По итогам III квартала 2025 года рынок складской недвижимости в России демонстрирует признаки восстановления и приближения к состоянию баланса между спросом и предложением. Об этом свидетельствуют данные нового аналитического индекса «Складометр», представленного консалтинговой компанией NF Group на XXI Складском форуме.
Что такое Складометр: индекс в режиме реального времени
Складометр — это индикатор соответствия спроса и предложения на рынке складской недвижимости. Он рассчитывается на основе фактических запросов от 20 крупнейших арендаторов в сегментах e-commerce, ритейла, производства и логистики. Формула учитывает:
-
готовые к въезду объекты (включая субаренду),
-
свободные площади в строящихся проектах,
-
«скрытую вакантность» — помещения, формально занятые, но потенциально доступные для повторной аренды.
Диапазон 85–115 указывает на рыночное равновесие. Значения выше 100 — на дефицит площадей и усиление позиции арендодателей; ниже 100 — на переизбыток предложения.
Почему это важно для логистики
Для игроков логистического сектора и e-commerce индекс становится инструментом планирования: он показывает не просто уровень вакантности, а насыщенность рынка активным спросом — в реальном времени. Это особенно актуально на фоне:
-
удлинения сроков принятия решений об аренде,
-
перехода части компаний на аутсорсинг складской инфраструктуры,
-
роста запросов на гибкие логистические площади и dark store.
«Индекс фиксирует не только объём свободных помещений, но и глубину интереса со стороны ключевых арендаторов. Это позволяет лучше понимать фазу рыночного цикла», — отмечает Константин Фомиченко, партнёр NF Group.
Ключевые результаты III квартала 2025 года
Москва и Московская область
Показатель Складометра приблизился к 100, что говорит о восстановлении рыночного баланса. Объём маркетируемых площадей остаётся стабильным, в то время как число запросов на аренду увеличилось в 1,6 раза по сравнению с началом года.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
Наблюдается рост спроса при ограниченном вводе новых площадей. Активность арендаторов остаётся высокой, особенно в сегменте last mile logistics и распределительных центров в радиусе 50 км от КАД.
Регионы (без учёта Москвы и СПб)
Рынок демонстрирует разнонаправленную динамику. В большинстве регионов спрос растёт, но структура арендаторов варьируется: если в столичных агломерациях работают арендаторы разного масштаба, то в регионах ключевую роль играют крупнейшие компании с длинными контрактами.
Региональный учёт: методология с поправками
Индекс учитывает структуру спроса по регионам, включая:
-
различие в профиле арендаторов,
-
долю сделок с участием малых компаний (учитывается через поправочные коэффициенты),
-
специфику региональных логистических узлов.
Такой подход отражает фактическую рыночную активность, а не формальную загрузку площадей.
Зачем бизнесу следить за индексом
Для девелоперов, логистических операторов и FMCG-компаний Складометр становится регулярным «барометром рынка». Индекс обновляется ежеквартально и позволяет:
-
оценить вероятность роста ставок аренды в перспективе,
-
понять насыщенность рынка в конкретных кластерах,
-
соотнести планы экспансии с реальной доступностью инфраструктуры.
Рынок оживает, но осторожно
После фазы адаптации 2022–2024 годов рынок складской недвижимости в России возвращается к точке баланса. Растущий спрос на фоне стабильного объёма предложения усиливает позиции владельцев объектов. Однако сделки по-прежнему заключаются с большей осторожностью: арендаторы предпочитают гибкость, технологичность и предсказуемые условия.
В такой ситуации регулярный мониторинг спроса становится не просто аналитикой, а частью стратегического планирования логистических цепочек.
