Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Существенную долю покупателей данных объектов составляют инвесторы, которые либо сдают их в аренду, либо перепродают их и зарабатывают на росте стоимости квадратного метра. Так, по сравнению с III кварталом 2021 года ставка аренды здесь выросла на 13%, а стоимость продажи – на 25%. Основными арендаторами выступают производственные компании из сферы легкой промышленности, а также компании, которым необходим качественный склад небольшой площади. Наибольшим спросом пользуются помещения размером от 400 до 800 кв. м. Мы отмечаем, что в среднем еще до ввода в эксплуатацию объект заполняется более чем на 50%».
На рынке отмечается увеличение активности строительства небольших объектов производственного формата. На стадии строительства находятся 184 тыс. кв. м площадей. На стадии планирования/проектирования с заявленным сроком реализации в ближайшие пять лет – около 587 тыс. кв. м площадей.
Несмотря на относительную новизну формата, спрос на него высокий как среди инвесторов, так и среди арендаторов. На конец III квартала были свободны только 10,5 тыс. кв. м. площадей, которые готовы к въезду.
Консалтинговая компания NF Group (ex. Knight Frank Russia) проанализировала рынок объектов формата Light Industrial в Московском регионе. Согласно исследованию, объем существующего предложения в Московском регионе, на который приходится абсолютное большинство проектов формата Light Industrial в России, составляет 91 тыс. кв. м. На стадии строительства находятся еще 184 тыс. кв. м площадей. На стадии планирования/проектирования с заявленным сроком реализации в ближайшие пять лет находятся около 587 тыс. кв. м площадей. Интерес к площадкам формата Light Industrial будет увеличиваться по мере развития импортозамещения и принятия программы промышленной ипотеки.
Общий объем качественного складского предложения класса А и В в Московском регионе составляет 20,7 млн кв. м, из них 0,4% или 91 тыс. кв. м приходится на объекты небольшого производственного формата.
Лидером по объему реализованных площадей формата Light Industrial в Московском регионе является холдинг «Строительный Альянс». На данный момент девелопер реализует такие проекты как «Industrial City Сынково» и «Industrial City Есипово». Также в планах компании развитие двух новых площадок на юго-востоке и на юге Московского региона. На рынок также выходят новые девелоперы с проектами единичных объектов, предлагая их как в аренду, так и на продажу.
Высокий спрос на качественные объекты небольшой площади в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Средняя ставка аренды составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net. Средняя запрашиваемая цена продажи составляет более 80 000 руб./кв. м без НДС.
В среднем стоимость строительства объекта Light Industrial находится в диапазоне 58–63 тыс. руб./кв. м/без НДС (без учета подключения внутриплощадочных сетей и объектов), что по сравнению с обычным складом выше примерно на 10–20% (в зависимости от проекта).
Напомним, NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработала классификацию объектов формата Light Industrial. Посмотреть ее можно по ссылке.
