Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке складской недвижимости Московского и других российских регионов. За этот период общий объем сделок в России составил 1,05 млн кв. м, что на 5% больше аналогичного показателя 2019 года. Несмотря на то, что спрос на Московский регион в течение первых шести месяцев снизился на 44% по сравнению с I полугодием 2019 года, наблюдается тенденция к смещению объема сделок в региональные города России. В регионах России общий объем сделок составил 400 тыс. кв. м, что в 7,9 раз больше аналогичного показателя 2019 года. Более того, специалисты Knight Frank прогнозируют, что до конца 2020 года объем сделок в регионах вырастет на 20% по сравнению с 2019 годом и достигнет своих рекордных показателей за всю историю рынка – порядка 700 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Московский регион
По итогам I полугодия 2020 года общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости Московского региона составил 468 тыс. кв. м, что на 44% ниже аналогичного показателя 2019 года. В I квартале 2020 года на фоне распространения COVID-19 наблюдалось снижение деловой активности на рынке, но уже во II квартале отмечается высокий спрос на складские площади. Так, на II квартал пришлось 69% от общего объема сделок, заключенных в I полугодии в Московском регионе.
Более чем на 200 тыс. кв. м, или 43% от общего объема сделок, было заключено на южном направлении Московского региона. Второе место в структуре спроса по направлениям занял запад Московского региона – на него пришелся 21% от всего объема сделок, или более 98 тыс. кв. м, на северное и юго-западное направления пришлось 14% и 13% от всего объема сделок соответственно. Наименьшая активность наблюдалась на юго-востоке и востоке региона, а также на северо-западе. На этих направлениях доля сделок с качественной складской недвижимостью составляла от 1% до 5% всего объема, что объясняется дефицитом качественного предложения на данном направлении. Тем не менее во II полугодии высока вероятность большого количества сделок на северо-восточном направлении благодаря активному развитию PNK «Парка Пушкино», появлению большого объема вакантных площадей в логопарке «Пушкино» Raven Russia и началом строительства 3-4 очередей логопарка «Холмогоры» компании «Русич».
Источник: Knight Frank Research, 2020
55%, или более 255 тыс. кв. м, от общего объема сделок пришлось на спекулятивную аренду. Наиболее популярным этот формат стал у сегмента online-торговли: только в I квартале компанией Wildberries было арендовано более 65 тыс. кв. м складских площадей в Московском регионе. Доля сделок по спекулятивной аренде снизилась на 20 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, когда она составляла 75% от совокупного спроса. Снижение объема спроса на аренду обусловлено низкой долей вакантных площадей на рынке Московского региона.
По итогам I полугодия 8% от общего объема сделок или 35 тыс. кв. м пришлось на покупку готовых зданий.
Доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit с последующей арендой, в I полугодии возросла на 20 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года и достигла 28% (или 133 тыс. кв. м). Крупнейшей сделкой, реализованной по схеме built-to-suit, по итогам первых шести месяцев стало подписание договора аренды компанией X5 Retail Group в новом логопарке на Новорижском шоссе, которая арендовала более 89 тыс. кв. м.
Объем сделок на первичном рынке составил более 212 тыс. кв. м (или 45% от общего объема сделок). Спрос на первичный рынок вырос на 3 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, поскольку в I полугодии активно заключались сделки по типу built-to-suit.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Лидирующую позицию по итогам I полугодия 2020 года в объеме спроса занял сегмент розничной торговли: на него пришлось 40% от общего объема сделок (или 187 тыс. кв. м). Крупнейшие сделки в данном сегменте были заключены одной из ведущих розничных компаний в России – X5 Retail Group. Так, например, она арендовала почти 44 тыс. кв. м в логопарке «Ориентир Север-4».
По итогам I полугодия наблюдается высокий спрос на складские площади со стороны представителей online-торговли, которые арендовали 111 тыс. кв. м (или 24% от общего объема сделок). Этот показатель является наибольшим с 2017 года, когда доля сделок сегмента online-торговли составляла 26% от совокупного спроса. Толчком для такого стремительного роста стал возросший в период самоизоляции интерес клиентов к покупкам через Интернет, а также изменение покупательского поведения в целом. Третье место в структуре распределения сделок по профилю заняли транспортные и логистические компании – на них пришлось 16% от совокупного спроса.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2020 г.
|
Квартал |
Арендатор |
Сфера деятельности компании |
Объект / расположение |
Общая площадь, кв. м |
Тип сделки |
|
Q2 |
X5 Retail Group |
Розничная торговля |
Логопарк «Новая Рига» |
89 384 |
BTS аренда |
|
Q2 |
X5 Retail Group* |
Розничная торговля |
«Ориентир Север-4» |
43 800 |
BTS аренда |
|
Q2 |
Конфиденциально |
Розничная торговля |
«Сакс» |
35 000 |
Продажа |
|
Q1 |
Wildberries* |
Online-торговля |
Логопарк «Крекшино» |
28 234 |
Аренда |
* Сделка с участием Knight Frank
Источник: Knight Frank Research, 2020
По мнению Константина Фомиченко, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, по итогам 2020 года общий объем спроса на складские площади в Московском регионе может достигнуть 1-1,1 млн кв. м, что является наименьшим показателем с 2016 года, когда объем нового поглощения составил 1 млн кв. м. С 2017 по 2019 гг. объем сделок находился в диапазоне 1,2-1,8 млн кв. м. В структуре спроса ожидается сохранение значительной доли сегмента розничной и онлайн-торговли. Снижение объема сделок связано не только с пандемией COVID-19 и ее последствиями, но и со смещением спроса на качественные склады в регионы, которое наблюдается с 2019 года.
Другие регионы страны
С 2017 года доля сделок в регионах увеличилась на 28 п. п. и в I полугодии 2020 года составила 40% от совокупного поглощения в стране. За последние два года отмечается стабильно высокий процент сделок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – доля сделок в этом регионе в период с 2019 по 2020 гг. находится на уровне 18%, что является наибольшим показателем с 2015 года.
В I полугодии общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости регионов России составил 400 тыс. кв. м, что в 7,9 раз больше аналогичного показателя I полугодия 2019 года. Пандемия COVID-19 существенно сказалась на деловой активности региональных рынков – на I квартал 2020 года пришлось чуть более 20% всех сделок, заключённых в первой половине года.
Наибольший спрос на качественную складскую недвижимость в I полугодии пришёлся на регионы Сибирского федерального округа, где было арендовано/куплено 63% от общего потреблённого объёма складских площадей. За первые 6 месяцев 2020 года в Новосибирске зафиксирован максимальный объём поглощённых площадей – в регионе было приобретено порядка 128 тыс. кв. м (32% от общего объёма сделок в регионах). Второе место в распределении регионального спроса делят Красноярск и Челябинск – по 16% от совокупного объёма.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
В I полугодии сохранился тренд по увеличению доли спекулятивной продажи в регионах России. По сравнению с концом 2019 года рост доли продажи за первую половину года составил 21 п. п. Таким образом, почти половина сделок (47% или 188 тыс. кв. м) являлись покупкой площадей. При этом основной объем сделок по продаже был сформирован за счет производственных объектов старого фонда.
Доля сделок по аренде в качественных объектах продолжила своё снижение и стала минимальной за прошедшие несколько лет. По итогам первых 6 месяцев 2020 года 36% общего объёма сделок (порядка 142 тыс. кв. м) пришлось на спекулятивную аренду, что на 2 п. п. меньше итогового показателя 2019 года. В свою очередь, большинство потреблённого объёма складских площадей приходится на представителей сектора розничной торговли. Наиболее значимой сделкой подобного типа является аренда сетью магазинов «Ярче» в объекте компании ПЛТ (Новосибирск) 49 тыс. кв. м, консультантом которой выступила компания Knight Frank.
Доля сделок, реализованных по схеме built-to-suit, как с последующей арендой (10% от общего объёма сделок), так и продажей (8% совокупного объёма), достигла минимума в регионах за последние пять лет. Крупнейшей сделкой, осуществлённой по схеме built-to-suit является аренда продуктовым ритейлером X5 Retail Group 40 тыс. кв. м в Курске. Что касается сделок built-to-suit с последующей продажей, то стоит отметить покупку «Почты России» (НЛТ) 15 тыс. кв. м в Краснодаре. Консультантом обеих сделок выступила компания Knight Frank.
Источник: Knight Frank Research, 2020
С 2016 года отмечалось постепенное снижение доли розничной торговли в структуре распределения спроса на складскую недвижимость в регионах. Однако по итогам I полугодия компании данного сектора вновь заняли лидирующую позицию по объёму поглощённых складских площадей – 70% (более 268 тыс. кв. м). Cущественная доля обусловлена сохранившейся активностью продуктового ритейла в период карантина и его уверенностью в завтрашнем дне в отличие от компаний из других сегментов
По итогам I полугодия 2020 года сократилась на 24 п. п. доля компаний из сферы транспорта и логистики по сравнению с концом 2019 года. На региональном рынке качественной складской недвижимости зафиксировано лишь две сделки, совершённые компаниями данного профиля – «Почта России» (НЛТ) приобрела в собственность по схеме built-to-suit 15 тыс. кв. м в Краснодаре, логистический оператор Nopeus Art арендовал 9 тыс. кв. м в Новосибирске.
В свою очередь, по состоянию на I полугодие 2020 года доля компаний сектора online-торговли также демонстрирует снижение на 14 п. п. по сравнению с концом 2019 года. Крупнейшей сделкой представителей сегмента является аренда компанией OZON 17 тыс. кв. м в Новосибирске. При этом ожидается, что доля игроков рынка e-commerce в структуре спроса на складскую недвижимость может увеличиться по итогам года. В 2019 году все сделки по аренде/покупке компаниями сферы online-торговли прошли в III и IV кварталах. Как следствие, говорить о снижении спроса на складскую недвижимость у представителей данного сектора пока преждевременно.
На конец 2020 года прогнозируется сохранение тенденции смещения спроса на качественную складскую недвижимость в регионы России. Таким образом, как следствие увеличения количества сделок на региональном рынке, общий объём поглощённых складских площадей может достигнуть 700 тыс. кв. м, что станет максимальным показателем за все время наблюдения за рынком, и будет на 20%, чем по итогам 2019 года.
Константин Фомиченко, резюмирует, что поглощение складских площадей, резко затормозившееся в марте-апреле из-за карантинных мер, ускоренными темпами навёрстывало упущенное в мае-июне. Суммарно показатели по России на 5% выше прошлогодних, что даёт нам уверенность в том, что год будет для складской недвижимости успешным. Так что в III-IV кварталах мы ждём много больших сделок.
|
Квартал |
Арендатор |
Сфера деятельности компании |
Регион |
Общая площадь, кв. м |
Тип сделки |
|
Q2 |
ГК Сибверк* |
Розничная торговля |
Красноярск |
65 000 |
Продажа |
|
Q2 |
ИП Кожевников* |
Розничная торговля |
Челябинск |
62 000 |
Продажа |
|
Q1 |
Конфиденциально |
Конфиденциально |
Ангарск |
60 555 |
Продажа |
|
Q2 |
Камелот-А (Ярче)* |
Розничная торговля |
Новосибирск |
49 300 |
Аренда |
Примеры крупнейших сделок, заключенных в регионах России в 2020 г.
* Сделка с участием Knight Frank
Источник: Knight Frank Research, 2020
