Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России
За последние два года серьезная трансформация цепочек поставок произошла в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Долгое время регион был одним из крупнейших окон входа импортной продукции в страну. Благодаря наличию сухопутных границ и морского порта, обрабатывались большие потоки грузов из европейских стран. Вслед за падением грузопотока из Европы логистическая функция данного региона для транзитных товарных потоков ощутимо сократилась. А сами потоки значительно изменились: кратно увеличился объем ввоза продукции через страны СНГ и существенно – из стран Юго-Восточной Азии.
Высокий спрос и низкая вакансия
В 2023 году на рынке региона был зафиксирован рекордный объем спроса на складскую недвижимость, превышающий 1 млн кв. м. Это практически в 1,5 раза выше рекорда 2021 года. При этом, по оценке экспертов, около 80% спроса отмечено со стороны торговли, т.е. направлено на внутреннее потребление региона. С этим показателем можно согласиться, оценивая объемы новых площадей одной только компании Ozon, законтрактовавшей около 60% от общего объема спроса в регионе. Параллельно с этим спрос со стороны логистических компаний не превысил 5%. Таким образом, снижение интереса к региону со стороны логистических операторов и производителей, обычно формирующих основную часть запросов, нивелировалось спросом дистрибьюторов и ритейла.
В то же время, по данным экспертов, рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области за 2023 год прирос только на 300 тыс. кв. м, что в два раза меньше показателя предшествующего года, и достиг отметки почти в 5 млн. кв. м.
Соответственно, стал остро ощущаться дисбаланс спроса и предложения, который проявился в нехватке вакантных складских помещений. Сегодня вакансия составляет менее 0,5%.
Однако первый квартал 2024 года показал снижение на 40% количества сделок со складской недвижимостью в квадратных метрах по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Из них половину обеспечили сделки компании Wildberries в Шушарах. Однако не стоит пока говорить о падении спроса, так как данный показатель может означать отсутствие готовых решений на рынке и, соответственно, заключений сделок в данный период.
Как решить проблему дефицита
Есть несколько способов выхода из ситуации крайне низкой вакансии складских площадей. Один из них – оптимизация цепей поставок, которая сократит сток на складе, а значит, и количество требуемой площади. Например, ряд компаний снабжает своих грузополучателей в Ленинградском регионе с распределительных центров, расположенных в других областях и, в частности, в Москве. Таким образом, сокращается количество требуемых распределительных центров в цепи поставок за счет увеличения радиуса обслуживаемой территории с одного РЦ.
Некоторые участники цепей поставок и вовсе отказываются от собственных решений, отдавая складскую логистику на аутсорс профессиональному логистическому оператору. У данной стратегии есть несколько неоспоримых преимуществ. Компания отдает всю операционную рутину, затраты на ее администрирование и риски партнеру, который может существенно оптимизировать ее процессы, а, следовательно, и логистический бюджет. Отказавшись от операционки, клиент может сфокусировать свои ресурсы на корневом бизнесе – развитии и продажах своего продукта.
Также важно отметить, что благодаря мультиклиентской инфраструктуре профессиональным логистическим провайдерам удается эффективно сглаживать пиковые объемы и сезонные всплески складской активности клиентов. Они используют синергию ресурсов, а значит, затрачивают их меньшее количество и экономят денежные средства клиента, при этом гарантируя высокий уровень сервиса. Например, FM Logistic в Санкт-Петербурге удалось перераспределить и оптимизировать стоки своих клиентов, что позволило предложить рынку дополнительные свободные места.
Зачем строить собственный склад
В условиях нехватки складских площадей некоторые компании рассматривают возможность строительства собственного склада. Однако не стоит забывать, что ее реализация требует значительных постоянных и капитальных издержек. Например, возведение здания склада класса А площадью от 20 тыс. кв. м будет стоить около 55 тыс. рублей без НДС за квадратный метр. Кроме того, CАPEX-инвестиции увеличатся за счет расходов на стеллажную систему, ИТ-инфраструктуру, офисы, раздевалки, зарядные комнаты и т. д. При сокращении площади строящегося склада удельная стоимость квадратного метра вырастет из-за распределения фиксированных затрат на меньший объем помещения. Также важно учитывать цену земельного участка, сроки строительства и процедуру оформления необходимой документации.
Расходы на содержание склада – уборку, охрану, техобслуживание, ремонт – также составляют серьезную статью бюджета на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Для управления этими процессами компании также требуются дополнительные ресурсы.
Вложение в собственный склад целесообразно, если компания действительно нуждается в серьезных складских мощностях, обладает достаточным бюджетом для инвестиций и понимает, что в будущем ей хватит объема этого склада, а дополнительный ресурс не принесет убыток. Зачастую такие проекты эффективны и имеют смысл для крупных ритейлеров, маркетплейсов и логистических провайдеров.
Компании, которые хотят оптимизировать цепь поставок за счет исключения транспортного звена между собственным производством и складом готовой продукции, могут присмотреться к новому формату light industrial. Его особенность – объединение под одной крышей производственных и складских мощностей. Однако строительство и эксплуатация таких объектов выходит дороже, чем классических складов. К примеру, по оценке экспертов, стоимость строительства подобных объектов в среднем выше на 10%, а размер инженерных и административных расходов может быть выше на треть.
Как снизить расходы
В первую очередь, можно увеличить оборачиваемость товарных запасов на складе: например, с 30 до 14 дней. Таким образом, объемы отгрузок продукции останутся неизменными, а товарные запасы уменьшатся, что высвободит место на складе. Помимо этого, можно применить различные кросс-докинговые схемы, в частности, BBXD, PAXD, и отгружать товар «с колес», освобождая тем самым часть пространства. Важно отметить, что использование этих методов требует комплексного подхода, учитывающего характеристики товара, условия и гибкость договоров с поставщиками и грузополучателями, конъюнктуру рынка, бесперебойность и лид-таймы входящих поставок и др.
Кроме того, существуют доступные и универсальные решения оптимизаций товарных запасов, подходящие многим бизнес-моделям. К ним относится АВС-анализ. Управление стоком с его помощью позволит находить и снижать объем низко ротируемых товаров, избыток которых нецелесообразен. Это особенно эффективно работает в отношении сезонной продукции, поскольку себестоимость ее хранения в итоге может превысить возможную прибыль от продажи. А при АВС-анализе освобождаются не только складские площади, но и замороженные в товаре денежные средства.
Еще одно эффективное решение – это передача работ по оптимизации цепей поставок логистическому оператору, поскольку он имеет релевантный опыт и соответствующую экспертизу. Одним из преимуществ работы с профессиональным 3PL-оператором является его системный подход к поиску и устранению потерь на всем цикле. Для этого применяются такие инструменты как регулярный анализ стоков клиентов, управление высотами стеллажных ячеек в зависимости от весогабаритных характеристик товаров, масштабное использование технологий повышения плотности хранения от гравитационных стеллажей до многоуровневых мезонинов, современные ИТ-системы, в том числе системы управления складом (WMS), помощь в выстраивании и оптимизации цепей поставок и др.
Что ждет рынок в будущем
Если говорить о ближайших перспективах рынка складской инфраструктуры, то общие тренды, характерные для всех регионов, сохранятся. Тренд на импортозамещение, вероятно, сохранится, а, значит, спрос в Ленинградской области по-прежнему будет формироваться ритейлом и российскими производителями. При этом многие крупные компании продолжат приобретать земли под строительство складских объектов для своих нужд.
Стремительный рост онлайн-ритейла продолжит забирать свободные площади. Повышение цен на стройматериалы, дефицит рабочих и увеличение стоимости финансирования не позволят объемам строительства догнать объем спроса. Все это неминуемо будет влиять на сокращение количества доступных площадей и рост цен на них.
Однако мы ожидаем, что трансформация рынка в конечном счете приведет к балансу, при котором будут задействованы все способы оптимизации операционной составляющей пользователей складов в регионе. Падение темпов спроса из-за галопирующей арендной ставки начнет сдерживать ее рост, и в результате уровни вакансии и ставки придут к равновесию. На это также должны оказать влияние заявленные к вводу в эксплуатацию в 2024 году новые складские площади.
