Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга

I полугодие 2022 г.

Предложение

По итогам I полугодия 2022 г. мы видим, как на фоне изменения эко­номической ситуации рынок каче­ственной складской недвижимости Санкт-Петербурга постепенно снижает высокие темпы роста, заданные в 2021 г. Так, в эксплуатацию были введены три новых объекта суммарной площа­дью 64,3 тыс. м², что сопоставимо со значениями за аналогичный период 2021 года. Сопоставимые показатели достигаются за счёт ввода в эксплуа­тацию двух спекулятивных производ­ственно-складских зданий агропарка «Нарт» суммарной площадью 40,8 тыс. м². Оставшийся ввод представлен объектом «Трансмед Карагандинская» площадью 4,9 тыс. м², построенным под  собственные  нужды компании «Трансмед», а также спекулятивным объектом «Тродекс Логистик» площа­дью 18,6 тыс. м², арендованным компа­нией СТА Карго.

Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов к концу полугодия составила более 4,2 млн м². Доля спекулятивных объектов по итогам I полугодия 2022 сохрани­лась на уровне конца 2021 и состави­ла около 61% складских площадей. До конца года заявлен ввод ещё около 267 тыс. м², из которых лишь 23% - спе­кулятивные объекты. Примечательно, что в строящихся спекулятивных ком­плексах на данный момент для аренды доступны все имеющиеся площади и информации о законтрактованных пло­щадях нет.

 

 

Константин Фомиченко, Региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS

«Основное изменение на рынке во втором квартале — это резкое паде­ние спроса. Те запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности, поэтому это небольшие площади и короткие дого­воры сроком до 3 лет. Основная масса клиентов сейчас заняли выжидательную позицию и будут утверждать планы раз­вития во второй половине 2022 года».

Илья Князев, Руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg

«Сейчас резкого увеличения вакансии мы не видим, что говорит о том, что по мере стабилизации экономической ситуации и большей ясности с судьбой западных компаний, которые сейчас не работают, будут утверждаться планы развития, мы увидим активность, в том числе и на первичном рынке. В конце

2021 объем неудовлетворенного спроса был на уровне 1,1 млн м², скорее всего часть запросов от этих потребностей мы увидим на рынке во втором полугодии 2022 года».

Чистое поглощение качественных складских площадей в I полугодии 2022 составило 52,5 тыс. м². В значитель­ной степени это следствие постепен­ного снижения активности на рынке из-за пересмотра стратегий по объемам реализуемой продукции российскими и зарубежными компаниями, а также занимаемым площадям. Мы видим, как в I квартале на рынке наблюдалось резкое увеличение объема субаренды до 80 тыс. м². Сейчас мы наблюдаем обратное - сокращение предложения субарендных площадей. По итогам II квартала предложение субаренды сократилось до 26 тыс. м².

На конец полугодия мы наблюдаем постепенное увеличение доли вакант­ных площадей, связанное с высвобо­ждением в складских объектах класса А.

 

 

Объем свободного предложения в складских объектах классов А, В состав­ляет около 1,1%, достигая 45,3 тыс. м², что на 13,2 тыс. м² больше, чем в конце 2021. При этом около 82% (37,2 тыс. м²) свободного предложения составляют площади класса А, что гово­рит об изменении структуры свободного предложения. В конце 2021 доля объек­тов класса А в свободном предложении составляла лишь около 23%. Данная динамика объясняется одновременным сокращением предложения в объектах класса В, чьи площади ранее сдава­лись в аренду небольшими блоками до 5 тыс. м² и увеличением предложения в нескольких объектах класса А блоками от 5 тыс. м². С учетом будущего осво­бождения и субаренды на рынке долю вакантных площадей мы оцениваем на уровне 2-3%. При сохранении текущей динамики освобождения складских площадей доля свободных площадей может увеличиться до 5-6%.

Спрос

В условиях экономической неопре­деленности мы видим, что основную долю заключаемых сделок составляют сделки с небольшими площадями до 10 тыс. м², закрывающими текущие потребности компаний. Суммарный объем сделок составил 193,9 тыс. м², что на 68 тыс. м² больше, чем объем сделок за аналогичный период 2021 года. При этом, 53% объема сделок пришлось на единственную запланированную сделку built to suit аренды общей площадью 102,5 тыс. м².

Отдельно стоит отметить, что 60% сде­лок были заключены в I квартале 2022, в то время как во II квартале объём сделок сократился практически на 50% по срав­нению с первым. Подавляющий объем сделок аренды заключался с объектами класса А (около 96% всех площадей). 73,3% арендованных площадей распо­лагаются в готовых объектах. Сделок продажи за указанный период зафикси­ровано не было.

Основную долю спроса за I полугодие 2022 обеспечили логистические и транс­портные компании - 77% от общего объема сделок. Из указанного объе­ма 2/3 приходится на логистику для онлайн-торговли. На компании-дис­трибьюторы и производственные ком­пании пришлось 7% и 6% соответствен­но. Наименьшая доля в объеме спроса пришлась на компании электронной и розничной торговли - 4% и 3% соответ­ственно.

 

 

Коммерческие условия

За последние несколько лет мы наблю­дали тенденцию к постоянному увели­чению запрашиваемых ставок аренды в качественных складских комплексах. Сохранение дефицита качественного предложения и стремительное развитие онлайн-ретейла выражалось в значи­тельном превышении спроса над пред­ложением и, как следствие, увеличении запрашиваемых ставок аренды.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в складских комплек­сах класса В установилась на уровне 5 200 руб./м²/год triple net, что незначи­тельно выше установленной по итогам 2021 ставки в 5 ООО руб./м²/год triple net. Диапазон запрашиваемых арендных ставок составил 4 900-5 500 руб./м²/год triple net. Данное увеличение относи­тельно конца 2021 связано с практи­чески полным отсутствием на рынке предложения в складских комплексах класса В.

Для складских площадей класса А сред­невзвешенная арендная ставка по ито­гам I полугодия 2022 сохранилась на уровне конца 2021 и составила 5 800 руб./м²/год triple net. Диапазон запра­шиваемых арендных ставок на склад­ские площади класса А составил 5 500­6 000 руб./м²/год triple net. Постепенное высвобождение качественных складских площадей и снижение спроса со стороны клиентов стимулируют арендодателей к постепенному снижению арендных ставок.

Прогноз

Если I полугодие 2022 характеризуется снижением числа запросов аренды и продажи, то во II полугодии ожидается увеличение активности из-за принятия новых стратегий развития на россий­ском рынке компаниями-арендаторами и собственниками качественных склад­ских площадей.

Совокупный объем складских площадей, находящихся на этапе строительства, а также анонсированных к вводу в эксплу­атацию во II полугодии, или ввод кото­рых был перенесен с I полугодия, состав­ляет около 267 тыс. м², что практически в полтора раза превышает фактический ввод в 2021 году. При этом лишь 22% строящихся площадей предназначены для сдачи в аренду. Ожидаемый объем сделок с качественной складской недви­жимостью по итогам 2022 года составил порядка 400 тыс. м². Таким образом, по итогам 2022 года сокращение объёма заключённых сделок может составить до 35% относительно объёма спроса 2021 года.

На фоне ожидаемого увеличения качественного предложения на рынке и снижения спроса мы прогнозируем незначительное снижение запрашивае­мых арендных ставок до уровня 5 100­5 600 руб./м²/год triple net для объектов класса А и 4 600-5 100 руб./м²/год triple net для объектов класса В. Мы также ожидаем, что основными арендатора­ми будут выступать российские компа­нии. При увеличении государственной поддержки российских производителей, они могут занимать высвобождаемые площади, поддерживая спрос на неболь­шие площади от 2-5 тыс. м².