Консалтинговая компания Knight Frank Russia проанализировала рынок объектов формата Light Industrial в Петербурге, подходящих под производственно-складские функции. Согласно исследованию, суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Северной столице составляет около 4,3 млн кв. м, и только 13 тыс. кв. м из них приходится на объекты небольшого производственного формата. В стадии разработки находится еще один проект Light Industrial на севере города общей площадью 18 тыс. кв. м, который планируется к вводу в 2023–2024 гг. Формат небольших производственных складов пока не получил широкого распространения в Северной столице, но на фоне запланированного запуска программы промышленной ипотеки спрос на него будет расти.
Суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Петербурге составляет 4,3 млн. кв. м, из них всего 0,3%, около 13 тыс. кв. м, приходится на объекты небольшого производственного формата. Такую же долю сегмент занимает и в Москве, где общий объем предложения складских площадей небольшого производственного формата составляет 0,3% или 64 тыс. кв. м.
Основное предложение производственно-складских помещений сосредоточено в Пушкинском районе города в проекте «Промбокс».
Эксперты отмечают постепенный рост инициатив по строительству объектов Light Industrial. В стадии разработки находится еще один проект общей площадью 18 тыс. кв. м, ввод которого запланирован на 2023–2024 гг.
В действующих объектах арендаторам предлагаются блоки площадью от 144 до 930 кв. м с возможностью их объединения.
Основными интересантами небольших производственно-складских помещений выступают компании-дистрибьюторы, а также компании легкой обрабатывающей промышленности.
В зависимости от площади выделяют два формата объектов Light Industrial. Первый — небольшие помещения площадью от 200 до 500 кв. м, расположенные в основном в периферийных жилых районах города, целевой аудиторией которых являются компании, заинтересованные в размещении складов последней мили и максимальной близости к конечному потребителю. В таких объектах также могут размещаться площади для предприятий сферы услуг, оптовой и розничной торговли, офисные площади и шоу-румы, поэтому их ключевое отличие — это смешанный набор арендаторов и требований к площадям, что выражается в их технических характеристиках. Второй формат — площади до 1 000 кв. м, расположенные на окраинах города, которые пользуются спросом в основном у производственных компаний. Данные площади более подходят под производственно-складские функции, поэтому их технические характеристики более приближены к классическим складским. Это выражается в наличии грузовых ворот, увеличенным шагом колонн и более высокой нагрузкой на пол, чем в объектах Light Industrial первого типа. Нарезка площадей может встречаться по остаточному принципу и в стандартных складских комплексах, однако следует учитывать, что это скорее побочный продукт основного бизнеса, поэтому такие площади могут не удовлетворять всем требованиям потенциальных арендаторов.
Запросы арендаторов, формирующих спрос на площади формата Light Industrial, в среднем не превышают 1000 кв. м, из-за чего доля офисно-бытовых помещений в объектах может варьироваться от 10% до 27%. Помимо этого, в рамках одного блока высотой от шести до восьми метров может также рассматриваться установка мезонина для размещения офисных помещений или шоурума. В единичных проектах можно встретить полноценный второй этаж с возможностью организации помещений под складское хранение.
Высокий спрос на качественные площади мелкой нарезки в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Так, чистая арендная ставка в планируемом комплексе составляет от 6 000 до 7 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Для сравнения, средневзвешенная ставка в складских комплексах класса А — 5 800 руб./кв. м/год.
Инвесторы рассматривают объекты Light Industrial в качестве арендного бизнеса, а помещения пользуются спросом со стороны арендаторов. Так, например, в московских проектах Industrial City Есипово и Сынково около половины всех площадей были приобретены инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Средняя загрузка площадей спустя полгода после ввода объектов в эксплуатацию составляет более 90%.
В действующих объектах помещения предлагаются как в аренду, так и для продажи. Средняя запрашиваемая цена за помещения от 500 кв. м. составляет от 80 000 до 85 000 руб./кв. м без НДС.
Интерес к промышленным площадкам разного формата, в том числе и на объекты Light Industrial, будет увеличиваться на фоне импортозамещения и принятия разрабатываемой программы промышленной ипотеки, в рамках которой заёмщикам планируется предоставление кредита по сниженной ставке под новые производственные площадки.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В условиях повышенного спроса на промышленные площадки формат Light Industrial, который ранее хорошо зарекомендовал себя на московском рынке, может быть актуален и для Петербурга. Мы видим, что некоторые проекты уже находятся на этапе строительства или планирования, а запуск промышленной ипотеки может стимулировать спрос со стороны арендаторов».
