Стоимость строительства складской недвижимости в Центральном федеральном округе (ЦФО) достигла новых высот, превысив 65,2 тыс. руб. за квадратный метр. Согласно исследованию, проведенному ГК «Ориентир» и консалтинговой компанией IBC Real Estate, этот показатель за первые 9 месяцев 2024 года вырос на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Динамика себестоимости строительства* и ставок аренды** на строящиеся и существующие объекты
*Стоимость указана в ценах генерального подрядчика для девелопера и не учитывает стоимость земельного участка и технических условий. Внутриплощадочные сети в границах участка включены в стоимость. Стоимость указана без НДС для складского объекта класса А площадью 20 тыс. кв. м.
**Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие складские объекты класса А без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.
Источник: IBC Real Estate & ГК «Ориентир»
Ключевыми причинами удорожания стали повышенные затраты на строительные материалы и сохраняющийся дефицит квалифицированной рабочей силы. Например, цены на сэндвич-панели выросли на 41%, на карьерный песок и ПВХ-мембраны — на 11%. В общей структуре расходов наиболее затратными направлениями стали работы по кровле (9 920 руб./кв. м) и благоустройство территории (7 200 руб./кв. м), на которые приходится до 26% всех затрат.
Спрос превышает возможности
Несмотря на возросшие издержки, спрос на складские помещения остается стабильно высоким, особенно среди маркетплейсов, ритейлеров и логистических операторов. По данным за III квартал 2024 года, средняя ставка аренды для объектов класса А в Московском регионе достигла 12 000 руб./кв. м в год. Для строящихся объектов этот показатель выше — 12 500 руб./кв. м, что обусловлено удорожанием строительства и стоимости заемного капитала.
Средняя стоимость разделов строительства и структура стоимости строительства
*Стоимость указана в ценах генерального подрядчика для девелопера и не учитывает стоимость земельного участка и технических условий.
Внутриплощадочные сети в границах участка включены в стоимость. Стоимость указана без НДС для складского объекта класса А площадью 20 тыс. кв. м.
Источник: IBC Real Estate & ГК «Ориентир»
«Увеличение себестоимости строительства на 19% и рост стоимости финансирования практически в два раза уже не компенсируется ростом арендных ставок, которые во втором полугодии вышли на «плато». В новых экономических условиях требуется более тщательный анализ будущих проектов и повышенное внимание к качеству управления строительством и выбору поставщиков», — комментирует Елена Бабенко, генеральный директор ГК «Ориентир».
Прогноз на ближайшие годы
Аналитики прогнозируют продолжение роста стоимости строительства. По данным Минэкономразвития, в 2024 году инфляция производителей составит 11,7%, а в 2025 году замедлится лишь до 6,1%. Дефицит кадров сохранится на горизонте трех лет, что станет дополнительным фактором удорожания.
«Ситуация в экономике в целом, а также очередной всплеск спроса на рынке складской недвижимости, способствуют сохранению высоких темпов роста стоимости объектов. Инфляция производителей ускорилась, дефицит кадров не решается. При этом текущие повышения ключевой ставки ЦБ только усложнили ситуацию с заемным финансированием. Ввиду отсутствия предпосылок к понижению в ближайшей перспективе стоимость строительства объектов продолжит расти, как и ставки аренды. По нашим прогнозам, к концу года средний уровень ставок на строящиеся объекты составит 12 500-13 000 руб./кв. м в год, а стоимость строительства увеличится до 66 000-68 000 руб./ кв. м», — прогнозирует Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate.
Рынок складской недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост, несмотря на экономические вызовы. Высокий спрос со стороны арендаторов и ограниченность предложения стимулируют как рост цен на строительство, так и повышение арендных ставок. Однако девелоперы сталкиваются с растущими издержками и необходимостью оптимизации проектов.
