Динамика нового ввода в Москве и Московской области показала наиболее высокий результат впервые за 8 лет. При этом дефицит предложения и острая конкуренция за складские площади по-прежнему сохраняется.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate по итогам I квартала 2024 года в Москве и Московской области было введено в эксплуатацию 389 тыс. кв. м складской недвижимости, что стало наиболее высоким показателем среди аналогичных периодов за последние 8 лет — с 2016 года. Прирост год к году составил 9%.
Новое строительство, классы А и В, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Важным событием для рынка стал ввод третьей очереди распределительного центра Wildberries в Электростали площадью 105 тыс. кв. м. Теперь общая площадь объекта составляет 380 тыс. кв. м и на сегодняшний день это крупнейший распределительный центр Wildberries в стране. На территории комплекса также представлен первый собственный центр обработки данных компании площадью 16 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что значительную долю ввода в I квартале этого года составили объекты Light Industrial. Совокупно на них пришлось 221 тыс. кв. м или 57% от всего объема нового ввода. Были реализованы такие объекты как RBNA Парк Весна, Capital Group Алабушево I, Capital Group Крекшино, Industrial City Есипово 3, Industrial City Коледино (корпус С), Агора Томилино (корпус В) и часть корпусов в объекте DCL. Так, уже второй год, рынок наблюдает повышенный интерес к строительству объектов Light Industrial, однако дефицит предложения в данном формате по-прежнему сохраняется.
Аналитики IBC Real Estate ожидают, что совокупно по итогам 2024 года в Москве и Московской области будет введено 2 млн кв. м складских площадей и, таким образом, объем ввода на 11% превысит значение прошлого года. Положительная динамика показателя связана, прежде всего, с реализацией BTS-проектов, на которые в 2023 году наблюдался повышенный спрос.
Несмотря на активное строительство в начале года, ситуация с дефицитом площадей продолжает оставаться острой. Так, доля свободных площадей по итогам I квартала текущего года составила 0,7% от всего рынка или 197 тыс. кв. м складских площадей А- и В-класса. Индикатор сохраняет свои минимальные значения. С учетом того, что большая часть планируемого в этом году ввода уже законтрактована, а объем запросов на складские объекты продолжает возрастать, вопрос с дефицитом площадей на рынке пока не решается. Как результат, прогноз по ставкам аренды был пересмотрен в большую сторону.
Ставка аренды*, класс А, руб. / кв. м
Источник: IBC Real Estate
Арендная ставка на существующие сухие складские объекты класса А составляет на сегодняшний день 9 700 рублей за кв. м. в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), что уже на 11% выше показателя конца 2023 года. В связи со значительным объемом потенциального нереализованного спроса до конца года ожидается рост индикатора до 10 000 рублей за кв. м в год. Драйвером роста рынка остаются ритейлеры, усиливающие собственную логистику на фоне роста онлайн-продаж, а также чистые онлайн-операторы. При этом высокая стоимость кредитования становится фактором, замедляющим темп принятия решений компаниями. По мере снижения ключевой ставки спрос перейдет к активной фазе реализации, что будет подталкивать вверх ставки аренды во второй половине года.
«Рынок складской недвижимости Московского региона последние несколько лет находится в активной фазе роста. Дефицит предложения, высокий спрос и конкуренция за свободные площади, которую мы наблюдаем в виде минимальных показателей вакансии, говорят о том, что баланс рынка смещен в сторону собственников, и предпосылок для изменения ситуации на текущий момент нет. Все перечисленные тенденции имеют устойчивый характер, и со снижением ключевой ставки мы ожидаем начало цикла реализации отложенного спроса, в особенности на BTS-объекты» — комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
