На сегодняшний день общий объём складских помещений в пределах МКАД составляет около 4 млн кв.м, а в радиусе 10 км от кольцевой дороги — порядка 4,4 млн кв.м. Однако активная реализация программы комплексного развития территорий (КРТ) и модернизация промышленных зон быстро изменяют рынок складской недвижимости столицы. Совместное исследование RRG и ГК «Склады России» прогнозирует, что за 10–15 лет в результате реализации проектов КРТ объём складских площадей внутри МКАД может сократиться на 3–3,5 млн кв.м. Одновременно в этих зонах предполагается строительство 0,9 млн кв.м новых складов.
Уже три года подряд сокращение складских площадей в пределах МКАД приводит к росту арендных ставок, снижению уровня вакантных помещений и стимулирует развитие новых типов складских объектов. Иван Подков, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG, отмечает, что многоэтажные склады, а также комбинированные и производственные здания становятся оптимальными решениями для рационального использования ограниченного городского пространства. RRG активно участвует в разработке таких проектов с момента появления концепции light industrial, став одним из пионеров в этом направлении.
Современные многоэтажные склады требуют соблюдения особых технических стандартов, что, в свою очередь, влияет на стоимость строительства и сроки окупаемости таких объектов.
Рисунок 1. КРТ, Склады
Рисунок 2. Склады за МКАД
«Интерес к многоэтажным складам растёт, особенно если их стоимость строительства сравнима с затратами на возведение бизнес-центров. Это открывает новые возможности для девелоперов, в том числе из жилищного сегмента. Мы ожидаем запуск первых таких проектов в 2025 году, при этом спрос на них есть не только в Москве, но и в других крупных городах страны», — комментирует Антон Мизунов, директор по развитию ГК «Склады России».
Сегодня на рынке складываются новые форматы, сочетающие функции складских, офисных и производственных помещений. Одним из примеров является проект «Густав» от ГК ПИК. Он демонстрирует инновационный подход к проектированию, позволяя арендаторам эффективно использовать пространство для разных нужд.
«Проект „Густав“ — это не просто склад, а многофункциональная площадка, которая может быть использована как офис, производственное помещение или логистический узел», — добавляет Никита Бобарыкин, коммерческий директор Дирекции коммерческой недвижимости и малоэтажного строительства ГК ПИК.
На фоне почти нулевой вакансии в пределах МКАД девелоперы и арендаторы всё чаще ориентируются на территорию в радиусе 10 км от кольцевой дороги. Это ведет к росту цен на промышленную землю, которые могут достичь 100 млн рублей за гектар. В таких условиях востребованность форматов Built-to-Suit (BTS) и Built-to-Rent (BTR) продолжает расти, поскольку они позволяют выстраивать гибкие модели сотрудничества между девелоперами и арендаторами. В сочетании с многоэтажной застройкой эти схемы могут стать основой нового рынка складской недвижимости, соответствующего высоким требованиям и растущему спросу.
Эксперты сходятся во мнении, что успешное преодоление вызовов рынка возможно при грамотном использовании инновационных технологий, соблюдении экономической рентабельности и учёте особенностей городского развития. Эти факторы помогут девелоперам оставаться конкурентоспособными на складском рынке России.
Рисунок 3. Склады после реализации КРТ
Рисунок 4. Что делать?
