Предварительные итоги складского рынка в Московском регионе за 3 квартал 2023 года демонстрируют исторический максимум арендных ставок и критический дефицит площадей.
Московский рынок демонстрирует высокую активность со стороны спроса и крайне низкую со стороны предложения, что повлекло критический дефицит свободных складских площадей. Согласно данным аналитиков IBC Real Estate к концу 3 квартала 2023 года объем спроса на склады в Московском регионе достиг 2,2 млн кв. м и практически достиг годового рекордного показателя 2021 года (2,6 млн кв. м). Такая ситуация вызвана активным ростом потребностей со стороны онлайн-ритейлеров, доля которых составила в структуре спроса 43% (Ozon, ВсеИнструменты.ру). Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что по итогам года сумма купленных и арендованных складских площадей в Москве составит 3 млн кв. м, что станет новым рекордным показателем за всю историю рынка.
Сумма купленных и арендованных площадей, классы А и В, тыс. кв. м, Московский регион
Источник: IBC Real Estate
Объем нового строительства не успевает за ростом спроса и с января по сентябрь 2023 составил всего лишь 941 тыс. кв. м, что на 18% меньше значения за аналогичный период 2022 года. Значительного прироста новых площадей не ожидается — до конца года будет достроено еще порядка 450 тыс. кв. м.
Новое строительство, классы А и В, тыс. кв. м, Московский регион
Источник: IBC Real Estate
Уровень вакансии стремительно снижается не только в существующих, но и в строящихся объектах — так, по состоянию на сентябрь 2023 года только 20% площадей в строящихся зданиях вакантны, это около 415 тыс. кв. м. На текущий момент доступные опции составляют 89 тыс. кв. м, еще 145 тыс. кв. м предлагается в существующих зданиях с более поздней датой доступа. На фоне стремительного роста ставок аренды объем предложений по ротации арендаторов вырос с апреля в 4,5 раза, на текущий момент под ротацию доступно 266 тыс. кв. м.
Доля вакантных площадей, классы А и В, %, Московский регион
Источник: IBC Real Estate
Таким образом вакантность уже достигла 0,3%, а ставки продолжают стремительно расти. Так, в сравнении с 3 кварталом 2022 года, к 3 кварталу этого года ставка на существующие опции в Московском регионе выросла на 41% до 7 900 руб. за кв. м в год, а в строящихся зданиях достигла значения в 7 300 тыс. руб. за кв. м в год, что связано в том числе и с ростом стоимости строительства.
Ставки* аренды, руб./ кв. м/ год, Московский регион
*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие объекты без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей.
Источник: IBC Real Estate
«Исторический рекорд ставки аренды в Москве обусловлен комплексом факторов, с одной стороны — повышенным спросом и увеличением инвестиционной привлекательности складских проектов, с другой стороны тем, что рост стоимости строительства и рабочей силы сдерживает прирост спекулятивного предложения. Повышение ключевой ставки и удорожание кредитов дополнительно притормозит увеличение нового строительства. В подобных условиях ставки могут дополнительно вырасти. Ключевым решением в такой ситуации станут проекты Built-to-Suit», — отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
