Сегодня ставки аренды на производственно-складских комплексах класса A почти сравнялись с уровнем цен на складах B класса и составляют порядка 420-480 руб/кв.м. в месяц без учета стоимости коммунальных услуг. При этом ставки на складах высокого класса всегда включают НДС, а также большой объем операционных и эксплуатационных расходов (ОпЭкс), чем не могут похвастать объекты классом ниже.
ОпЭкс на складских комплексах класса А обычно включают в себя ряд услуг:
1. Техническое управление:
- Взаимодействие с арендаторами, решение текущих вопросов, проблем технического характера (протечки, поломки, наладка систем).
- Надзор за проведением дополнительных строительно-монтажных работ, предоставление контактов подрядных организаций (при необходимости), либо выполнение работ своими силами.
- Предоставление надлежащим образом обученных высококвалифицированных специалистов, обладающих всеми необходимыми допусками и разрешениями (по электробезопасности, по пожарной безопасности, по охране труда и т.п.).
- Контроль за расходом ресурсов (электричества, воды, тепла), предоставление Арендодателю отчетов (на основании которых выставляются счета по переменной части арендной платы).
- Представление интересов арендодателя в государственных органах и иных инстанциях технического надзора.
- Составление планов предупредительного ремонта и ежедневного обслуживания систем и оборудования здания.
2. Техническое обслуживание:
- Ежедневный контроль и наблюдение за параметрами и техническими характеристиками систем отопления, водоснабжения и электрообеспечения объекта (бойлерная, насосная, электросети, внешнее освещение, компенсаторы реактивной мощности, запасной генератор, туалеты, раковины, душевые и т.д.).
- Ежедневный мониторинг и диагностирование систем автоматизации и пожарной сигнализации, системы пожаротушения (спринклерная система, пожарные насосы, резервуары и гидранты и т.д.).
- Проведение тендеров на работы субподрядных и обслуживающих организаций (уборка, вывоз мусора, охрана).
- Ежедневная проверка корректности работы систем безопасности (видеонаблюдение, контроль доступа, ОПС, речевое оповещение).
- Контроль за деятельностью субподрядных организаций на объекте.
- Ежедневный контроль качества работы и плановый осмотр инженерных систем: (вентиляции, кондиционирования, воздушной завесы, телефония и интернет, автоматические двери и полы с подогревом).
- Ежедневный контроль за работой системы диспетчеризации инженерных систем.
3. Уборка:
- Поддержание чистоты и порядка на территории логистического комплекса в соответствии с нормами СанЭпидНадзора и других контролирующих организаций: удаление мусора, снега и слякоти с территории парковки, автомобильных проездов, тротуара, подъездных путей и бордюров; очистка и мойка урн для мусора с заменой пластиковых мешков; удаление мелкого мусора, песка, окурков с тротуара, парковки, подъездных путей, бордюров и газонов; удаление масляных пятен с поверхности парковки; очистка дорожных знаков, указателей и разметки от пыли и грязи; полив тротуаров и пешеходных дорожек с помощью машин, либо вручную при жаркой погоде +25 и более.
- Содержание зданий и сооружений объекта, включая поверхность крыш, а также подъездных путей в состоянии, соответствующим уровню логистического комплекса и международным стандартам качества по оказанию подобного рода услуг, мойка фасадов, очистка крыш от мусора и листьев, мойка внешнего остекления (2 раза в год), мойка бетонного цоколя по периметру (при необходимости).
- Контроль за соблюдением арендаторами чистоты и порядка в ходе эксплуатации ими арендуемых помещений логистического комплекса.
- Контроль за своевременным исполнением сотрудниками подрядчика обязанностей по поддержанию чистоты и порядка на территории логистического комплекса.
- Вывоз мусора и бытовых отходов (кроме отходов, связанных с деятельностью арендатора), поддержание в чистоте площадки для размещения мусорных контейнеров.
- В зимний период - машинная уборка; подметание и складирование снега; расчистка пешеходных дорожек и территории у входных групп; складирование снега в отвалы для удобства при последующем вывозе; устранение снеговых наносов на перекрестках, парковках, в зонах проезда к зданиям, на въездах и выездах с территории; обработка дорог и подъездных путей солью/реагентами (пескосоляная смесь, экологически чистый химический реагент "АвтоДор"), скол и удаление льда).
4. Охрана:
- Круглосуточная охрана здания сотрудниками лицензированным охранным предприятием (4 человека в одной смене, всего 4 смены). Все охранники снабжены радиостанциями, специальными резиновыми палками, наручниками, униформой.
- Осуществление контрольно-пропускного режима посетителей и автотранспорта, выдача пропусков.
- Слежение за порядком на территории складского комплекса путем видеонаблюдения и регулярных обходов.
- Немедленное реагирование (вызов полиции, скорой помощи, пожарников, аварийных служб, принятие силовых мер (в рамках своей компетенции), в случаях нарушения общественного порядка, пожаров, других случаях угрозы жизни и здоровью людей или причинения вреда имуществу.
- Оформление и выдача электронных магнитных карт доступа.
5. Противопожарная безопасность:
- Проведение ежедневных обходов помещений общего пользования и арендованных помещений.
- Круглосуточное дежурство на пульте пожарной сигнализации объекта.
- Взаимодействие с арендаторами комплекса по вопросам пожарной безопасности.
- Подготовка и ведение списка недостатков с точки зрения пожарной безопасности. Контроль устранения.
- Контроль за соблюдением противопожарного режима.
- Согласование изменений и модернизаций противопожарных систем.
- Согласование документации на вышеуказанные изменения.
- Общий контроль противопожарного состояния объекта.
- Консультирование по вопросам пожарной безопасности.
- Контроль ведения и ведение необходимой документации (журналы, отчеты, инструкции, переписка, проектная документация и т. д.).
- Контроль своевременности, качества ремонта и технического обслуживания систем противопожарной безопасности.
- Тестирование противопожарных систем.
- Обучение персонала и проведение тренингов.
- Реагирование в чрезвычайных ситуациях.
- Рекомендации и отчетность.
- Взаимодействие с надзорными и контролирующими органами.
- Ответственность за противопожарное состояние объекта.
- Обходы и объезды объекта.
6. Налоги (земля, имущество, экология):
- Налог на землю.
- Налог на имущество.
- Плата за загрязнение
7. Страхование:
- Страхование причинения вреда имуществу арендодателя (зданиям, сооружениям, инженерным системам).
8. Административные расходы:
- Бухгалтерское обслуживание (выставление счетов, счетов-фактур, иных закрывающих документов, расчет сумм условно-переменной и переменной частей арендной платы).
- Юридическое сопровождение (оформление договоров, правоустанавливающих документов и внесение в них необходимых изменений, подготовка документов со стороны арендодателя для регистрации договоров, а также получения арендаторами всех необходимых лицензий и разрешений).
- Контроль за деятельностью управляющей компании и подрядных организаций на объекте, оптимизация расходов.
9. Обслуживание прилегающих территорий:
- Уборка прилегающих территорий и вывоз мусора.
- В зимнее время года - уборка и вывоз снега.
- Поддержание асфальтового покрытия и дорожной разметки в надлежащем состоянии.
- Техническое обслуживание отводов инженерных систем и коммуникаций, принадлежащих ресурсоснабжающим организациям, посредством которых осуществляется трансфер на объект электричества, воды, газа, телефонии и Интернета.
Отметим, что предоставление данных услуг для арендатора обходится для Собственника примерно в 100 руб. за кв.м. в мес. А при аренде склада класса B данные расходы частично ложатся на арендатора, например в виде оплаты за проезд транспорта на территорию комплекса, уборку снега, услуг технического управления и др.
Статья подготовлена агентством коммерческой недвижимости SPB4RENT
