Доля вакантных площадей в низкотемпературных объектах снизилась до исторического минимума и изменений в ближайшие полгода не ожидается.
Аналитики IBC Real Estate провели исследование рынка низкотемпературных складов. По итогам трех кварталов 2023 г. в Московском регионе показатель вакансии в низкотемпературных складах снизился до уровня менее 1%, что стало историческим минимумом, а ставки аренды продемонстрировали рост, который стал следствием высокой активности рынка и крайне ограниченными объемами нового строительства.
Доля свободных площадей, классы А и В, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
За первые 9 месяцев 2023 г. был построен только один низкотемпературный комплекс — морозильный склад в Технопарке М4 площадью 9 тыс. кв. м. До конца 2023 года ввести здание площадью 16 тыс. кв. м планирует Multicold Север 3. В условия экономической неопределенности и роста стоимости строительных материалов сроки начала строительства многих заявленных проектов переносятся на 2024 год.
Новое строительство, классы А и В, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Низкотемпературные объекты — узкий и специализированный сегмент складского рынка, имеющий ряд специфических особенностей. В отличие от сухих складов, практически невозможно построить стандартный низкотемпературный объект, который будет удовлетворять потребностям любого клиента ввиду специфики товаров, которые хранятся в температурном режиме. Кроме того, низкотемпературные объекты попадают в наибольшую зону риска в связи с использованием оборудования и технологий, ремонт и поддержание которых в условиях санкций требует значительных дополнительных вложений. На сегодня в данном сегменте фиксируется рост операционных расходов, что связано с ростом стоимости эксплуатации на фоне ограниченного импорта.
«Крупнейшие ритейлеры активно наращивали свои площади в 2020-2021 гг., строя собственные мультитемпературные склады. Сейчас, по большей части, эти потребности закрыты, ритейлеры фокусируются на меньших по размерам объектах для наиболее быстро развивающегося сегмента — дискаунтеров, а также на складах вблизи города, используемых для экспресс-доставки онлайн-заказов», — отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
На фоне высокого спроса и вновь возникшего дефицита качественных складских площадей ставки аренды на существующие низкотемпературные объекты показывают умеренный рост и составляют 13,2 тыс. руб./кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов. С рынка быстро уходит вакансия даже в строящихся объектах. В условиях отсутствия готовых вакантных блоков «классическая» ставка аренды на существующие площади высоко волатильна и зависит от единичных вакантных опций.
С учетом конъюнктуры рынка аналитики IBC Real Estate ожидают рост спроса на объекты формата BTS в 2024 году, что поддержит высокие объемы нового строительства в 2025.
Исследование | Рынок низкотемпературных складов Московского региона, октябрь 2023
