Рынок складской недвижимости России завершил 2025 год на историческом максимуме по объёму нового строительства — 8,7 млн кв. м. При этом ключевой сдвиг года — не столько сама цифра, сколько география: регионы обеспечили 4,9 млн кв. м ввода и стали главным драйвером расширения складской инфраструктуры, во многом — за счёт крупных проектов онлайн-операторов.
Главное для директора по логистике
Рекордный ввод не означает, что «склады подешевели везде». Картина различается по рынкам. В Московском регионе заметный объём ввода пришёлся на спекулятивные проекты — это повышает конкуренцию и давит на ставки. В регионах же новые объекты чаще строятся под конкретного пользователя (build-to-suit) или в рамках собственной инфраструктуры крупных игроков, что по-прежнему ограничивает доступность качественных площадей «с полки».
Рекорд 8,7 млн кв. м: что стоит за цифрой
Совокупный ввод складских площадей по итогам 2025 года достиг 8,7 млн кв. м — на 56% больше результата 2024 года. В Московском регионе введено 3,2 млн кв. м (+65% год к году), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 0,6 млн кв. м (—16%), а в регионах — 4,9 млн кв. м (+70%).
Для логистики этот масштаб означает следующее: рынок продолжает «переваривать» инвестиционные планы, сформированные в период пикового спроса предыдущих лет, а инфраструктура распределения ускоренно догоняет рост e-commerce и многоканального ритейла.
Почему именно регионы: эффект «одного большого РЦ»
Десять крупнейших объектов, введённых в 2025 году, суммарно дали 1,7 млн кв. м — около 20% от всего ввода по стране. Принципиально, что восемь из десяти этих проектов расположены за пределами столицы.
Логика такого строительства проста: один распределительный центр площадью свыше 100 тыс. кв. м способен закрывать потребность не только «домашнего» региона, но и соседних территорий — за счёт укорочения плеч доставки и консолидации запасов. В качестве примера крупнейшего объекта года приводится распределительный центр «Сима-Ленд» в Свердловской области общей площадью почти 237 тыс. кв. м.
Москва и регионы: два разных рынка по своей экономике
Внутри одного и того же рекордного года проявилась развилка моделей девелопмента.
В Московском регионе прирост предложения в значительной степени сформировали спекулятивные объекты: их доля во вводе — 62%. Именно такая структура, по оценке консультантов, стала одной из причин роста вакантности и коррекции ставок аренды.
За пределами столиц ввод чаще связан с реализацией стратегий расширения онлайн-операторов — через крупные BTS-проекты и собственные складские комплексы. Это делает региональный ввод менее «рыночным» в классическом смысле: квадратные метры появляются, но не всегда становятся доступным предложением для широкого круга арендаторов.
Евгений Бумагин, член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, описывает тенденцию так: «...прирост предложения в Московском регионе является результатом ввода в эксплуатацию значительного объема спекулятивных объектов (62%), что привело к резкому росту вакантных помещений и снижению ставок аренды, а за пределами столицы появление новых объектов зачастую связано с реализацией стратегий расширения онлайн-операторов...».
Что это означает для компаний, которые планируют склад в 2026 году
Рекордный ввод 2025 года повышает ценность грамотной «карты решений» по регионам. Для директора по логистике ключевой вопрос — не «сколько ввели», а «какие площади реально доступны и на каких условиях».
-
В Московском регионе рост спекулятивного предложения обычно усиливает переговорную позицию арендатора и повышает выбор по формату и локациям — особенно при готовности быстро выходить на сделку.
-
В регионах расширение инфраструктуры крупных игроков снижает сроки доставки конечному потребителю, но для независимых арендаторов может означать, что лучшие объекты уходят под конкретного заказчика ещё на стадии проекта.
Вывод
2025 год закрепил переход к региональной модели развития складской инфраструктуры: более половины рекордного ввода пришло на регионы, а крупнейшие проекты всё чаще формируются вокруг логики крупных распределительных центров и экспансии онлайн-ритейла. При этом «единый рынок складов» фактически распадается на несколько рынков с разной экономикой — где столицы живут по логике спекулятивного девелопмента, а регионы — по логике крупных пользовательских проектов.
