.п., до 8,9%. До конца 2022 года эксперты «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают роста доли свободных площадей до 16% в среднем по рынку за счет сокращения занимаемых площадей иностранными компаниями и уменьшения активности локальных игроков.
Запрашиваемые ставки аренды в 1-м квартале 2022 года оставались в следующих диапазонах: в премиальных зданиях – 40-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, а в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год. Арендные ставки сегодня находятся под давлением ряда факторов, включая инфляцию, которая подталкивает их вверх, и слабый спрос – явная предпосылка к их снижению. Динамика ставок в дальнейшем будет определяться доминированием на рынке тех или иных факторов, заключают в «Джонс Лэнг ЛаСаль».
Баланс спроса и предложения на офисном рынке Москвы
Источник: «Джонс Лэнг ЛаСаль»
