За первые 8 месяцев 2024 года арендные ставки на низкотемпературные склады в Московском регионе значительно выросли. Согласно данным аналитиков IBC Real Estate, рост составил 26% по сравнению с предыдущим периодом, а за последние 4 года ставки увеличились более чем вдвое.
Рекордные ставки и минимальная вакансия
На август 2024 года арендные ставки на низкотемпературные склады класса А и В в Москве и Московской области достигли 17 тысяч рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Холодильные объекты предлагаются в диапазоне 14–16 тысяч рублей за кв. м в год, а морозильные — от 18 до 20 тысяч рублей за кв. м в год. За первые восемь месяцев 2024 года эти ставки выросли на 40% и 23% соответственно.
Дефицит складских площадей остается значительным. Доля вакантных объектов на протяжении последних полутора лет не превышала 1%, что указывает на высокую занятость складов. Основное предложение на рынке состоит из объектов, строящихся под конкретного заказчика (built-to-suit, BTS), по ставкам 14-15 тысяч рублей за кв. м в год для холодильных и 15-17 тысяч рублей за кв. м в год для морозильных объектов.
Ключевые показатели рынка низкотемпературных складов Московского региона
Источник: IBC Real Estate
Рост строительства и новые объекты на рынке
В 2024 году объем нового строительства на рынке низкотемпературных складов ожидается на уровне 126 тыс. кв. м, что в 8 раз превышает показатель прошлого года. Среди новых объектов выделяется комплекс Multicold Север 3 площадью 16 тыс. кв. м, а также крупнейший распределительный центр «Магнит» площадью 86 тыс. кв. м, ввод которого ожидается в конце года. Также планируется открытие второй очереди мультитемпературного склада ЭлитГрупп Новоорловский на 24 тыс. кв. м.
Несмотря на активное строительство, дефицит на рынке остается высоким из-за ограниченного спекулятивного строительства. «Прирост предложения низкотемпературных складов на сегодняшний день представлен преимущественно объектами BTS. Девелоперы пересматривают планы по реализации спекулятивных проектов на фоне роста стоимости строительства и холодильного оборудования», — комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate.
Будущее рынка: дефицит сохранится
Объем спроса на низкотемпературные объекты по итогам первого полугодия 2024 года в Москве и области составил 86 тыс. кв. м, что в 2,2 раза выше аналогичного периода прошлого года. Это связано с эффектом низкой базы и сниженной деловой активностью в начале прошлого года. Однако аналитики прогнозируют стабилизацию динамики спроса и снижение совокупного показателя к концу года из-за острого дефицита складских площадей.
Динамика нового строительства, классы А и В, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Перспективы дальнейшего строительства также ограничены: объем заявленных проектов на ближайшие три года составляет около 300 тыс. кв. м, но высока вероятность переноса сроков их реализации из-за роста стоимости строительства и холодильного оборудования. Это может означать, что в среднесрочной перспективе дефицит складских объектов будет сохраняться, а рост арендных ставок продолжится.
